基于Panel Data模型的中國土地市場發育區域差異及其對房價的影響

譚術魁， 李雅楠

（華中科技大學土地管理系， 湖北 武漢 430074）

1 引言

中國自1987年實行土地有償使用以來，土地市場迅速發展，推動了整個國民經濟的發展，與此同時，中國房價也在波動中快速上漲。土地市場的發育直接影響了土地的供應方式以及交易價格，進而影響房價。國內學者更多關注了宏觀經濟[1]和地價與房價的關系，并做了大量的實證研究[2-6]。針對目前的研究，地價與房價的關系大致可以歸結為三種觀點：第一種觀點從住房成本角度出發，認為高地價導致高房價；第二種觀點從引致需求角度出發，認為房價決定地價；第三種綜合性的觀點認為若給定土地供應，則房價決定地價，但反過來不能因此而說土地供應是無關的、不會影響地價或房價。雖然不同的實證研究得到不同的結論，但是地價對房價的影響是的確存在的。從現有文獻來看，土地市場發育對房價的影響研究較少，雖然有文獻涉及了土地供應模式和土地供應量對房價的影響并做了相應的實證研究[7-10]，但基本沒有采用面板數據以東、中、西部為對象進行的地域差異研究。

由于土地市場化水平是表征土地市場發育程度最核心的指標，因此本文采用土地市場化水平這個指標來衡量土地市場的發育程度。國內學者對中國土地市場化水平的測算有所涉及且取得了一系列成果，測算指標大多采用土地的市場交易量與全部土地供應量的比值來反映，如曹振良[11]，陳福[12]等。曲福田等利用加權的方法對劃撥、協議、招標和拍賣的宗數進行綜合測評[13]。楊尚華從市場角度以單位出讓土地面積的土地出讓金作為測度區域土地市場發育程度差異的總體指標[14]。徐國鑫等將土地價格引入市場化程度測算指標體系，運用數據包絡分析（DEA）方法進行了土地市場化程度的測算[15]。但總體來看，目前中國市場化水平的研究較為薄弱，沒有形成統一的測量指標體系。本文在參考李永樂[16]等構建的指標體系的基礎上，對數據的選取作出改進，采用更為準確的面積而不是宗數進行土地市場化程度的測算，進而探討土地市場化水平對房價的影響。

2 土地市場發育程度測度

2.1 數據來源

數據取自歷年《中國國土資源統計年鑒》及國土資源部統計數據，以全國和31個省（市、自治區）的建設用地拍賣、招標、掛牌、協議的面積以及出讓總面積數據為研究樣本，時間跨度為2003—2011年。

2.2 測度說明

本文選用4種土地出讓方式的結構比例，即各交易方式的面積占總出讓面積的比例作為衡量土地市場發育程度的指標。由于協議、掛牌、招標、拍賣4種方式的市場化水平依次提高，因此分別賦予適當的權重，進而計算綜合分值，確定土地市場化水平。本文分別對拍賣、招標、掛牌和協議4種供地方式賦予權重0.35、0.3、0.25和0.1，并利用公式LM=(x × 0.35 + y × 0.3 + z ×0.25 + p × 0 .1)/(x + y + z+p)×k進行綜合測評以得到土地市場化程度的量化值（其中，x、 y、 z、 p分別表示土地拍賣、招標、掛牌和協議的面積，k為系數調整值）。

2.3 描述性統計分析

本文借鑒國家統計局的分類標準將全國分為東部、中部和西部三大地區：東部地區包括北京、天津、河北、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、廣西、海南12個省、自治區、直轄市；中部地區包括山西、內蒙古、吉林、黑龍江、安徽、江西、河南、湖北、湖南9個省、自治區；西部地區包括四川、重慶、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆10個省、自治區、直轄市。土地市場發育水平的描述性統計結果見表1。

從圖1可以看出，2003—2011年中國土地市場的市場化水平總體呈增長態勢。此外，東、中、西部的土地市場發育呈現了不同的特征：（1）東、中、西部土地市場發育水平的波動程度和發育趨勢不同。與東部地區和中部地區相比，西部地區的波動相對平穩；東部地區與中部地區的土地市場發育趨于同化，西部地區則逐漸與東部地區和中部地區分化。推測原因可能是各個地區市場內部結構和政策敏感度的差異。（2）東、中、西部土地市場發育水平與經濟發展水平并不完全一致。雖然從2008年開始，東部地區的土地市場化水平超過了西部地區，但2003—2007年東部地區的土地市場化水平一直低于中部和西部地區。推測原因可能是中國對土地實行統一的宏觀調控與政策指引，這種“強制性”的制度變遷導致了土地市場在一定時期內實現了非梯度發育。

表1 2003—2011年土地市場發育水平的區域差異Tab.1 Regional discrepancies of land marketization level from 2003 to 2011

圖1 2003—2011年區域土地市場化水平Fig.1 Regional land marketization level from 2003 to 2011

圖2 土地市場發育對房價的影響機制Fig.2 Mechanisms of inf l uences of land market development on house price

3 土地市場發育區域差異對房價影響

3.1 理論分析

土地市場化可以通過價格機制調節土地的供給與需求，促進土地價格理性回歸，在開放的市場中達到土地資源配置效率的最大化。對房價的作用可分為兩個層面：對于單個房地產企業而言，土地出讓方式的市場化會使獲取土地的成本有所增加，并在一定程度上推動了房價的提升；對整個房地產市場而言，土地市場化水平的提高意味著市場機制的逐步完善，市場競爭也漸趨充分，從而帶動土地利用效率的提升，尤其是城市存量土地，盤活閑置土地，增加房源的供給，進而抑制房地產價格的不合理攀升（圖2）。

3.2 Panel Data 模型設定

國內外對房價影響因素的計量研究有很多，其中通過供給和需求的一般均衡解出土地供應變量對房價的影響是很重要的一個思路[17]。為了研究中國土地市場發育水平對房價的影響，本文以Ruijue Peng和William C.Wheaton的存量—流量模型理論為基礎[17]，從供給和需求兩個方面入手，結合中國土地市場發育的實際情況，綜合考慮數據的可得性和消除共線性的原則，選取4個自變量進行模型構建如下：

式1中，hp為房價，re為房地產企業開發投資，g為城鎮居民的可支配收入，Δhp-1為上一年房價的增長率，lm 為土地市場化水平。

為了消除數據中存在的異方差和量綱的問題，對變量進行自然對數處理。根據式1，房價與土地市場化之間的關系可用面板數據模型表示：

式2中，hp為房價，以房地產開發企業銷售的商品房平均銷售價格（元/m2）來表示；re為房地產企業開發投資，以房地產企業本年度完成投資額（108元）來表示；g為城鎮居民的可支配收入（元）；lm為土地市場化水平，以土地出讓面積的結構比例（%）來表示；Δhp-1表示上一年房價的增長率。

4 計量結果分析

4.1 土地市場發育水平對房價的影響檢驗

本文采用2003—2011年31個省市房價相關數據為面板數據，與單純的橫截面數據和時間序列數據相比，面板數據分析能夠得到更加準確的結果。計量經濟學面板數據的常用線性模型有三種：混合估計模型（OLS）、固定效應模型（FE）和隨機效應模型（RE）[18],本文利用Stata 10.0分別進行F 檢驗、LM檢驗和Hausman 檢驗，檢驗結果見表2。

4.2 模型估計結果和分析

根據檢驗結果，當Hausman 檢驗在5%的顯著水平下，全國的數據支持固定效應模型，東部、中部、西部的數據支持隨機效應模型。利用Stata 10.0分別進行固定效應模型和隨機效應模型的估計（表3、表4）。

從模型估計結果（表3、表4）可以看出：（1）東部、中部的房地產企業開發投資對房價起負向作用，而西部的房地產企業開發投資對房價起正向作用，說明在經濟相對發達的地區，增加房地產企業開發投資額會對房價起抑制作用，而在經濟相對落后的地區，增加房地產企業開發投資額會對房價起促進作用。（2）居民的可支配收入對房價的影響都是正向的，其東部和中部的影響程度最大，這與供求理論的觀點是相一致的。（3）土地市場發育水平對房價的影響效果在全國和區域內并不相同：全國、東部、中部、西部的房價彈性分別為0.0275133、-0.1160209、-0.0788235、0.0679549，由此可知，從全國層面來看，土地市場發育對房價的影響為正，但這種影響并不十分明顯；東部、中部地區的土地市場發育對房價起到了一定的抑制作用，且東部地區的抑制作用比中部地區更為顯著；西部地區的土地市場發育對房價產生了一定的促進作用，但是這種作用并不顯著。

表2 模型選擇Tab.2 Selection of model

表3 固定效應模型參數估計結果Tab.3 Estimated coeff i cients of fi xed effects models

表4 隨機效應模型參數估計結果Tab.4 Estimated coeff i cients of random effects models

5 結論與政策建議

5.1 結論

本文通過對2003—2011年土地市場發育水平的統計分析，揭示了中國土地市場發育水平存在的區域差異，分析結果表明：（1）東、中、西部土地市場發育水平的波動程度和發育趨勢不同，西部地區波動相對平穩，東部、中部地區的市場發育趨于同化，而西部地區則與東部、中部地區出現了一定程度的分化；（2）東、中、西部土地市場發育水平與經濟發展水平并不完全一致，出現這種情況的可能原因是中國對于土地市場實行統一調控，在經濟相對落后的地區，土地市場更加強調政府的引導和監管，因此出現了與經濟發展水平相悖的非梯度發育。

在此基礎上，本文利用計量經濟模型的方法研究了土地市場發育水平對房價的影響，得到以下結論：（1）土地市場發育水平對房價的影響存在地域差異。東部地區和中部地區的房價的影響為負，即抑制作用；西部地區的影響為正，即促進作用。推測原因可能是東、中、西部所處的經濟發展階段有較大差異。（2）土地市場發育水平對房價的影響程度不一。東部地區對房價的抑制作用較為顯著，中部地區的抑制作用和西部地區的促進作用相對薄弱。推測原因可能是其整個市場的發育不夠成熟，無法有效配合市場機制發揮其對房價的作用。

5.2 政策建議

（1）要繼續深化和加快土地的出讓方式改革。切實提高土地市場化水平，堅持市場導向原則，提高土地招拍掛的比例，優化土地資源配置，實現土地市場健康發展。

（2）進一步提高西部地區土地市場化水平對房價的影響力。西部地區的土地市場化發育水平并不低，但是其對房價的作用方向卻與東部、中部不同，且影響不顯著。因此，要加強土地相關市場如投資市場、住房市場等的建設，促進整個市場經濟平衡發展。

（3）高度重視土地市場化發育對抑制房價的積極作用。本文的研究證實了這種作用的存在，尤其是東部地區，但同時也可以看到，這種積極作用并沒有得到充分的發揮，因此在利用金融、稅收等杠桿進行房價調控的同時，也要加強對土地市場的培育。

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