中小城市建設CBD 的建議—— 以綿陽市為例

余 鵬，李 毅，葉云劍

(四川省城鄉規劃設計研究院，四川成都 610081)

CBD為“Central Business District”的英文縮寫，通常譯為中央商務區或者中心商務區。改革開放30 來年，我國的第三產業急速發展，具有商務職能的第三產業在城市中聚集，在一些發達城市，CBD 已經初具規模，甚至已經在向世界級CBD 發展。由于CBD 是商務產業高度聚集、生產力巨大的區域，同時CBD 也能反映一個城市的形象和城市的活力，所以各大城市都競相開展了當地的CBD 建設。

綿陽作為四川的第二大城市，全市GDP 占四川省的6.4%。如今綿陽也提出了在躍進路建設CBD 的想法，本文通過從理論出發結合國內外CBD 建設的實例進行分析，為綿陽的CBD 建設提供合理的建議。

1 CBD 的基礎理論概述

研究CBD 的相關理論很多，角度和內容呈現多樣化。各個學者都分別從城市經濟學角度、城市地理角度、城市管理角度、城市規劃角度、城市空間發展角度、城市設計角度、城市交通角度進行了CBD 建設的研究。

1.1 CBD 的概念

我們綜合各學者對于CBD 的定義，將其總結為:“CBD是一個城市的活力區，是圍繞PLVI(地價高峰十字路口)的第三產業高度發達的聚集地，是以商務活動為主體的城市核心功能區。”

1.2 CBD 的職能結構和等級

CBD 作為一個城市各種商務活動最便捷的空間場所，根據其名稱我們就可以看出其是商務功能為主，但并不意味著就是只有商務職能。同時這個商務職能也并不代表第三產業都是商務產業。

一般認為CBD 的職能分為主導職能和非主導職能。主導職能即商務辦公、金融證券、專業化商務服務。非主導職能即購物娛樂、居住、其他服務(圖1)。

其主導職能的等級決定著CBD 的等級，一般CBD 分為:

(1)全球級CBD——以紐約、東京、倫敦等為代表。

(2)國際區域級CBD——香港、悉尼、新加坡。

(3)地區級CBD——北京、上海。

現在一些地方城市提出的CBD 建設，根本就排不上等級，他們所謂的CBD 只是一個有部分商務功能的中心區罷了。

圖1 各類土地付租能力距離遞減曲線

2 國內CBD 建設情況

我國大陸地區的一些省會城市和直轄市、計劃單列市都有提出了自己的CBD 建設規劃。一些發展得早的城市CBD已經有一定的規模，這些城市都是首位度較高的城市。而與綿陽類似的一些各省的二級城市也提出了自己的CBD 建設規劃。

根據相關人員的研究總結，目前我國大陸地區建設CBD出現了種種問題。

(1)概念存在偏差，認為CBD 就是商業中心，或者說就是城市中心。

(2)沒有考慮地方實際，為了CBD 而建設CBD。

(3)以開發CBD為口號，忽悠賣地。

(4)決策者對CBD 的未來沒有具體的想法，或者只是換地方繼續忽悠賣地。

這里胡亂的現象歸根結底都是為了形象工程，盲目攀比造成的。CBD 這種高端的建筑形象，讓CBD 成為各個城市的向往。但在CBD 的建筑中因結合城市自身的條件，進行正確的規劃建設。

3 綿陽CBD 的適建性評價

一個城市該什么時候發展CBD，一個城市該發展什么樣的CBD，建設多大規模的CBD，都得進行判斷。一個城市與城市之間有競爭也有協作，一個城市要想建立CBD 必須在周圍城市中有核心的競爭力(圖2、圖3)。

圖2 綿陽在四川省的位置以及與成渝經濟圈的關系

圖3 綿陽一小時經濟圈

3.1 綿陽的空間關系

綿陽是北向進四川省的極核城市，城市總體規劃對城市空間戰略提出:綿(陽)、江(油)、安(縣)一體化發展，綿陽中心城居住與現代服務業向北發展，高新技術產業向西發展，基礎工業向南發展。綿陽著力于構建四川省副中心城市。

3.2 綿陽現狀經濟情況概述

綿陽雖是四川省的第二大城市，但是經濟規模與四川的第一大城市相差甚遠，成都2008年GDP為3901 億元，而2010年成都的GDP 更是達到5508 億元，綿陽為928 億元，兩個城市的經濟首位度在逐步增大，越來越接近于6(表1)。

表1 綿陽城區的第三產業的總量及GDP 總量(2008年)

綿陽的在崗行業職工中，制造業占主導地位，另外科研技術人員等也占有較大的比重，而信息傳輸、計算機服務和軟件業，住宿和餐飲業，金融業，房地產業，租賃和商務服務業，批發和零售貿易、餐飲業，金融保險業，房地產業、社會服務業則相對較少，特別是商業服務產業，就涪城區的統計情況來看僅2.81 萬人。

從投入要素的分析來看，綿陽的行業職工結構、投入資金要素等都處于較為劣勢的地位，投資驅動對于綿陽城市的發展和競爭作用較小，從創新潛力方面，綿陽城市具有一定的優勢，在四川省范圍內處于相對領先的地位。但具體分區來看，其科技人員主要集中在游仙區，這說明這大部分的科技人員主要集中在游仙區的科學城。

綿陽在四川省內，其外商直接投資遠遠的落后于成都，而與德陽等城市也存在不小的差距，另外其固定資產投資也處于落后水平。

綿陽城區在綿陽的區域經濟水平較高。但其第三產業的比重還小，現還以工業為主導產業。

歸納起來，綿陽目前尚處于初級要素驅動的城市發展階段，投資驅動非常有限，但正是由于有限，故同時具有較大的發展潛力。

3.3 綿陽CBD 的適建性評價

對綿陽CBD 的適建性評價是必須建立一個對城市的評價體系。本文在基于楊俊宴，吳明偉對CBD 建立的評價體系上適當的修改了部分指標的權重。我們認為對于CBD 應分別對應不同的CBD 等級來進行判斷。首先它必須成為一個地區級CBD 才能進一步的提升為國際級乃至全球級。所以對于地區級CBD 其國際貿易，國際金融占的權重應降低。

本文在基于CBD 量化研究的基礎上，綜合各個學者對于CBD 的研究，提出判斷中小城市CBD 適建性的初步指標。評價方法采取的是綜合評分法，是基于綜合評分法簡單易行，雖然更傾向于主觀一些，但是對于中小城市建設CBD 提供決策參考仍然具有實際意義。

我們選取了幾個主要的指標，并按權重排序，供大家討論參考。

表2 CBD 的適建性評價

對于CBD 的一個基礎理論就是由于聚集效益產業的，所以其相關產業的聚集強度和首位度尤為重要。我們之所以將城市GDP 和城市資本存量、規模放到靠后位置，是因為GDP 等在中國特殊的經濟形勢下，這些靠泡沫發展起來的經濟總量沒有真實的反應一個城市和地區的經濟水平。同時我們也沒有考慮城市化人口水平，因為隨著城鄉一體化的發展，以城鄉人口來區分城市化水平已經沒有意義。另外行政干預和政策扶持是中國的國情所決定的，本文對此不進行考慮。

通過這個評價體系我們認為綿陽不適合建設CBD，應重點進行城市中心區的建設，并因地制宜的進行產業結構調整，縮小與成都的差別。其實在四川省內其他城市也沒有建設CBD 的可能，因為成都的首位度太高，四川省內的發展已經嚴重的不均衡。從中國國情來看，我們認為全國的中小城市近段時間內都不可能建設CBD。因為它不僅受大城市的首位度太高的影響，同時由于聚集作用高端產業資源和商務人士會逐步向大城市匯集，而這種匯集程度會大于中小城市的匯集程度。(注:這里不考慮行政干預和國家政策。)

4 對未來綿陽“CBD”建設的建議

我們在這里只是考慮到未來綿陽的發展，也許有一天會出現建設CBD 的可能。(這里的CBD 指出現集中的商務辦公區，但規模以及商務產業聚集程度還不及地區級CBD。)這里提出一些思路，期望能對決策者提供一些建設的思路。首先我們還必須認識到規劃建設CBD 是一個漫長的過程，以深圳為例，從準備開始建設到最后歷時近20年，大小規劃20多次，是政府和開發商一同持續20年投資的開發過程。

4.1 目前擬建設CBD 的地段評價

目前在新版總體規劃中，規劃市級商業服務中心布置在南河路至臨園路一帶，以傳統商貿服務業為主;在躍進路以東、劍南路以北地區拆遷原有工業，規劃城市商務中心，承擔區域性商務、金融、高端服務業等功能，將原有工業用地全部改造拆遷為商業金融用地。

現準備建設CBD 的躍進路片區是綿陽歷史文化街區，主要的地塊由幾大廠區組成，這些地塊的建設由原廠區進行主導。通過多現場的走訪和調查，躍進路片區還是以商住的形式為主。而我們在上文已經提到綿陽目前還不適合建設CBD，所以城市就算強行上馬進行CBD 建設，也會造成巨大的辦公樓空置率。同時，一個項目的開發是由市場決定的，在目前綿陽的市場還是以住宅為主要的開發模式。所以未來綿陽發展到可以建設CBD 的程度后，將躍進路再作為CBD 進行建設是不合適的，應進行另外選址(圖4～圖6)。

4.2 未來綿陽CBD 建設的選址建議

通過對綿陽可利用地以及舊地塊的可改造程度，結合城市的經濟發展和基礎設施水平等，我們選定了幾個未來有條件建設為CBD 的地段供決策者參考。

CBD 是商務聚集區，而隨著城市的發展，城市的商務區會發生跳躍和位移。一般是延續原有的中心區往更適合聚集的方向發展。以紐約為例，在歷史上就經歷過三次大的跳躍才發展成現有的CBD 形態。以最近的成都CBD 來看，成都的CBD 已經逐步東、南移，這主要依賴于基礎設施和政府引導。

圖4 目前總規中確定的CBD 位置

圖5 擬選定的CBD 位置

圖6 北京CBD 功能構成(2004)

結合國內外城市發展的經驗，未來綿陽有條件建設CBD的位置如上圖5 所示。我們沒有在一個全新的區域選址是因為中小城市的城市資本存量不適合打造一個全新的區域。特別是中國這個吹泡泡發票票靠賣地獲取財政收入泡沫經濟讓投資被無限放大。(注:根據卡爾多經濟周期模型，在收入既定的條件下，資本存量越大，所需要的投資就越小;反之，資本存量越小，所需投資越大。)

我們提供了三個方案供決策者參考，以推薦的優先排序。

(1)A 方案:位于現中心區的北部(科學城大橋以北)，由于有大量的城中村，所以在近段時間內都沒有大規模改造的可能性，這反而為未來的CBD 發展提供了條件。同時這里交通區位便捷，內外交通聯系直接，與高速路、高鐵站、機場的聯系都有便捷的交通，與規劃的政府辦公區聯系方便，從交通條件來說是相對較好的一個區域。而對于大規模的密集城中村改造，只有CBD 這樣的開發強度才能夠承受。由此利用舊城更新的改造契機，加強基礎設施的建設和商務配套，讓此區域逐漸形成未來綿陽的CBD 地區。

(2)B 方案:位于現中心區的南部，與現中心區隔河而望，在規劃中將商業地塊沿長虹大道往南延伸，為將來商務集聚提供條件。在B 地塊大部分建筑的建筑年代在20 世紀80年代左右，有少量城中村，也面臨著城市更新。此地段的交通區位條件也較好，內外交通聯系也較為方便，與A 地段相比，與高速路的聯系稍微弱了一點。但隨著綿陽交通的改善，其也會隨之好轉。由于緊鄰機場將來建筑高度會受到一定的限制。

(3)C 方案:位于現中心區的西部，園藝山上，相對于舊城來看，這是一個較新的區域。該地段的基礎設施條件遠不及舊城，但由于是新區，可開發的預期較大。由于政府的搬遷會對該區域帶來一定的聚集效益，如果再進行一定的引導會在將來形成商務規模。在交通條件上與A、B 相比稍微要弱一點。選址在這里還考慮到先期進行控制能夠讓未來的投資較少。

圖7 成都CBD 功能構成(2004)

4.3 綿陽CBD 的功能設置建議

CBD 的主導職能是商務辦公、金融證券、專業化商務服務。非主導職是即購物娛樂、居住、其他服務。根據研究發現“CBD 空間構成與所在城市的商務產業構成存在明顯的對應關系，兩者比重大小也基本同步。(楊俊宴、吳明偉，2008)”。在城市規劃層面其CBD 的主要功能是C 類，其核心構成為C22，C23，C24。雖然這個功能與城市的產業呈對應，但這個還要由市場行為來決定，在此我們根據綿陽的經濟狀況和未來的經濟的發展潛力和方向，結合一些城市的經驗，確定一些推薦值供決策者參考。

由于CBD 的構成與城市的商務產業正相關，所以我們看到北京的C 類用地比成都多。CBD 中金融貿易的量代表著這個CBD 的等級，如北京是國際級，成都是地區級(表3)。

表3 CBD 用地推薦值

4.4 綿陽CBD 的交通解決方案建議

CBD 這種高度聚集的商務區對內外交通聯系比較頻繁，對交通條件要求很高，在規劃設計上選擇一種合理的交通解決方案尤為重要。在路網規劃上，綜合國內外CBD 建設的實例和運行狀況，其方格網式的高密度均質路網由于提供最大的交通效率和最多的臨界界面成為市場經濟下的CBD 的最佳選擇。

這些都是被公認為經典的成功范例，在CBD 的規劃中我們建議道路的線密度應該在20%左右。同時采用大量的公共交通，提供便捷的換乘，完善公共交通網絡，讓CBD 地區成為最高效的地區。除此之外在CBD 內部，快速有效的步行交通也非常重要。一個成規模的連續步行交通能讓CBD 充滿活力，并考慮人車分流，讓高效的交通條件成為CBD 的一個重要支持。在規劃上交通應進行專門的交通規劃研究(圖8、圖9)。

圖8 巴塞羅那的路網

圖9 曼哈頓的路網

4.5 綿陽CBD 的規劃建議

CBD 的成功從各個方面都必須進行支撐，而CBD 規劃設計的核心是高效，而不是漂亮。在城市規劃層面上，首先是進行控制性詳細規劃的設計，并由此伴隨城市設計(空間形態)，最后對兩者相互修正，以使法定圖則部分更適合CBD的建設。

以其它城市的建設經驗來看，首先給予了更大的用地兼容性。以香港為例，它的商業用地兼容性可以包含C 類中的大部分，以及停車場、市政設施等。而北京更是創造性的增加一個不存在的用地分類，就叫混合用地。在現階段的規劃中綿陽的一些用地性質是采取的R/C 這種用地兼容性。如果開發商將未來的商業地塊開發成居住，那么會造成未來成形的CBD 缺乏辦公空間而無法成規模，進而影響CBD 的形成。所以我們建議在用地上，給予一定寬泛的用地兼容性，但是不能兼容居住。

在開發強度和地塊劃分上，為了更適合CBD 的建設，國內外都采取了高強度，小地塊的方式。由于建設CBD 主要的開發方式還是由開發商為主，政府只是對基礎設施進行投入。一方面高容積率才能夠承受高地價，才會有開發商來進行開發;另一方面小地塊是為了創造更多的臨街界面，也有由于提高的路網密度形成的，這樣能讓開發迅速的全面展開。

結合綿陽現核心商業區的容積率(5.0～7.0)，我們建議未來在CBD 核心容積率可以在8.0～12.0 之間。以深圳為例，在容積率控制上，深圳采取的是浮動的容積率控制，及容積率不是一個固定值，而是在一個區間浮動。因為規劃師不可能完全確定多大的開發規模合適這個地塊，給予一定的浮動空間，讓市場自己決定其合理的數值(表4)。

表4 深圳CBD 指標局部表格

在地塊大小上，巴塞羅那甚至是采用的130 m×130 m 的標準方格，深圳也采用的是1 ha 左右的地塊，曼哈頓也是采取的1、2 ha 不等的小地塊。這種開發模式在市場經濟條件下是非常可行的，綿陽這樣的中小城市，地塊采取小地塊的開發方式也是非常合理的。一方面是開發的資金有限，另一方面是CBD 的規模也不會很大，由此我們建議其地塊應為1 ha 左右。

在空間形態上，通過城市設計可以對控制性詳細規劃的指標進行修正。在城市設計層面應注重對公共空間的規劃設計，讓這些公共空間富有魅力，促進CBD 的活力。

其他管線工程、公共配套等專項，我們建議應編制專項的規劃，以符合CBD 地區的整體需要，為CBD 的建設提供足夠的支撐。

4.6 綿陽CBD 的開發策略建議

由于現階段的綿陽尚不存在建設CBD 的條件，所以我們對于開發策略的建議僅為一個方向性的。社會是復雜而變化無常的，未來有很多不可測的因素。如當年的深圳特區和上海的浦東特區。開發策略并不是唯一的，是多變的，對不同的經濟環境有不同的開發模式。

當綿陽出現辦公樓的大量需求，并伴隨有金融貿易需求的時候，可以著手研究CBD 的規劃設計。以深圳為例，深圳從90年代初期開設著手研究CBD 的規劃設計，到97年規劃方案確定后，開發商仍然是以住宅為主，直到2000年才有開發商逐步開發辦公樓。

由于中小城市的資本存量小，對于未來可能形成的CBD，其建設不可能采取政府大量投入的方式，況且綿陽從2000年以后財政一直都成負數。結合國家的實際情況和其他CBD 的建設情況，我們建議綿陽采取與央企合作的方式，進行土地開發整理。通過土地的整理開發獲取的收益再投入到標志性的啟動項目，帶動CBD 的招商引資。由此通過逐步賣地獲取的收入再繼續投入到基礎設施建設上來，逐步完善CBD 的建設。這種“傍大款”逐步開發的模式我們認為對于綿陽這類的中小城市是合適的。

由于中國的經濟發展不均衡，大城市的首位度過高，所以現階段我國中小城市建設CBD 的構想都是不結合實際的。是否適合建設CBD，這個是要根據未來城市的經濟發展狀況來定。我們衷心的希望通過以上探討，各個城市在CBD 建設問題上回歸理性，從而找到適合自身經濟發展的城市建設道路。

［1］綿陽統計年鑒(2006，2007，2008)［M］.中國統計出版社，2006，2007，2008

［2］四川省統計局.四川統計年鑒(2006，2007)［M］.中國統計出版社，2006，2007

［3］劉明.解讀CBD［M］.北京:中國經濟出版社，2006

［4］陳一新.中央商務區(CBD)城市規劃設計與實踐［M］.北京:中國建筑工業出版社，2006

［5］楊俊宴，吳明偉.中國城市CBD 量化研究——形態·功能·產業［M］.南京:東南大學出版社，2008

［6］莊凌，經一平.E－CBD［M］.上海人民出版社，2002