淺談我國房價上漲的影響主體及治理建議

漆明春

(四川職業技術學院，四川 遂寧 629000)

一、住房與物價對比

在古代，我國居民一般將房屋作為一種滿足基本生活需要的必需品;隨著社會的進步以及投資觀念的發展，房產也逐漸成為投資工具。近年來，雖然我國住房建筑面積和銷售面積呈現遞增趨勢，但隨著越來越多的資本進入房地產市場，房價總體呈現出上漲態勢，且其漲幅已經和我國居民的實際購買力水平相背離，對居民的生活質量產生了巨大的影響。為此，國務院和相關部門重拳出擊調控樓市，收到了一定效果。

圖1 全國房地產開發投資增速

圖1、2反映了2012年我國住房開發及銷售情況，圖3反映了2012年物價指數情況，圖4反映了北京與成都的新建住宅價格指數情況。通過對4個圖的比較研究可以發現:國家對房地產市場的調控使我國住房開發情況保持了較平穩的發展，但住房銷售仍然保持較快增長;物價指數總體保持下降趨勢，而東部、中部、西部的新建住宅價格卻保持了上漲態勢，房價的漲幅已經與其他商品價格增速形成了較大的差距。

二、房價上漲的影響主體

筆者認為我國房價的上漲是各個利益相關者綜合影響的結果，基于此從房價影響主體角度剖析引起房價上漲的原因。

圖2 全國商品房銷售面積及銷售額增速

圖3 全國居民消費價格漲跌幅

(一)居民及非房地產企業的影響

1.剛性需求

圖4 北京與成都新建住宅價格指數比較

受居民生活習慣和社會習俗的影響，“居者有其屋”成為我國社會的一種根深蒂固的傳統觀念，甚至年輕人在找對象、結婚時將擁有房屋作為必備條件之一和優勢資源來看待。在條件允許的情況下，居民傾向于將積蓄用于購置房產，加上我國人口基數較大，客觀上形成了對住房的剛性需求，本文將之稱為存量需求。加上隨著我國城市化建設進程的逐步推進，相當一部分農村人口涌入城市，引起城市人口快速增加，這也形成了相當數量的住房需求，本文將這種需求稱為流量需求。這兩種需求致使住房剛性需求越來越大;但與之形成對比的是，房產是屬于稀缺資源型的特殊商品，供給是有限的，這就導致了需求與供給矛盾，即房屋的供給滿足不了居民日益增長的需求。按照經濟學中的經典理論——需求供給理論，這種供給和需求的背離，必然推動住房價格的上漲。

2.居民及企業的投資和投機需求

對于居民而言，我國當前的儲蓄實際利率較低，有研究表明現已處于負利率時代。儲蓄的獲利水平低于物價上漲水平，客觀上導致居民尋找保值增值的手段。對于實體企業尤其是中小型企業而言，由于實業投資對資金的要求量較大且回收期較長，對企業經營管理水平要求較高，選擇實業投資項目也具有較大難度，企業進行實業發展所面臨的投資風險較大，從而促使企業尋找替代投資實現其追逐利潤的本質。然而目前我國的資本市場還不完善，再加上金融投資的不穩定性及其對專業知識和投資水平的要求較高，我國的金融市場上可供選擇的投資渠道非常有限。對于投資者而言，房產卻是一種安全系數較高且回報率可觀的的固定投資，兩者對比必然導致社會對風險較低而收益卻穩定的住房投資需求增加，這就造成越來越多的投資者涌入房地產投資這塊沃土。另外，人民幣升值使中國的房地產市場成為外商投資的福地。筆者認為這是引起我國房地產價格持續上漲的重要因素。

(二)房地產企業與銀行的影響

房地產企業和銀行與房價上漲關系密切。一方面，銀行的主要利益點就是借貸資金的利差，需要將現有資金借貸給企業或項目，而房地產行業相比其他行業而言由于可抵押貸款，保險系數較高，同時收入穩定，銀行偏好將資金借貸給房地產行業;另一方面，對于房地產企業來說，房地產行業屬于投資資金需求大，投資周期較長的項目，企業的自有資本數量往往不能滿足建設資金需求，需要向社會尋求幫助，而銀行貸款利率適中，不失為企業借貸資金的首選渠道。

1.房地產企業的影響

房地產企業的本質是追求房地產開發利潤。受我國居民住房觀念及經濟環境影響，房地產市場相比而言是一個利潤較高的市場，房地產企業競相追逐本已稀缺的城市土地，然后用高價取得的土地進行貸款。甚至有一些企業暗中勾結，通過人為設定空置率、虛構購買人名單、房地產企業相互買房等“自產自銷”的方式制造房屋供不應求的虛假現象，結果致使房價上漲與我國居民的購買能力形成一定的偏差。

2.銀行的影響

一方面由于我國市場經濟體制和金融市場與發達國家相比還具有一定的差距，導致商業銀行的金融創新性不足，尋找新的利潤增長點的能力較弱;另一方面是住房貸款在保證銀行信貸的安全性和盈利性等方面具有較強的優勢，成為商業銀行較優質的貸款業務。但商業銀行作為經營貨幣性企業，本質是追逐利潤，這兩方面的因素促使商業銀行大力發展住房貸款業務，將相當部分貸款注入房產市場以獲取收益，推動了房價的上漲。

(三)政府部門的影響

對于政府部門而言，現有財政與稅收政策不能滿足城市發展和建設所需要的大筆投資性資金。政府部門必須自我尋找獲得城市建設與發展所需資金，較理想的選擇就是通過賣地獲得資金;另一方面房地產市場能夠拉動其他行業的發展，推動整個城市的發展。據相關資料顯示:房地產市場拉動了鋼鐵、水泥、建材等100多個行業發展，對國民經濟的貢獻率達到了75%。這在客觀上會形成政府“以地創收”的財政收入方式和經濟發展模式，部分官員及利益集團權力尋租的存在，也助推了房價的上漲。

三、治理建議

(一)治標之法

首先，政府部門應加快城市住房建設用地供給，增加限價商品住房、廉租房、經適房等保障性住房的建設規模，提高土地開發利用效率，降低地價，進而降低住房的建設成本;同時鼓勵房企增加中低價位、中小套型普通商品住房建設比率，使中低收入居民有能力有機會購買到住房。從供給上改變當前的供給需求失衡狀況。與此同時，政府應履行好其公共事業管理職能，落實中央穩定房地產市場的政策，解決低收入家庭住房困難問題;正確引導銀行的房貸方向，控制商業銀行住房貸款在資產業務中的比例，減少社會上可購買住房的現金流量;改變“以地創收”的財政收入方式;加強對商品住房價格監管，依法查處在房地產開發、銷售和中介服務中的價格欺詐、哄抬房價等行為，打擊開發商將保障性住房用地變相進行商業開發來獲得高額回報、采取小規模分批推盤銷售造成房源一售而空的假象等違法行為，從制度上保證房地產市場的健康穩定發展。

其次，加快房產稅改革，抑制居民及實業集團的投資和投機性需求。據統計，當前我國城市居民超半數都擁有2套及以上的住房，部分居民將房產作為一種保險的投資工具，對其他居民的剛性需求帶來了較大的價格上漲壓力。2012年12月28日社科院發布的研究報告中認為，政府住房保障的責任不能僅僅著眼于現在的城市戶籍居民，而應該覆蓋到在城市居住的所有居民，而且建議應對城鎮居民家庭人均超過40平米的部分，無論是什么產權都應該按照評估價格征收稅率較高的住房保有環節的房產稅，覆蓋面應該包括新上市的商品房和現有的存量房。筆者認為這可以作為短期的治標之法，但不適合作為長期手段采用，在市場經濟下房產作為一種投資工具應該由市場來決定價格。

(二)治本之法

完善金融市場，豐富現有投資工具，拓寬居民可投資渠道;扶持中小企業的發展，引導企業將資金投入實體經濟。我國偉大的史學家司馬遷曾經這樣說過:“以末致富，以本守之”。其大致意思是大凡在工商業中賺了錢的，馬上轉身去購買土地。作者認為其指代的“工商資本”就是現代意義上的富裕資金，投資者對住房的投資和投機需求，其本質在于保證資金的保值增值。當前，居民及中小企業進行實業投資困難較大，金融市場投資的工具又不足，這導致房地產市場成為吸引投資的一大熱點領域。因此，應加快金融市場的發展與改革，創新金融投資工具，使居民的儲蓄有較多的保值增值手段;扶持中小企業的發展，引導企業將資金投入實體經濟。正如吳曉波先生在《司馬遷的土地觀炒高中國房價》一文中所論述的:在房價日漸高漲的背景下，無論是房產稅的征收或是加大土地供應量，都不能從根本上解決問題，最有效的解決之道在于以市場化的改革，活躍工商業經濟，讓工商資本留在工商領域。

總之，在當前房價居高不下和可調控手段有限的情況下，政府治標的辦法是一方面應從需求上遏制不合理的住房消費，合理引導投資需求，加大力度打擊投機行為;另一方面從供給上保證住房建設能基本滿足居民的剛性需求。只有從需求和供給兩方面同時入手，使商品住房的供求關系更加平穩，才能有效抑制房產價格的上漲速度，為當前的房地產市場降溫。但要想保持房地產市場長期穩定健康發展還應結合我國經濟發展實際，加快金融體制改革力度，加速金融產品的開發，引導企業將資金投入實體經濟，讓居民和企業將資金從房地產市場中剝離出來進入工商領域，以實現資產的增值。

［1］國家統計局.2012年1－10月份全國房地產開發和銷售情況［EB/OL］.http://www.stats.gov.cn/tjfx/jdfx/t20121109_402850026.htm.

［2］國家統計局.2012年10月份居民消費價格變動情 況 ［EB/OL］.http://www.stats.gov.cn/tjfx/jdfx/t20121109_402849911.htm.

［3］吳曉波.司馬遷的土地觀炒高中國房價［J］.中國企業家，2012(6).