對結合地鐵車站物業開發的認識與建議

夏素平 王立波

(1.南京建工集團，江蘇 南京 210000; 2.江蘇省交通規劃設計院，江蘇南京 210005)

0 引言

結合地鐵車站物業開發是指以軌道交通站點為核心的高密度集約開發，綜合發展步行化商業區。地鐵車站周邊開發服務的半徑約400 m～800 m(5 min～10 min步行路程)，在這個范圍內布置集工作、商業、文化、教育、居住等功能于一身的“混合用途”的商業中心。在軌道交通站點沿線綜合開發過程中，城市功能的重組主要表現在三維空間的功能布局與使用強度上，體現為站點及其周圍區域土地利用的高效化、建筑功能的復合化和空間布局的立體化。車站的綜合開發模式可以按照其整合的不同城市功能與物業形態分歸三種，即綜合集成模式、商業集成模式及商務集成模式。綜合集成模式將辦公、商業、酒店式公寓、地鐵站、公交和換乘樞紐集成于一體的站點綜合開發模式。常見于城市商業核心區，樞紐地區及新城中心區等地段，建筑形式表現為大型城市綜合體。商業集成模式將地鐵站點與商業中心綜合開發，可充分發揮商業及地下商鋪的潛力。對應于新舊城區的交接地段，開發規模大，集美食、文體、休閑娛樂于一體。根據在城市中的區位差異，商業集成模式又可分為購物中心型與專業市場型。商務集成模式將商務辦公樓與地鐵站點綜合開發，優化土地使用結構，同時也可大量減少乘客的通勤換乘時間。對應于新城中心區、CBD、總部基地、后勤基地、產業創意園區。

1 土地開發范圍

以地鐵高架車站為例，以站點區域為中心，按照距離遠近根據步行情況對原有規劃進行調整，劃分為四個區域重點實施開發，形成以利用公共交通為前提的城市延伸。

1)車站附近地區:設置與地面交通銜接的交通設施(交通廣場、公交車站、出租車上下客站)。2)距車站200 m以內的地區:設置大型商業、商務辦公、快捷酒店、美食城、娛樂城等以達到高度利用。3)距車站500 m以內的地區，設置高層商務辦公樓、高層住宅、酒店式公寓等。4)距車站1 500 m以內的地區，設置低密度高端住宅及醫院、學校、幼兒園、運動中心等配套物業。

2 站點周邊土地利用與調整

為充分發揮軌道交通建設對城市后續開發的積極作用，以軌道交通建設為契機，梳理沿線可開發用地，對規劃軌道線所有站點周邊一定范圍內的土地開發提出指導性建議，對于一些零散用地作歸并處理，并對原規劃用地不適宜之處提出調整方案，提出控制要求，確定其用地性質、開發強度指標，指導規劃管理工作。

城市受到特有的形態限制，軌道交通不僅是交通軸，更加是城市的發展軸。城市軌道交通對城市交通發揮作用的同時，也成為城市規劃和形態演變的重要部分，盡可能的將地鐵聯系到居住區、城市中心區、城市新區，提高土地的使用強度。車站作為聯系地上地下空間的重要節點，通過向周圍的輻射，擴大城市空間的影響力。綜合考慮軌道交通沿線范圍不同地區的現狀及規劃約束，圍繞集約利用土地資源，對規劃區內各類用地進行合理再配置，并對規劃用地采用分片區、分站點的辦法分別提出對應的調整策略。

3 地鐵內部可利用商業資源

軌道交通沿線可利用商業資源包括:1)站內商鋪，常設置在車站的擴大公共區，規模相對較小。站內除了小網點商鋪外，還可以設置小型輕便的自動售賣設施。商業規模根據車站空間的條件，客流的多寡確定。2)區間折返線、存車線以上地下空間，與站廳層公共區相連，適宜做地下步行商業街，由于過多的商業人流會使步道擁擠，通常兩側商鋪一般進深不大。商業類型主要是中檔生活用品。3)深埋明挖車站的交通層，適宜做地下步行商業街或小型商場。4)交通連接通道，功能以出入口、商業接駁及市政過街為主，兩側利用做商業廣告。

4 綜合開發案例

4.1 香港九龍城站

九龍站包括通往機場快速干線的大堂及出入口;公交車和出租車停車場;5 126個住宅單位;一個購物中心;位于多層裙房內的辦公室、賓館和娛樂設施，以及22座大樓。六層的車站是工程要最先完成的部分。隨后安排有七個建設階段，公共交通、購物中心、人行道和平臺廣場，構成整個城市體系的一部分(見圖1)。

圖1 香港九龍城站

4.2 香港青衣站

青衣站的開發主要體現為主題商城和住區的綜合開發，通過合理組織人流，帶動整個地塊的發展。周邊地區的配套設施分期逐步完善，建成的交通系統包括13條公交路線和2條地鐵線，使車站周邊社區充滿活力。上蓋住宅分期建設，包括245 700 m2住宅，46 200 m2商場，配套有5個小學、4個中學和2個職業學校，形成了青衣地區的社區組團(見圖2)。

圖2 香港青衣站

圖3 南京馬群換乘樞紐方案圖

4.3 南京馬群站

馬群站位于南京城東，匯集了3條軌道交通線、多條由市區發往仙林、湯山、句容等郊區縣市的公交，其交通位置極其重要，因此建議結合軌道交通與地面交通銜接換乘打造馬群站為一個綜合換乘樞紐，并采用“TOD模式”進行上蓋物業開發，打造馬群換乘樞紐為一個城市大型綜合體，樹立南京東部門戶的形象(如圖3所示)。

馬群交通樞紐綜合體總圖布局:地塊北側為交通樞紐，建筑將輕軌十六、十七號線、寧句城際、公交首末站等公共交通包于其內。南側以商業娛樂、商務辦公、公寓等功能為主，整個建筑體相連有序連為一體。換乘樞紐將3條軌道交通線、公交首末站等融于一體，并與區域軌道電車站相銜接，將多層次一體式換乘變為可能，南側通過二、三層連廊，將樞紐與商業空間進行連接，方便購物與辦公的人群到達。

［1］蔣永康.城市軌道交通換乘方式探討［J］.城市軌道交通研究，2000(3):31-32.

［2］謝玉潔，韓寶明，許惠花.城市軌道交通與地面常規公交的客運一體化［J］.都市快軌交通，2006，19(1):96-98.

［3］韓冬青，馮金龍.城市建筑一體化設計［M］.南京:東南大學出版社，1999.