南京地鐵土地資源綜合利用的實踐與思考

袁紅玉 沈中剛

(南京地鐵資源開發(fā)有限責任公司，江蘇 南京 210008)

土地資源是地鐵建設、地鐵運營的重要資金來源之一，通過將地鐵建設帶來的巨大外部收益部分返還給地鐵自身，是地鐵產(chǎn)業(yè)可持續(xù)的發(fā)展的重要基礎，土地資源的有效利用對地鐵自身良性發(fā)展具有舉足輕重的作用。如何充分利用這些土地、提升土地價值、獲得良好的收益是地鐵公司必須破解的難題。本文立足于南京地鐵土地綜合利用的實踐，對提升土地利用價值的要素、存在的問題進行分析，并提出了相應建議。

一 南京城市規(guī)劃和軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃特征

根據(jù)南京市城市總體規(guī)劃，南京將構建以主城為核心，以放射性交通走廊為發(fā)展軸，以生態(tài)空間為綠楔，“多心開敞、軸向組團、擁江發(fā)展”的現(xiàn)代都市區(qū)空間格局。都市區(qū)形成1個主城、3個副城(東山、仙林、江北)、8個新城(板橋、濱江、祿口、湯山、湖熟、龍?zhí)丁埮邸蛄?和16個新市鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)布局，形成“城市中心-城市副中心-新城(地區(qū))”的中心體系。

新一輪總體規(guī)劃修編對城市軌道交通系統(tǒng)的規(guī)劃建設提出了新的要求，針對不同層次線網(wǎng)明確服務水平和技術指標，城市軌道交通線網(wǎng)按城市多層次、多元化的客運交通需求進行了修編。修編后線網(wǎng)由14條城市軌道交通線路和8條都市圈軌道交通線路組成，線網(wǎng)總規(guī)模約775公里。城市軌道交通線路主要為城市化最為密集的中心城區(qū)服務，緊密聯(lián)系主城與東山、仙林、江北三副城，擴大覆蓋范圍，形成多個換乘樞紐，方便客流集散，提高交通可達性。都市圈軌道快速銜接外圍新城及周邊城鎮(zhèn)，為整個都市圈核心圈層提供快速到達城市各類活動中心的服務。

二 南京地鐵土地資源特征

南京城市軌道交通連接中心城區(qū)、新市區(qū)、新城及新市鎮(zhèn)，線網(wǎng)整體呈放射狀的特征，南京地鐵土地資源按其位置區(qū)域特性可分類如下:

1.城市中心區(qū)上蓋物業(yè)用地(COD用地)

此類上蓋物業(yè)用地位于城市中心區(qū)地鐵車站上部或車站周邊，與地鐵車站結合緊密，需與地鐵車站同步開發(fā)或結合建設。受城市中心區(qū)規(guī)劃發(fā)展及現(xiàn)狀的制約，此類用地面積較小，用地功能和規(guī)模受限較多，難以實現(xiàn)大規(guī)模開發(fā)。

2.交通樞紐及公共服務類物業(yè)用地(SOD用地)

交通樞紐用地是以構建國鐵、城軌、長途客運及城市道路公共交通等多級公交網(wǎng)絡合一，高效率、高品質(zhì)、高適應性的一體化公交都市為目標而設置的交通設施用地，一般位于城郊地鐵車站附近，主要用于解決國鐵、城軌、長途、城市公交以及社會停車等綜合交通形式之間的有效銜接和便利換乘，引導優(yōu)化城市空間布局和交通方式結構體系。

公共服務物業(yè)用地是為適應城市發(fā)展公共服務需求，在有條件的城郊站點周邊建設的停車+軌道交通+生活服務的物業(yè)實施用地，地塊開發(fā)功能除包含滿足P+R出行需求的大型停車設施外，還包含服務乘客及周邊居住人群的超市、銀行、購物、餐飲、通信以及其他文化、娛樂等服務設施。

3.城鄉(xiāng)統(tǒng)籌類成片區(qū)域開發(fā)用地(TOD用地)

此類用地是按照TOD發(fā)展模式和城市總規(guī)布局要求，劃出的專門用于地鐵經(jīng)過區(qū)域片區(qū)整體規(guī)劃、推動區(qū)域發(fā)展和城市空間布局實現(xiàn)的待開發(fā)用地，用地一般處于規(guī)劃開發(fā)新城或市鎮(zhèn)區(qū)域，規(guī)模控制在3—5平方公里。

三 南京地鐵土地資源綜合開發(fā)模式

1.城市中心區(qū)上蓋物業(yè)用地開發(fā)模式

城市中心區(qū)上蓋物業(yè)用地與地鐵建設緊密結合，與地鐵車站同步開展規(guī)劃設計，地鐵方在車站設計中為物業(yè)開發(fā)預留樁基、接口、水電等物業(yè)開發(fā)基礎條件。在車站建設完成后，該地塊帶條件掛牌出讓，由物業(yè)的業(yè)主方完成物業(yè)建設并對外招商出租。小規(guī)模的地塊或者與地鐵結合非常緊密的地塊，由地鐵方進行建設和商業(yè)開發(fā)。

2.交通樞紐節(jié)點物業(yè)及公共服務類物業(yè)用地開發(fā)模式

交通樞紐節(jié)點物業(yè)和公共服務類物業(yè)的用地選擇依據(jù)政府確定的城市設計，在地鐵線路規(guī)劃時就須在規(guī)劃部門的指導下提前做好此類用地的整體規(guī)劃設計，對設計方案中與地鐵建設緊密相關的部分物業(yè)與地鐵建設同步開展結合設計和建設，其余交通設施由市政部門牽頭建設，可開發(fā)物業(yè)采用掛牌上市的方式進行開發(fā)。

3.城鄉(xiāng)統(tǒng)籌類成片區(qū)域開發(fā)用地開發(fā)模式

在地鐵途徑的城郊區(qū)域，利用地鐵帶來的外部效應，提前進行區(qū)域規(guī)劃，統(tǒng)籌建設住宅、商業(yè)、學校、交通等設施，打造低密度的生態(tài)型地鐵小鎮(zhèn)。地鐵建設時，合理設置風亭風井等地面設施，為區(qū)域開發(fā)預留必要的商業(yè)接口通道等。

四 南京地鐵土地綜合開發(fā)實踐案例

1.夫子廟地塊

夫子廟地塊位于南京地鐵三號線夫子廟站，處于南京城繁華的夫子廟商業(yè)區(qū)，其地塊特征屬于典型的地鐵車站上蓋用地，地塊開發(fā)物業(yè)位于車站正上方，地塊占地面積為7，778平方米，物業(yè)建筑結構利用車站立柱進行統(tǒng)一設計，物業(yè)開發(fā)面積約18，000平方米。該地塊規(guī)劃以商業(yè)為主。

2.金馬路地塊

金馬路地塊為交通樞紐用地，是南京市政府確定的新建三個大型交通樞紐之一，地塊占地面積為219畝，地塊交通設計包含了城際鐵路、地鐵、長途汽車停車場、公交首末站、社會停車以及商業(yè)、辦公等功能，南京地鐵二號線及四號線在此換乘，在保證交通樞紐功能的前提下，對地塊進行商業(yè)開發(fā)，同時對二號線和四號線的換乘方式和建筑形式開展設計。根據(jù)最新研究成果，此地塊在滿足交通樞紐功能的前提下，可開發(fā)物業(yè)達到60，000平方米。

3.油坊橋地塊

油坊橋上蓋物業(yè)處于地鐵二號線南端終點站的油坊橋站，建筑面積為37，897平方米，項目立項內(nèi)容主要是地鐵車站附屬設施及商業(yè)配套。在地鐵二號線規(guī)劃設計階段，將此物業(yè)規(guī)劃設計為含公交停車場、出租、地鐵、商業(yè)及辦公相結合的綜合物業(yè)，地塊以車站建設配套的方式劃給地鐵公司，按照南京古城風格中的花窗進行建設形式設計，得到規(guī)劃部門的認可。物業(yè)于2011年交付，運營承租經(jīng)營方目前已完成物業(yè)的全部招租，80%的物業(yè)已經(jīng)完成裝修開業(yè)，業(yè)態(tài)包含大型超市、聯(lián)營店、餐飲、銀行、通信運營及辦公等，隨著物業(yè)周邊的住宅建設推進及居民的持續(xù)入住，物業(yè)經(jīng)營已取得良好的開端。

4.橋林生態(tài)城

項目位于長江北岸浦口區(qū)的橋林地區(qū)，距南京長江三橋1公里，離南京祿口國際機場不到1小時車程。現(xiàn)有寧合高速公路、寧烏公路、繞城公路和板橋汽渡形成交通線網(wǎng)，向北連接寧淮高速公路、寧巢高速公路(沿江大道)。

已經(jīng)開工的寧和一期連接橋林地區(qū)和江南地區(qū)，計劃2015年底開通運營。為了發(fā)揮城際軌道交通的優(yōu)勢，同時進一步解決中低收入居民住房問題，在寧和一期線路設計時，同期規(guī)劃建設沿線小鎮(zhèn)，利用城際軌道效應帶動沿線開發(fā)。橋林新城計劃分為現(xiàn)代型生態(tài)農(nóng)業(yè)、都市型生態(tài)工業(yè)、生態(tài)居住產(chǎn)業(yè)和休閑旅游產(chǎn)業(yè)四個功能區(qū)域，產(chǎn)生人流、物流、資金流、信息流等的匯集，這種間接和引致效應將成倍放大，城市影響力和發(fā)展空間也會隨之迅速上升。

五 土地資源價值提升要素分析

1.規(guī)劃控制

在城市總體規(guī)劃及軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃指導下，開展地鐵開發(fā)用地控制規(guī)劃是保障土地資源開發(fā)收益、將地鐵建設的外部效益內(nèi)化的前提保障。開展和實施地鐵地鐵開發(fā)用地控制規(guī)劃不僅可以在未來建設線路站點附近選擇具備良好實施條件的高價值土地，還可以通過規(guī)劃調(diào)整加大站點附近地塊的開發(fā)力度，提升地塊經(jīng)濟效益。

2.科學設計

地鐵物業(yè)由于與地鐵車站結合緊密，其物業(yè)經(jīng)營效益對地鐵客流的依存度較高，對地鐵物業(yè)科學地開展設計是地鐵物業(yè)能夠正常經(jīng)營及盈利的重要保障。對地鐵物業(yè)的設計不僅要考慮到整體建筑形象與區(qū)域發(fā)展和周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)，還需重點考慮物業(yè)設計與車站設計、周邊建筑的密切結合，按照“以人為本”的原則，在符合建設規(guī)范的前提下，加強物業(yè)與車站縱向一體化空間設計及車站及物業(yè)、周邊建設的橫向聯(lián)系，提升物業(yè)和交通設施間的空間聯(lián)系和人流可達性，提升物業(yè)品質(zhì)。

3.合理定位

物業(yè)的業(yè)態(tài)定位對物業(yè)運營成功與否起著決定性作用。合理的業(yè)態(tài)定位是依據(jù)對城市發(fā)展狀況、區(qū)域功能定位、消費者調(diào)查、商家調(diào)查、業(yè)態(tài)分析等綜合分析的基礎上作出的，對物業(yè)的建筑形態(tài)、建筑結構和功能設施的設計和配置具有重要的指導作用，便于業(yè)主作出適宜物業(yè)經(jīng)營與發(fā)展的建設、招商決策，為后續(xù)物業(yè)順利經(jīng)營提供條件。

4.品牌開發(fā)

品牌開發(fā)和管理是物業(yè)經(jīng)營的關鍵，優(yōu)秀的承租方不但可為業(yè)主節(jié)約大量的管理成本，對創(chuàng)立地鐵物業(yè)的經(jīng)營品牌、樹立地鐵物業(yè)形象具有良好的推動作用，也可以帶動地鐵后續(xù)物業(yè)的招商經(jīng)營。地鐵物業(yè)的品牌開發(fā)不僅要考慮良好的整體承租方，還需對分租方進行有效管理，盡量選擇具備經(jīng)營實力的品牌商、連鎖店，集聚人氣和客流，提升物業(yè)經(jīng)營價值。

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