房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)與防范

邵學(xué)君

（樺甸市華能市場(chǎng)投資發(fā)展有限公司，吉林 吉林 132400）

一、前言

房地產(chǎn)企業(yè)主要的工作內(nèi)容是房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)以及房屋的銷(xiāo)售，在其工作進(jìn)行的過(guò)程中由于在公司的財(cái)務(wù)、組織構(gòu)成以及銷(xiāo)售等領(lǐng)域存在著大量的不確定因素，這些不確定因素最終導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)在財(cái)務(wù)方面風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。通過(guò)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的成因及特點(diǎn)的了解，經(jīng)營(yíng)者便可以有針對(duì)性地采取措施來(lái)減小風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，從而增大企業(yè)的收益。

二、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因及特點(diǎn)

房地產(chǎn)從開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售期間，企業(yè)的資金、政策、組織結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品的質(zhì)量、購(gòu)買(mǎi)者的心里偏向、市場(chǎng)的供求關(guān)系、政府的宏觀調(diào)控等不確定因素都會(huì)對(duì)其收益產(chǎn)生影響，從而給房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

（一）房地產(chǎn)業(yè)資本運(yùn)作周期產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)需要大量的時(shí)間，從前期的可行性分析、到產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)，然后還需要經(jīng)歷征地、拆遷、建筑施工、相關(guān)設(shè)施的建設(shè)與安裝直到產(chǎn)品銷(xiāo)售等一系列的步驟之后才能完成全部工序。而房地產(chǎn)的運(yùn)作周期越長(zhǎng)可能產(chǎn)生的不確定因素就會(huì)越多，所造成的風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)增大。第一，各種能對(duì)房地產(chǎn)形成影響的因素會(huì)隨著時(shí)間的推移而不斷發(fā)生變化，如果房地產(chǎn)的運(yùn)作周期變長(zhǎng)，在這段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的對(duì)比就有可能發(fā)生變化，從而給企業(yè)的收入帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。比如國(guó)家在房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作的過(guò)程中進(jìn)行了宏觀調(diào)控，提高了土地的價(jià)格或者增大銀行的貸款利率，這些將會(huì)大大增加房地產(chǎn)的投入成本，提高企業(yè)的先期投入，為企業(yè)的資本運(yùn)作帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)；第二，由于國(guó)民收入水平的提高，人們對(duì)房屋在居住之外的需求開(kāi)始加大，在選購(gòu)房屋的時(shí)候逐漸將更多的目光聚焦在房屋的質(zhì)量上，房屋的外形、保溫、隔熱、采光、供水、供暖、周邊的交通、綠化等，日漸成為居民們選購(gòu)房屋時(shí)考慮的因素。這就使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不加快自身前進(jìn)的步伐，在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)候綜合考慮多方面因素。較長(zhǎng)的房地產(chǎn)運(yùn)作周期會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)所考慮的因素產(chǎn)生一定程度上的滯后，從而滿足不了人們對(duì)于房屋的需求，這將為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)作造成風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)業(yè)成品的特點(diǎn)及其產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

房屋與土地的天然特性決定了它們無(wú)法被輕易挪動(dòng)，這導(dǎo)致了房屋在建成之后一般將在同一位置長(zhǎng)期存留，而由于經(jīng)濟(jì)、人文、發(fā)展情況等因素的影響，在經(jīng)歷一段時(shí)間的發(fā)展之后，在一塊特定的區(qū)域內(nèi)就比較容易形成房屋的區(qū)域性特色。大到國(guó)家與國(guó)家之間，小到城市與城市之間，甚至相同城市內(nèi)的不同地區(qū)都會(huì)形成各自的特色，為此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資的過(guò)程中就需要考慮不同地區(qū)的發(fā)展前景。不同地區(qū)間的經(jīng)濟(jì)、交通以及社會(huì)環(huán)境等因素對(duì)房屋價(jià)格的定立有著較大的影響，并且這些因素還具有復(fù)雜多變性，這就使得房地產(chǎn)商在進(jìn)行房產(chǎn)投資的同時(shí)，必須面對(duì)地區(qū)發(fā)展的不確定性所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。與一般的行業(yè)對(duì)比，房地產(chǎn)業(yè)的單體商品價(jià)值較大，銷(xiāo)售周期長(zhǎng)，隨著土地價(jià)值、建筑的投入以及房屋銷(xiāo)售價(jià)格的變動(dòng)，房地產(chǎn)商所付出的成本也在發(fā)生著變化。也就是說(shuō)隨著市場(chǎng)的變動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)的資本也將受其影響，出現(xiàn)一定的波動(dòng)。

（三）房地產(chǎn)資金的運(yùn)作及其產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行運(yùn)作的每一個(gè)階段都對(duì)資金的輸入有很大的要求，企業(yè)需要持續(xù)為工程注入足夠的資金才能保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的順利進(jìn)行。在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)初期，房地產(chǎn)企業(yè)注入的資金不到總需求量的三分之一，為了后期工作的開(kāi)展，房地產(chǎn)企業(yè)就需要進(jìn)行大量的融資，而資金的來(lái)源主要依賴(lài)于銀行、信貸機(jī)構(gòu)乃至房屋的預(yù)售款。房地產(chǎn)企業(yè)這樣的資金運(yùn)作方式使其出現(xiàn)了極大的負(fù)債率，這為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)形式及其產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

許多房地產(chǎn)公司出于分工方便的目的，為各個(gè)項(xiàng)目組建了單獨(dú)的子公司或下屬分公司，這在一定程度上為公司的管理帶來(lái)了實(shí)際收益，但是也為公司的管理埋下了隱患。項(xiàng)目分公司屬于總公司在某一范圍內(nèi)的代理人，但是由于區(qū)域性的差異以及信息傳導(dǎo)過(guò)程中存在的時(shí)間差，使得總公司在一定程度上無(wú)法對(duì)分公司的實(shí)際信息進(jìn)行準(zhǔn)確的把握，這在很大程度上減弱了總公司對(duì)分公司的掌控。在這種情況下，總公司的營(yíng)銷(xiāo)策略以及財(cái)務(wù)管理在分公司處無(wú)法得到充分的貫徹實(shí)施，從而對(duì)企業(yè)的實(shí)際收益造成很大的影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策

在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行一定的了解之后，就其可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的步驟進(jìn)行深入分析，便可以得出針對(duì)性的對(duì)策，作者就以上房地產(chǎn)業(yè)在運(yùn)作過(guò)程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素給出了以下防范對(duì)策。

（一）對(duì)于房地產(chǎn)融資所產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防對(duì)策

想要減小在融資時(shí)所面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)此次融資行為做出充分的預(yù)測(cè)與評(píng)估，并且緊密結(jié)合企業(yè)自身的狀況，做出合理的融資計(jì)劃。而想要實(shí)現(xiàn)合理制定融資計(jì)劃的目的就需要。第一，對(duì)本行業(yè)有著足夠的認(rèn)識(shí)，通過(guò)以往的成功案例找出最適用于本企業(yè)的資本形式，再結(jié)合企業(yè)自身狀況加以?xún)?yōu)化改進(jìn)，從而達(dá)到改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，減少企業(yè)成本輸出的目的；第二，在進(jìn)行融資的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)對(duì)于所有的融資手段及其風(fēng)險(xiǎn)作出綜合評(píng)比，選取最優(yōu)方案以達(dá)到降低融資風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)；第三，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)于每一個(gè)融資項(xiàng)目作出嚴(yán)格控制，做到具體問(wèn)題具體分析，減少融資項(xiàng)目可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；第四，提高對(duì)于企業(yè)內(nèi)部的關(guān)注，對(duì)企業(yè)進(jìn)行的所有項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比，找尋優(yōu)秀成功案例并加以推廣，減少企業(yè)的成本。

（二）對(duì)于房地產(chǎn)投資所產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防對(duì)策

投資是房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)極為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，它與企業(yè)的發(fā)展前景息息相關(guān)，投資計(jì)劃的正確與否決定著企業(yè)活動(dòng)的成敗，因此應(yīng)當(dāng)對(duì)于投資過(guò)程中可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)給出足夠的重視。

第一，準(zhǔn)確地對(duì)投資項(xiàng)目的可行性進(jìn)行研究。企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)投資的時(shí)候，需要?jiǎng)佑么罅康馁Y金，這就導(dǎo)致企業(yè)的每一步投資計(jì)劃都會(huì)面臨不小的風(fēng)險(xiǎn)。而想要確保投資項(xiàng)目的順利進(jìn)行，就要合理而正確地對(duì)該項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析。投資項(xiàng)目的可行性分析主要是針對(duì)財(cái)務(wù)方面進(jìn)行的，其主要內(nèi)容是針對(duì)資金的流入與輸出、資產(chǎn)的收益與負(fù)債、資本的運(yùn)作過(guò)程以及風(fēng)險(xiǎn)與收益之間的平衡關(guān)系等方面進(jìn)行分析，綜合上述的影響因素進(jìn)行對(duì)比分析，從而得出相關(guān)量化指標(biāo)以確定項(xiàng)目之間的差異，評(píng)選出最佳方案。

第二，為選定的投資方案準(zhǔn)備備選補(bǔ)救方案。由于人們的喜好、市場(chǎng)傾向的變化、市場(chǎng)的穩(wěn)定與否、生產(chǎn)技術(shù)、管理水平以及其他一些因素的作用，企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目投資的收益會(huì)被動(dòng)地產(chǎn)生一定的波動(dòng)，這就給企業(yè)財(cái)務(wù)的預(yù)估工作造成了很大的不確定性，從而為企業(yè)的投資帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。因此在前期制定風(fēng)險(xiǎn)控制措施的時(shí)候，需要準(zhǔn)備一定的備選補(bǔ)救方案，如預(yù)留部分款項(xiàng)作為補(bǔ)救措施，為問(wèn)題項(xiàng)目進(jìn)行資金追加，保證項(xiàng)目能夠如期順利的完成。

（三）對(duì)于日常資金運(yùn)作時(shí)所產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防對(duì)策

對(duì)于一家企業(yè)而言，資金的運(yùn)轉(zhuǎn)對(duì)其日常工作的進(jìn)行有著極為重要的意義，只有資金的順利運(yùn)轉(zhuǎn)得到保證，企業(yè)才能維持其穩(wěn)定，因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)于日常資金的運(yùn)作給出足夠的重視，這有助于減小企業(yè)可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)控制其日常資金的運(yùn)轉(zhuǎn)可以從下面幾個(gè)方面入手：

第一、準(zhǔn)確地預(yù)估企業(yè)日常資金的需求量。由于企業(yè)日常運(yùn)作離不開(kāi)資金的運(yùn)轉(zhuǎn)，資金的運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程又存在著各種不確定因素，使得企業(yè)在日常資金的運(yùn)轉(zhuǎn)方面存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，這就需要企業(yè)對(duì)于日常的資金流動(dòng)做出準(zhǔn)確的預(yù)估。對(duì)于企業(yè)資金流動(dòng)進(jìn)行估計(jì)需要先對(duì)企業(yè)的資金流動(dòng)進(jìn)行分析，通過(guò)對(duì)企業(yè)進(jìn)行資金流動(dòng)的分析，企業(yè)管理者就可以了解到企業(yè)當(dāng)時(shí)的資金政策、投資方向、營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)態(tài)等各方面的運(yùn)轉(zhuǎn)狀況。因此，精確地對(duì)企業(yè)日常資金需求量進(jìn)行預(yù)估，能夠有效預(yù)防企業(yè)可能面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)，使得企業(yè)可以及早做出準(zhǔn)備，減小乃至避免風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

第二、對(duì)企業(yè)資金進(jìn)行集中管理。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)常偏向于采用集中管理的經(jīng)營(yíng)模式，各項(xiàng)目公司與總公司之間的聯(lián)系緊密，對(duì)于資金的利用率高，可以有效解決資金富余與資金短缺之間不能有效支援調(diào)動(dòng)的問(wèn)題，大大提高了集團(tuán)內(nèi)部的運(yùn)作效率，相對(duì)減小了資金利用方面出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的概率。

四、結(jié)束語(yǔ)

總的來(lái)說(shuō)，企業(yè)在其進(jìn)行資本運(yùn)作的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)綜合考慮各方面可能出現(xiàn)的影響因素，運(yùn)用科學(xué)合理的方法對(duì)其進(jìn)行分析并作出針對(duì)性的應(yīng)對(duì)措施，這樣才能有效控制企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

[1]田林永.論房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因及治理對(duì)策[J].中國(guó)住宅設(shè)施，2011(08).

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