城鎮化趨勢對于房地產投資影響因素的研究

龍 晶

（陜西職業技術學院，陜西 西安 710000）

引言

我國自改革開放以來，市場經濟得到了前所未有的空前發展，房地產行業的發展也得到了質的飛躍，并且在當今社會的持續發展中還存在著大幅的發展提升空間[1]。房地產投資行業作為我國市場經濟的首要組成部分及人民經濟發展的重要支撐來源，在當今社會城鎮化高速發展的時代中，雖然存在著某些制約因素和問題，但仍有良好的發展前景。

一、我國城鎮化發展的現狀

（一）城鎮化的定義

城鎮化是一個由人口等要素持續從農村第一產業逐步向城鎮第二、第三產業演變的持續性的、不均衡的、動態的過程。

（二）發展現狀

我國自從實行經濟改革開放以來，城鎮化的速度發展相當可觀。以1990年和2010年我國城鎮化水平的對比為例，前者僅比例僅為26.41%，而后者卻達到了49.95%，可見近年來我國城鎮化發展之快。高速發展的城鎮化使人口、產業、需求等結構發生不小的變化，從而帶動房地產業投資發展的變化，其中最深刻的影響是房地產的供求結構[2]。

二、我國城鎮化與房地產發展的關系

從理論上來說，城鎮化與房地產發展之間的關系可概括如下：一是城鎮化水平的持續發展可帶動房地產投資的發展；二是房地產業的不斷提高可促進城鎮化水平的提高；三是兩者之間相互促進、互為因果。

三、房地產投資運行分析

本文選取山東省煙臺市的實際案例作為研究對象，進一步分析探討城鎮化對房地產投資的影響，并提出相應的解決對策。

（一）行業概況、市場現狀、投資前景和發展趨勢

山東省煙臺市始終堅持以經濟發展為中心，大量發展工業水平，是山東省重要的工業基地之一。煙臺市房地產開發投資增長速度極快。據統計資料顯示，2011年全年煙臺市完成房地產開發投資額為2.7千億元，其中住宅投資額為4.7百億元，占總投資額的17.4%，與2010年同期比增長了15.3%。房屋施工總面積達到了7.5千萬m2，與2010年同期相比增長了7.1%。住宅面積高達3.6千萬m2，增長了5.7%[3]。隨著當今社會經濟的不斷發展與進步，人民生活收入水平不斷地增加，山東省煙臺市房地產開發與投資行業的勢頭旺盛，發展前景較好，并逐漸成為煙臺市民經濟支柱產業之一。在這樣的環境下，煙臺市的房地產業仍保持著一個高速的增長趨勢。

（二）主要問題及制約因素分析

目前煙臺市房地產業在發展過程中仍存在的大量問題，現陳述如下：

1.資源短缺，環保壓力過高。我國是一個幅員遼闊、礦產資源豐富但人均資源占有量低的國家。此外，我國的能源消耗總量占全球所有國家中的第二位，其中我國建筑能源消耗占總能耗的四分之一，然而我國人均資源消耗卻不及世界人均用能的二分之一。以上幾點都能說明一個問題，我國建筑投資產業能源短缺，節約能源實行環保迫在眉睫。

2.商品房空置面積較大，價格偏高。由于房地產業投資成本小而開發利潤高，加上城鎮化的發展，人們生活水平的提高，因此人們對商品房需求量增加，造成房地產價格猛烈增長，因而吸引了大量的資金投入到房地產業當中去。大量房地產項目開工建設，導致商品房供過于求，大量膨脹而造成空置，又由于商品房價格持續增高不下，大部分市民沒有能力購買，對國民經濟的正常運營造成威脅。

3.相關房地產法律法規及住房制度不完善。房地產業相關法律法規的建立相對滯后，市場交易沒有相對健全的條文，法律法規實施情況較差，違法交易現象普遍存在，房地產糾紛不斷，中介市場管理混亂，物管仍存在胡亂收費現象。

4.房地產、土地交易市場發展不健全。煙臺市房地產市場實行政府壟斷土地一級市場，開放搞活土地二級市場，實施原存量劃撥土地有償使用制度，積極實行招標和拍賣供地。目前，雖然該市土地交易市場活躍，但還無法做到交易市場的規范化、市場化，因此，在進一步發展房地產交易市場的同時，還需正視其中存在的不規范、不健全的問題，并加以改善。

（三）對策及建議

1.明確房地產業的支柱產業地位，合理分配利用資源；

2.控制商品房的建設并適當調整價格，減少空置率；

3.健全房地產投資產業的相關法律法規，如加強對中介市場的管理、規范二手房交易市場、增設房地產開發與投資相關的法律條文等，并加強其實施力度；

4.進一步規范房地產、土地交易市場，并繼續整改發展，維持房地產投資行業的健康良性競爭與發展。

四、結束語

房地產作為一項非常有發展前景的投資項目和獨立經濟產業部門，其具有的重要性、特殊性、獨立性等特征不可忽略，因此，在我國目前城鎮化水平不斷提高的前提下，及時發現房地產投資所存在的弊病并加以改善，對提高我國房地產經濟的增長、人民生活水平的質量、推動城鎮房地產市場長期健康發展至關重要。

[1]郝姝婕.房地產建設與城市化發展的協調性分析[J].經濟與管理.2008（07）.

[2]徐明.城市化與房地產業發展關系研究[D].西安建筑科技大學.2010.

[3]孫琪.煙臺市房地產業發展政策研究[D].東北師范大學.2007.