房地產調控政策對縣域房地產業(yè)及財政收入的影響

張 偉

(中國人民銀行寧陽縣支行，山東 泰安 271400）

一、房地產調控政策綜述

2010 年1 月7 日，國務院辦公廳發(fā)布《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出二套房首付款不得低于40%等十一條要求；2010 年5 月25 日，國家稅務局下發(fā)《關于加強土地增值稅征管工作的通知》，土地增值稅預征率由0.5%提高到2%； 2011 年中央經濟工作會議明確指出房地產調控政策不動搖。2012年繼續(xù)堅持調控不動搖。D 縣政府積極貫徹上級政府出臺的政策，積極引導縣域房地產市場健康發(fā)展，先后下發(fā)了《D 縣經濟適用住房管理辦法（暫行）的通知》、《D 縣公共租賃住房管理辦法（暫行）的通知》。以上政策措施的制定出臺對規(guī)范房地產市場健康發(fā)展發(fā)揮了積極作用。

二、調控政策變化對房地產業(yè)及縣域財政收入的影響

一系列宏觀調控措施抑制了房地產市場進一步過熱，但同時也致使房地產市場資金壓力加大，土地出讓金、房地產開發(fā)投資額、市場銷售量和交易量開始下降，對房地產業(yè)及地方財政收入影響逐步顯現。

（一）房地產業(yè)投資及銷售增速放緩

在調控政策背景下，D 縣縣域房地產快速增長的勢頭逆轉。2011 年房地產開發(fā)投資、商品房銷售面積、銷售金額同比增幅較2010 年回落分別回落20.9、10.5 和8.7 個百分點。

（二）房地產業(yè)稅收對當地財政收入的貢獻度呈下降趨勢

2011 年，房地產行業(yè)相關稅收累計完成5399 萬元，同比增長39%，占2011 年地方財政收入的8.39%。2012 年1-8 月份，房地產行業(yè)相關稅收入庫6002 萬元，同比增長24%，占地方財政收入的6.78%。由于受滯后效應影響，房地產稅收增量顯然逐年增加，但增幅回落趨勢更加明顯，占地方財政收入的比重2011 年達到最高值后，2012 年開始回落。

（三）房地產貸款由生產領域向消費領域轉換趨勢明顯

2012 年8 月末，全縣房地產各類貸款余額13.4 億元，占全縣人民幣貸款余額的15.05%。其中：個人住房貸款余額10.2 億元，比年初增加1.5 億元，增長17.56%；住房開發(fā)貸款1 億元，比年初減少935 萬元，下降8.34%。動態(tài)看，住房開發(fā)貸款2011 年9月增幅達到最高值后，開始逐月回落，回落趨勢明顯，個人住房貸款增幅2011 年11 月份超過了住房開發(fā)貸款。總體看，住房開發(fā)貸款下降趨勢明顯，個人住房貸款增幅較為平緩。

（四）土地成交面積和土地價格增勢迅猛

2011 年，全縣土地購置面積175.15 公頃，同比增長6.04%，土地成交價款11.4 億元，同比增長22.50%；2012 年1-8 月，土地購置面積157.39公頃，同比增長111.70%，土地成交價款7.3億元，同比增長41.80%。2012 年前8 個月，雖然土地購置面積和土地成交價款同比有較大幅度增長，但主要用于保障房建設。

三、需關注的問題

（一）商品房結構與居民需要的矛盾

由于D 縣屬于經濟基礎較薄弱縣，普通居民可支配收入少，購買力相對其他發(fā)達縣市偏低。據調查，截止2012 年6 月底，在全縣新施工、竣工的新樓盤近550 套房屋中，100!以上大中套型高檔房占比70%；90!左右的小套型普通商品占比30%，目前空置商品房達200 多套，成交量的減少，勢必影響稅收收入的增加。

（二）地方財政增收壓力加大

土地出讓收入和房地產相關稅收已成為當地財政收入的重要來源，使地方政府更多地依靠出售土地來增加財力。2011 年、2012 年1-8 月土地使用權出讓收入占同期地方財政收入的比重分別為58.71%和42%，財政收入缺口難以彌補，對當地經濟持續(xù)增長、財政收入穩(wěn)定提升產生一定影響。

（三）土地價格上漲與房地產調控目標之間的矛盾

中央出臺調控政策的目的在于抑制房價，促進房價合理回歸，但從目前總體形勢看，土地交易價格日趨推高，土地價格的迅猛上漲必然增加房地產開發(fā)成本，使調控政策對房價上漲的抑制作用不明顯。

四、相關政策建議

（一）發(fā)掘新的財政收入增長點，逐步弱化地方財政對房地產及其相關產業(yè)的依賴

政府應加快轉變經濟發(fā)展方式，對未來國家可能出臺的關于房地產的各項稅收政策要做好前瞻性預警。多角度、多層次探討加強地方財源發(fā)展的思路方法，保持財政收入的持續(xù)、穩(wěn)定增長。

（二）加強土地市場管理，完善保障性住房制度體系

政府部門要嚴格控制土地的供應量和用途，加強對土地開發(fā)利用的監(jiān)督管理，盡量規(guī)避房地產開發(fā)投資對經濟增長長期的負面效應，促進經濟健康快速發(fā)展。對保障性住房實行稅收優(yōu)惠政策，積極推進安居工程，保持房地產業(yè)長期健康發(fā)展。

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