芻議房地產經濟發展策略及背景

畢麗娟

（天津津投金廈房地產發展股份有限公司，天津 300381）

目前房地產經濟在國民經濟中占有重要地位，但房地產業的發展也暴露出了一些問題：剛需過大，以及民間資本炒作，導致房價一直處于高位；城市土地所有權流轉不規范，出現天價地塊或超低地價；地產商融資渠道單一，金融風險巨大等。為了促進我國的房地產業健康持續的快速發展，本文基于房地產業經濟現狀及其背景，展開了對房地產經濟中存在問題的探討，最后提出房地產經濟的發展策略。

一、房地產經濟發展的背景

（一） 商品房價格不斷上漲

現在，由于商品房價格不斷地上漲，已經大大超出了社會大眾的經濟承受能力，購房能力不足。使得房價不斷上漲的主要原因有兩方面：一是土地成本越來越高；二是肆意膨脹的房地產開發行為，造成惡性發展。

（二） 房地產市場結構不合理

據研究機構分析，政府調控的住宅占總住宅的比例應控制在30%—35%之間，價位才合理。但是，在我國政府真正調控的住宅如經濟適用房、限價商品房等所占的比例很小，導致房地產市場供求失衡。上述現象主要原因是：地產商作為企業，謀求利潤最大化；而地方政府為利用房價上漲為財政創收，也偏重于開發商品房。

（三）房地產市場秩序混亂

首先，諸多開發商在對現房進行銷售時，采取了優惠打折的促銷策略，消費者得到了不良的心理暗示，這樣就侵犯了消費者的合法知情權；其次，為獲得更大的經濟效益，房地產投機者大量購房，導致炒房現象層出不窮，嚴重打擊了普通購房者的購房積極性；還有，由于準入制度不健全，國外資本大量涌入我國市場，削弱了我國貨幣政策的執行力度，擾亂了房地產市場。

二、當前我國房地產經濟存在的問題

（一）剛性需求過大，民間資本投機，使得房價長期處于高價位

自我國加入WTO 之后，國家經濟發展速度有了質的飛躍，社會大眾對生活的品質要求越來越高，對社會的需求也越來越大，對自身居所更是要求嚴格。要求的房屋數量也是越來越大；同時，由于我國的城鎮化力度的加大，大量農村人口涌入大城市，使得商品房供應量增大。另外，房地產市場逐漸擴大，社會居民也加入到了房地產投資的行列中，使得房地產經濟覆蓋面積更加廣闊，影響更深遠，對房價的上漲起著極大的促進作用。所以應該加快保障性住房建設，嚴控打擊民間資本投機性購房。要嚴格的監控房地產市場，依據政府力量調控房價，保障房地產市場穩定發展，在滿足社會居民的同時，保證房屋數量和質量，使得居民能夠有經濟能力購買房子，控制社會大眾參與房地產游資炒作，防止房價高升，房源囤積。杜絕通過買賣獲取暴利，使得老百姓的利益遭受損失。

（二）城市土地所有權流轉體系不健全

在我國的相關法規中，提到土地是國民社會共有的資產，個人沒有獨自的權利就愛那個土地作為商品進行經濟交易。土地只能夠以租賃的形式進行財產轉換。在房價持續波動的情況下，要更加明確這一點。國家政府要嚴控房地產市場秩序，滿足社會供需關系的同時，平衡房價。目前，我國的土地市場還處于發展時期，市場還遠未成熟，使得地價過高或過低。我國土地使用需要通過國家有關部門的審批，政府在調控房價的同時，要出臺相關法律政策限制土地的非法使用和交易，穩定房地產市場。一方面由于一線城市的快速發展使得其他地區的土地資源顯得非常稀缺，另一方面城市監管和審查力度不夠，防止相關部門與企業之間進行權錢交易，阻礙市場的正常運行。

（三）房地產商融資渠道單一，風險巨大

房地產的資金非常密集，在實際的運轉過程中，需要大量的資金來維持。目前，國內的房地產開發渠道較少，資金渠道只有商業銀行和民間貸款，房地產企業通過銷售樓盤或者租賃來獲取資金利潤，也是靠這些利潤進行貸款償還，但是一旦資金出現意外情況，就會給商業銀行和社會帶來極大的影響，使得資金鏈斷開，造成不可估量的損失。很多二線城市出現了的爛尾樓都是類似原因造成的。所以，地產商應拓展房地產市場的融資渠道，規范房企經營方式。國家必須制定相關政策，規范管理。

（四）國家政策變化太快，缺乏延續性

根據房地產的種種情況，國家有關部門有針對性地提出了一系列的政策，不僅增加資金回報，更多了出臺了優惠政策，防止房地產經濟限制政策實施。這些有關政策都是針對性的進行調控，短暫的遏制了我國房地產一些不良現象。因此，在整體上來看，這些政策還不能夠實質性的進行補救，沒有掌握根本問題。政策變化太快，沒有延續性，國家有關部門應該有針對性的控制和把握房地產市場經濟的持續發展方向。

三、我國房地產經濟的發展策略

（一） 職能部門科學和合理地規劃以及開發能用用土地

城市有關政府部門，應當轉變觀念，將利用土地增加財政收入和利用房價增加收益的觀念摒棄，不能夠單方面的依靠經濟收入來帶動經濟發展，要保證城市建設和發展與社會相互協調，樹立科學的發展觀，從長遠的角度考慮經濟發展問題，走可持續道路，地方政府要嚴控房地產和土地市場，規范市場規章制度，控制土地使用，加強審批力度，合理制定售價，從實質上解決低土地價格，高房價的問題。

（二） 積極轉變市場供應模式

目前，很多城市囤積著較多的高檔房屋，使得土地使用率較低，空房占據較多的土地資源，政府應該控制土地供應量，增加建設經濟適用房和中等商品房屋，滿足更多層次的社會大眾需要，挖掘更多的經濟適用房和中等商品房的土地，才有有效措施擴大房屋規模，適應社會上更多層次人群的需求，符合他們的購買能力。

（三）利用稅收調杠桿，打擊投資性購房

我國政府應當針對投機購房現狀，充分發揮稅收調節作用，降低房地產經濟泡沫風險。首先，政府應對購買商品房短期出售的售房利潤開征所得稅，并實施高稅率，打擊投機性購房；其次，對于以自用為目的購房行為，政府應給予政策支持，降低稅率，保障百姓居住需求。

（四） 促進房企的集約型發展

目前而言，我國房地產整體規模不大，并且此行業的集中度也不高，導致諸多中小型的房地產開發商缺乏較為優良的市場運作能力、抗風險能力以及管理能力。而企業主要的融資渠道還是商業借貸。目前房地產市場的價格瘋漲，引發市場的投機風潮，這給房地產企業的生存帶來了嚴峻考驗。因此政府需要制定相關法律政策，提升房地產行業的準入門檻和制定、執行嚴格的行業標準；金融機構也要制定相應的服務政策，為房地產行業的發展提供資金支持；與此同時，企業本身也要加大管理力度，提升管理層的綜合能力，從而有效應對市場激烈競爭，加大抗風險能力。

四、結束語

房地產市場的健康運行既關系到國民經濟的穩定，也關系到人民的基本起居，這也是關乎社會穩定的大事。當前我國的房地產經濟不斷出現問題，國家出臺了一系列政策進行調控，力圖在經濟發展與房價穩定之間找到平衡點。無論國家出臺什么政策，都需要權衡我國的發展背景，切實考慮老百姓的根本利益，完善政策法規，強化管理，這樣才能逐步有效調節房地產經濟的發展。

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