試論房地產開發的風險管理

馮力婉

（河南工業貿易職業學院，河南 鄭州 450000）

一、房地產開發的主要風險類型

風險，指的是在特定期間內，在特定的客觀條件下，項目的實際結果與計劃所期待的結果的變動程度，這種變動程度越大，執行起來的風險就越大。房地產開發的風險，實際上就是開發商在實施項目開發的過程中，最終的實際結果與當初預期利益的變化和差異。目前在新時期市場經濟條件下，我國房地產開發企業主要存在的風險類型可以分為外部風險和內部風險兩種。

（一）房地產開發的外部風險

1. 宏觀經濟風險

宏觀經濟運行帶來的影響，能夠籠罩影響所有的房地產開發企業。每次經濟危機幾乎都會給各國房地產企業帶來狂風暴雨般的摧折。由于我國經濟發展形勢很好，我國房地產市場近幾年呈現出旺盛的發展態勢。但是2008年冬天的經濟危機也曾經席卷了國內大中城市，全國各地樓市一度運營艱難。

宏觀經濟風險存在的原因主要是當經濟衰退時，消費需求會大幅度減縮。特別是當經濟陷于低谷，消費急劇減縮時，汽車、房地產之類的長線耐用消費品首先會遭受強烈的沖擊，這時人們會主動修正在經濟景氣時制訂的消費計劃，推遲或者取消對于那些耐用消費品的購買。這就很快會造成房地產市場上一時供大于求，房屋價格急劇連連下跌。

2. 財政利率風險

財政利率風險大多來自利率波動的影響。很多消費者買房的時候并不是全額付款，而是利用貸款解決一部分甚至大部分資金。當貸款利率上升的時候，投資人所需要負擔的貸款利息就隨之上升。對那些財力有限的投資者來說，利息提升有可能迫使他們做出選擇放棄投資房產，這樣就會影響樓市的銷售。另外，開發商本身在開發項目的時候，由于往往也存在貸款，利息的提升會加大開發的成本。所以，財政利率風險會直接影響開發項目的銷售和利潤情況。

3. 市場風險

房地產市場風險是指由于市場供應形式的變化，可能導致房地產市場價值的跌落。當市場供應短缺、房價上漲時，開發公司紛紛興建樓宇，由于建筑需要一定的時間才能建成，所以雖然待建樓的總體規模已超出市場實際需要，但在短期內包括開發建設期間樓價仍然可能會持續上揚。興建完工之后，由于供過于求，房產價格已經下跌，造成房產滯銷。另外，隨著建筑業技術逐漸先進，雖然房地產能迅速供應市場，但是直接縮短了地產循環的時間，市場推陳出新速度很快，競爭更加激烈，也容易造成樓價波動更加頻繁。

4. 自然風險

由于自然因素而存在的不確定性、不可抗性（如地震、洪水、風暴、火災等）等情況，以及由于土地的自然地理和技術經濟特性而帶來的開發風險。

（二）房地產開發的內部風險

1. 經營風險

由于房地產開發經營上的失誤，可能造成實際經營結果偏離最初的期望值。房地產開發的經營風險一般起源于投資內部問題，比如管理效率低，經營費用超過預計，房屋滯銷等問題，都可能使企業的開發利潤小于預期值。

2. 財務風險

房地產開發企業運用財務杠桿向銀行貸款融資，擴大了開發的利潤范圍，增加了營業收入最后不足以償還債務的隱患。

二、房地產開發風險管理的內容

（一）房地產開發風險管理的流程

1. 風險識別

風險識別是房地產開發商針對開發的不同階段，在風險事故發生之前感知風險，對風險進行分析。感知風險，是開發商通過調查研究，了解客觀存在的各種風險，尋找可能導致風險事故發生的各種因素；分析風險，是在感知風險的基礎上分析風險可能帶來的后果，為減少和預防風險的發生擬定方案。風險識別作為風險管理流程的第一步，是風險管理的基礎和關鍵。

2. 風險評估

房地產開發的風險評估是在對風險識別的基礎上，分析項目存在的弱點、面臨的威脅、可能發生風險的概率、以及風險可能造成的負面影響。在房地產開發過程中，為減少投資失誤和風險，需要編制項目投資風險評估報告。在編制報告的過程中，通過搜集豐富的資料和數據，對開發項目的風險進行定性和定量的分析，將風險按照高低程度排序，編制風險列表進行專題研究。根據風險評估的結果，開發企業要采取相應措施規避風險。

3. 風險監控

房地產開發的風險監控，是投資主體在項目的開發過程中自覺監視風險，根據情況變化進行風險管理策略的調整，主動對風險進行控制。風險監控是風險應對計劃修正和提高的過程。隨著開發項目的展開和深入，管理者要及時發現新出現的風險，關注由于時間變化引起風險發生的新變化，不斷調整方案，重新對風險進行識別、評價，修訂應對措施，從而保證風險管理達到預期目標。

（二）房地產開發風險應對措施

1. 風險回避

風險回避是主動回避風險發生的可能性。它是在房地產開發的過程中，管理者經過權衡風險帶來的損失與冒險所獲利益相比較，迫不得已中止開發項目，或者改變方案，從根本上消除風險隱患。風險回避雖然能避免重大損失，但同時也失去了投資獲利的機會，是一種比較消極的防范手段。通常只是在未來可能發生的風險帶來的影響太嚴重，沒有其他辦法的時候，才建議采用風險回避這種應對措施。

2. 風險控制

房地產開發的風險控制主要是指管理者主動采取積極措施，預防、減少風險發生的可能性，或者盡量降低風險帶來的損失程度。風險控制的手段有風險預防和風險抑制兩種類型。風險預防涉及現時成本與潛在損失的比較，當潛在損失遠遠大于采取預防措施所支出成本的時候，就要果斷采用預防風險的手段。風險控制是管理者為消除和減少風險隱患主動采取措施的一種積極辦法，在運用時成本低、效益好，一般不會產生后遺癥。建議在處理房地產開發過程中的各種風險時，要優先采用風險控制措施。

3. 風險轉移

房地產開發的風險轉移是指開發商通過某種有意識的安排，將企業不能承擔的風險轉移給另一方。與風險回避不同，風險轉移是將責任或者風險轉嫁給別的單位承擔，風險回避是放棄項目開發；風險轉移與風險控制也有不同，風險轉移是將風險直接轉移出去，風險控制是自身調節風險因素。開發企業通過轉移風險得到保障，是目前普遍應用的一種有效手段，比如保險合同就是經常運用的方式。開發商可以根據所開發項目的具體情況，采取適當的形式轉移風險。

4. 風險自留

指開發商自己承擔風險帶來的損失。在房地產開發過程中，對于那些無法回避、難以控制的風險，在不影響整體利益的前提下，或者如果冒險能夠帶來巨大利益，可以考慮風險自留。風險自留分為有意識的風險自留和無意識的風險自留。有意識的風險自留是管理者的主動風險自留，是經過權衡比較，認為企業能夠承受預測到的風險帶來的損失，主動去承擔未來的風險，具體措施有自我保險、專屬保險等。無意識的風險自留是開發商對損失的發生存在僥幸心理或對損失估計不足而暴露于風險中，是被動的風險自留，需要通過風險應急準備金來應對。

5. 風險利用

風險利用是房地產開發項目對風險的價值進行利用而獲利的行為。一般是開發商利用現實存在的風險，通過風險管理技術化險為利。比如在經濟危機時期，樓市滯銷，地產價格大跌，但是開發企業反而在此時大量拿地開發，等到經濟形勢好轉時獲利豐厚。風險利用要求管理者有敏銳的觀察力，具有豐富的經驗和高度的應變能力。

三、房地產開發風險管理應注意的問題

（一）重視可行性研究

可行性研究是開發商對擬開發項目通過科學的分析，評價項目的可行性以及風險系數，是房地產開發項目前期活動中不可缺少的階段。評價房地產開發項目是否具有可行性，開發商要研究宏觀經濟發展形式，在國家相關法律、政策等條例的許可范圍內，根據當地房地產市場的供求需要，預測開發項目的成本、需求量、售價等，從而確定出計劃投資項目的類型、規模、銷售渠道。由于未來具有很多不確定因素，因此可行性研究階段也是蘊藏風險最多的階段。在這個階段，對風險的評估是否客觀準確，直接影響到開發項目的成功與否。

（二）選擇最佳開發區位

開發項目區位的選擇對房地產開發起著舉足輕重的作用。通常從這幾個方面進行最佳開發區位的選擇：項目所處的具體地理位置；項目所在地的交通、商貿狀況及水電通達情況；項目所處區域未來的發展情況等。另外，房地產開發項目的類型不同，其區位價值的決定因素就不同。如住宅項目要考慮交通是否便利，附近是否有學校、超市、醫院，治安是否良好等，消費者對地段、位置、朝向等也有要求；寫字樓則要求位于城市金融商貿的中心區；商鋪要考慮地段的增值潛力、商業氛圍等。開發商還要密切關注未來環境變化對開發項目的影響，在項目建成后確保此區域項目的價值不會下降。另外有些區位現在不理想，但城市的發展會使該區項目建成后有較高的增值可能。

（三）開展財務分析

財務分析是通過對財務報表進行分析，掌握企業財務狀況，為企業進行決策提供依據。開發商應定期地進行財務分析，了解具體的資產管理情況、綜合財務狀況等，以判斷開發項目是否可行，評判企業的債務償還能力。企業進行合理的財務分析，能及時發現房地產開發過程中的財務風險，采取措施進行規避。

（四）推進企業的科學化、規范化、法制化管理建設

房地產企業要建立起現代化的管理體系，用科學的工作標準、程序、制度規范職工的行為。企業通過加強風險知識的系統培訓，強化員工風險管理意識，加強對現行法規和企業制度的學習，提高從業人員對“違法、違規”行為的識別能力，能有效減少職工由于工作的盲目性帶來的法律等風險。

（五）加強項目的招標管理、合同管理

在招標的過程中，開發企業要本著公平競爭的原則，準確制定項目的標的、工期、質量、造價等，按照供求機制進行招標，保證項目的質量安全。開發企業還要利用法律的有關規定，通過簽訂合同等手段，對風險進行合法的消除、轉移，通過多種風險管理手段將可能出現的各種風險都進行有效的控制，保障項目的正常運行。

（六）加強對工程建設的監管

由于房地產項目投資的主體單位常與施工的主體單位相分離，造成了項目經常不能按開發商的既定工期、質量、合同成本如期完成建設。作為投資的主體，開發企業要加強對工程建設的監管，減少因工期、質量、成本所引起的房地產開發風險。主要內容包括：認真簽訂施工合同，保證開發企業的經濟利益；聘請工程監理，對施工進行監督；在施工過程中堅持不對施工圖做較大的修改等。

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