房地產經濟風險泡沫成因以及策略探討

王 紅

（錦州市安全生產宣傳教育中心，遼寧 錦州 121000）

我國房地產經濟經過多年的快速發展，目前已經積聚了巨大的泡沫風險，這從不斷攀升的房價就可以略窺一斑，目前我國的房價收入比已經遠遠超過世界平均水平。盡管房地產經紀的泡沫何時破裂學界并沒有一個統一的認識，但是“泡沫總是要破裂的，只不過是時間的問題”，這一點卻是學界的共識。縱觀世界各國的房地產泡沫無不是以破滅為終點，例如美國次貸危機爆發的根源就是房地產經濟泡沫破裂所導致的，而日本20 世紀90 年代房地產經濟泡沫破滅以后，時至今日都沒有恢復經濟活力。在房地產經濟風險日益加劇，泡沫現象越來越嚴重的背景下，探究泡沫背后的成因，探索解決策略，就顯得尤其具有現實意義。

一、房地產經濟風險泡沫界定

何為房地產泡沫，學界并沒有一個統一的界定標準，雖然我國房地產經濟存在泡沫這一點無論是學者也好，還是政府官員都有一致的認識，但是在泡沫風險的大小方面卻沒有統一認識，不同的學者、官員各持己見。根據國際上通用衡量房地產泡沫大小的標準房價收入比來衡量我國的房價，目前我國100 個大中城市的平均房價收入比在15，即一個家庭15 年的收入才能夠買一套房子。當然像北、上、廣、深等一線城市，房價收入比要遠遠超過這一數據，從這一指標來看，我國房地產經紀的泡沫非常嚴重。考慮到目前我國房地產每年的投資額度高達7 萬億人民幣，加上與房地產經濟密切相關的上下游行業，房地產以及相關產業的產值至少要占到我國GDP 的20%以上，將房地產形容為“支柱產業”一點都不為過，但是因為房地產存在的巨大經濟泡沫，意味著房地產經紀泡沫破裂所帶來的經濟風險將是巨大的，會危害到整個國家的經濟健康運轉。

二、房地產經濟泡沫風險的成因

目前我國房地產經濟已經綁架了整個經濟發展，打壓房地產會損害到經濟的發展，而坐視房地產經濟泡沫的不斷放大又會給經濟的發展埋下巨大的隱患。房地產經濟泡沫風險的成因很多，最主要的原因有以下幾個方面：

（一）土地財政作祟

分稅制改革以后，我國重新明確了中央政府以及地方政府的事權以及財權，這種做法雖然一定程度上調動了地方政府理財的積極性，但是因為事權以及財權之間的不匹配，導致了地方政府財政收入有限，遠遠無法滿足各個城市跨越式發展的需要。在這種背景下，土地收入不斷增加開始成為地方政府財政的一個主要來源，為了彌補城市建設面臨的巨大資金缺口，政府不斷地推高地價，土地財政成為了很多政府的主要收入來源，一些城市賣地收入要占到其財政收入的60%以上。在我國土地市場由政府壟斷，政府將土地征收，通過招拍掛來收割絕大部分的土地增值收益，這種土地壟斷的體制使得地價節節攀升。統計資料顯示，2012 年我國土體收入接近3 萬億人民幣，地價以及各種稅費收入至少占到房價的2/3 以上，正是土地收入對于地方政府的重要性，使得政府部門通過控制供地、抬升底價將房地產經濟泡沫進一步放大。

（二）實體經濟不景氣

房地產經濟泡沫風險的不斷放大與我國實體經濟的不景氣也有很大的關系，在固定資產投資長期維持在高位的情況下，我國諸多產業都呈現出來了嚴重的產能過剩問題，大多數行業企業都競爭激烈，這導致制造業整體利潤非常有限，大多數的實體企業都處于一個微利或者無利的經營狀態，制造業的艱難經營使得資本不斷地從實體經濟流向房地產行業。社會資本投資渠道狹窄的背景下，房地產經濟的高利潤率成為社會資本最青睞的投資領域，各路資本不斷地融入房地產行業進行投資或者投機，希望能夠獲得更高的回報，而資本的流入又進一步地推升了房地產經濟的繁榮昌盛，超高的利潤率使得社會資本趨之若鶩，不斷地放大房地產經濟的泡沫風險。

（三）房地產調控不力

自從2003 年國家出臺放、房地產調控政策以來，正式標志著我國房地產經濟進入了調控年代，然而調控效果卻非常不理想，統計數據顯示，調控十幾年，我國房價與本世紀初相比已經上升了至少十倍，很多學者認為我國房價的越調越高很大程度上就是調控所導致的直接后果。我國房地產經濟體調控沒有涉及到房價持續上漲的基礎，調控的手段主要集中在抑制居民的需求層面，少有措施刺激增加房地產的供給，這種做法使得房地產陷入到了一種人為恐慌當中，誤判房地產的供求形勢，認為房地產的供給始終短缺，并給了社會一種房價只會不斷上漲的錯誤觀念。在買漲不買跌心理因素的影響下，很多居民都開始提前給孩子購買房子，在透支了房地產經紀發展潛力的同時，也推動了房地產經濟泡沫的滋生。

三、化解房地產經濟泡沫風險的具體策略

房地產經濟泡沫風險如同一把“達摩克斯之劍”懸在我國經濟發展的上空，成為了阻礙我國經濟社會持續健康發展的一顆“定時炸彈”，考慮到房地產經濟泡沫風險的巨大危害性，在借鑒一些國家房地產經濟調控經驗基礎之上，結合我國的實際情況，本文提出以下幾個方面的解決策略。

（一）破解土地財政模式

土地財政模式是當前我國房地產經濟泡沫的主要原因之一，鑒于目前土地財政的種種弊端，必須要盡快采取切實有效的措施來破解土地財政模式。具體要從以下及兩個方面著手，一方面是對目前的分稅制進行調整，授予地方政府更多的財權，中央政府分擔更多的事權，這樣可以減少地方政府的支出，緩解地方政府的財政壓力。另外一方面就是破除政府壟斷土地供應的模式，允許集體土地以及農用地在符合條件規定的條件下，上市自由流通，這樣就可以改變政府單一供地的主體地位，有助于降低地價，實現土地增值收益的社會共享，而地價的下降自然就會擠壓房地產經濟泡沫。同時土地財政模式的破除還可以降低地方政府對于中央房地產調控政策的抵制，不斷地拉低房地產的價格，使得整個房地產經濟更加市場化。

（二）大力發展實體經濟

目前我國居民普遍面臨著投資渠道狹窄的問題，實體經濟發展困難，這種情況下，政府應加大對于實體經濟的支持力度，通過出臺各項支持政策，來幫助實體經濟更好地發展，從而給社會存量資本提供更多的增值渠道。大力發展實體經濟的關鍵內容有兩點，一方面就是加快利率市場化的推進，通過利率市場化來降低實體企業的資金成本，讓更多的中小企業能夠破解資金瓶頸，同時借助于市場機制來實現資金的自由流動，可以使得資金從效率較低的行業流向效率較高的行業。另外一方面就是對一些壟斷行業進行變革，破除金融、石油等行業的壟斷，這樣就能夠釋放出來更多的市場空間，給社會資本創造出來更多的盈利機會。在這種情況下，社會資本的逐利性就會使其從房地產行業中流出來，從而逐步減少房地產經濟的泡沫風險。

（三）強化房地產經濟調控

房子不僅僅是一種商品，同時還是一種生活必需品，房價的高低與每一個居民的生活密切相關，我國房地產經濟調控的不到位情況必須要盡快得到糾正。房地產的調控不能僅僅是限制居民的需求，同時還要考慮供給，通過增加用地指標，來實現供給的提升，通過增加供給來不斷實現房地產價格的下降。同時要盡快出臺房產稅，增加持有人的成本，對于居民持有的第二套、第三套住房征收房地產稅，這樣可以將房地產經濟中的投機部分擠壓出來，有利于房價的降低，出臺房地產稅更為重要的作用在于可以降低房屋的空置率，減少資源的一種浪費。

我國房地產經濟的泡沫已經非常嚴重，如果坐視不管，必然會對于我國經濟的健康發展帶來巨大的危害。而房地產經濟泡沫風險的破解是一項系統的工程，需要政府從經濟發展的大局出發，加強宏觀調控，承受調控陣痛，探索出來一條行之有效的路徑，將房地產經濟泡沫風險逐步消解。

[1]劉守堅.對我國房地產經濟泡沫問題的思考[J].廣東科技，2011（02）.

[2]田曉霞.如何實現我國房地產經濟泡沫的軟著陸[J].現代商業，2009（12）.

[3]周承國.房地產經濟泡沫問題思考[N].廣西大學學報，2008（z1）.