房地產項目造價的成本預算管理探究

封新彥 楊曉玲

（中鐵置業集團有限公司，河北 石家莊 050000；河北科技大學經管學院，河北 石家莊 050000）

一、引言

對于房地產開發商來說，有一個好的造價師是至關重要的，其可以對項目造價的預算成本進行有效控制，將項目開發的前中后期的預算計劃周詳，對項目在建設前、建設中以及建設后的成本進行充分估測，進而在確保質量的基礎之上，將建設成本降到最低，最大限度提高經濟效益。因此，如何做好房地產項目造價的成本預算管理是當前房地產商亟需解決的問題。

二、招標階段的管理

首先，堅持公平、公正、公開原則，在招標前要清楚了解施工單位是否有資質去完成這一項任務，還可以進行實地考察，以防萬一。這主要是因為“掛著羊頭賣狗肉”的現象比比皆是，特級的參與投標但是卻用二級的企業來進場施工，嚴重影響房地產的質量，不僅浪費建筑材料，而且還影響企業的發展。最后，招一些有能力并且還實惠的施工單位，作為招商人員不能一味尋求最低價格，必須保證建筑工程的質量，在此基礎之上對成本進行有效控制。如：有的工程質量不達標，就會出現道路、房子坍塌等嚴重事故，給住房人的生命帶來嚴重危害。

其次，避免投標單位惡性競爭，是當前亟待解決的問題。尤其是當前，一些招標單位通過不良手段來爭取某一工程項目，在競爭過程中使用違法手段，進而獲取該項目。如果房地產企業的招標人員對預算成本進行有效控制，就能夠在招標過程中，選擇適合自己企業的單位，獲取更多的經濟利益，達到“進可攻、退可守”的理想境界。

最后，要有自己的監管隊伍，追求對項目投資的控制。定期或者不定期對工程質量進行審核，而不是等工程在竣工之后對其進行審核，這樣一來，就能夠減少在施工階段的風險，以及相應減少不必要的投資。

三、計劃階段的管理

作為一般的地產項目來講首先應從收集工程資料下手，需要做很多前期的基礎資料的搜集。一個工程不是模型設計那么簡單，所以要對土地的實際情況、屋子內部通水以及通電等基本情況進行深入收集。主要包括：建設材料的類型、價格以及質量，如果使用別的材料代替，還需要對其他材料進行整體數據的搜集。需要注意的是，當面對一個高級地產商的話，房地產項目的預算也就會有高的標準，其預算成本也會相應增加，這就是說地產商定位的不同產生的預算成本也不同。一個高級房地產企業不可能是只看到現在，而是在計劃階段就把當地的發展預期、相應的城市規劃的情況以及在未來它可以達到一個什么樣的發展前景等做一個特別重要的評估。對市場研究發展方向和定位要透徹，合理分析項目建設的經濟價值。只要是企業始終是以盈利為目的的，這就是要保證在未來盈利上有上升空間，產品一定要合理才具有可行性。因此，這就要求地產商提前做好研究，最大限度降低預算成本，盡可能地適合房地產企業自身條件。

在計劃階段房地產商的項目造價預算成本管理是建立在合理真實數據的基礎之上的，然而，長期以來，有很多造價師的思想道德水平以及業務水平較低，在工程項目的預算問題上大多憑借自己的意愿進行估測，沒有結合房地產的實際情況，意圖在預算成本過程中投機取巧，或者謀取一己私利。鑒于此種現象，我們不得不讓投資的估算清晰化、明確化。這就需要地產企業采用集體決策的方法，做好這些設計方案就不再是一個擺設，將是一個真真實實的“一棟樓盤的構架”。切實將預算落到實處，而不是紙上談兵，保證企業項目在市場中可以占到領先的地位。這種方式對房地產企業來說才是主要的，不僅增加企業運營中的周轉資金，而且相應減少運營過程中的成本，才能夠實現房地產企業的可持續發展。

四、設計階段的管理

設計階段的預算成本管理在房地產項目造價中也占著重要地位。招標當然是設計單位哪個出得高就跟哪個簽署合同，設計招標簡單的來說，就是把你最具有說服力的東西拿出來，讓設計單位去相信你這樣的工程是可以為他們帶來利益的。由于商業地產和住宅地產不同，后期如果引進了大型企業，那么在設計階段他們是有資格參與到成本預算中的。對于設計方面出現的漏洞是可以提出質疑的。需要在雙方都同意的情況下才能對預算成本和設計方案做出更改。作為一個優秀的設計人員，必須對建筑材料，建筑工程預算時產生的費用以及預算定額了如指掌，同時按照房地產的投資預算對其進行有效控制。房地產企業要想在眾多企業競爭中脫穎而出，就必須使自己的企業處在一個雙贏策略的基礎之上，而不是夾在縫隙中。

做好設計階段的成本管理，首先，對整體規劃以及設計進行嚴格控制，深刻認識到若有變化可能使房地產商面臨一定的風險。其次，設計部門應加強與其他部門的合作交流，積極配合，相互協調，共同完成任務。再次，對建筑工程的相關技術做好科學分析，主要是因為若整個房地產的設計不合理，勢必對預算成本造成一定影響，也就相應地增加了后期成本管理的難度。最后，房地產企業與設計人員共同協商簽訂協議，在協議中規定雙方的責任以及義務，尤其是對設計圖紙的要求，不能隨意對圖紙進行更改或者替換。

五、結束語

總而言之，預算是可以控制房地產造價的成本的，而這些就在于設計階段對于市場項目的認真研究，收集有利的資料進行估價。不能隨意改動已經設計好的方案，要在正當的競爭中尋求最好的目標，而不是通過惡性競爭得到施工的權利，在招標時要正確看待投標單位，不盲目地一味尋求出價高的投標單位。將風險降到最低，才能夠有效控制預算成本，最終實現房地產企業的可持續發展。

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