淺析影響房地產調控的因素

□文/劉曉珊

（福建師范大學經濟學院 福建·福州）

當下，作為“世界工廠”的中國正面臨著空前嚴峻的經濟形勢。但在一片迷茫之中，房地產行業卻一枝獨秀。土地市場消費上升、房地產開發投資重啟、房地產按揭消費旺盛，同時拉動著鋼鐵行業、水泥、裝修、建材、家電等一系列相關產業鏈的穩步增長。伴隨房地產業的回暖，房價又有抬頭之勢。如此一來，“穩房價”會不會讓路于“穩增長”，這是一個疑問。

一、房地產市場現狀

統計數據顯示，全國十大重點城市2012年9月前三周商品住宅成交量為55，042套，環比8月前三周的61，309套，下降了10%。在傳統銷售旺季，樓市出現如此情況，與部分購房者的觀望有密切關系。相比較以往，2012年的“金九”低調了許多。

往年“金九”旺季大多是打折季，而去年的市場卻并未出現大規模的降價促銷。對此，中原地產市場研究部負責人表示，開發商“以價換量”的嘗試已結束，目前庫存壓力有所消解，銀行貸款有所松動，開發商追求利潤的動力遠超回籠資金的壓力，導致降價的動力不足。

但面包的銷售黯淡，卻絲毫未影響面粉的熱銷。全國多個城市更是掀起年內首波土地供應高潮。土地市場的熱銷，意味著開發商對于長期的房地產市場是有信心的，有意進行中期、長期的土地儲備。事實上，中國的城市化進程仍有很長一段路要走，未來市場仍有著較大的發展空間。換言之，開發商對于市場前景的信心增強才是土地市場一改冷清局面，解凍回暖的真正原因。而土地市場的回暖，也讓人對房價走勢充滿憂慮。

二、影響調控的因素分析

（一）房價的堅挺。雖然樓市調控依然嚴格，但是剛性需求的大量釋放已經將市場從低谷拉了起來。中國指數研究院此前公布的數據顯示，2012年9月百城新建住宅均價連續第四個月環比上漲。其實對于金九銀十來說，并沒有特殊的價格策略，定價策略是跟著市場走，當市場上的價格預期有上漲趨勢的時候，就會試探性地上調價格。在銷售平穩的情況下，開發商小幅增加利潤，可能是大城市房價連續數月環比微漲的原因。這也從一個側面說明，當前的市場銷售比較常態化，以剛性需求為主。

在政策嚴限的市場下，前期許多樓盤已出現了一些價格下行調整的動作，開發商緊繃的資金鏈壓力得以緩解。如此一來，底氣加強的開發商降價動力明顯不足。加之樓盤開發的各項成本與日俱增，也進一步壓縮了房價下行調整的空間。更值得注意的是，土地市場復蘇后，主流開發商已經預計市場見底。因此，市場價格下調的可能性不大，相反房價小幅上漲將成為市場主流。房價的堅挺，無疑讓調控壓力難減。

（二）QE3的來襲。美聯儲推出了第三輪量化寬松（QE3），一石激起千層浪。“趕快買房吧，貨幣泛濫不漲太難，錢多了，而實物量沒變，”大多數群眾的想法都是如此。面對QE3，中國如果不增加貨幣供給，就相當于要被美國“搶劫”，但是如果增加貨幣供給，則會導致國內通貨膨脹，資產價格大幅上漲，房價上漲不可避免。QE3推出將推漲原材料的價格，從成本方面加大房價上行壓力。同時，QE3推出使全球原材料成本上升，如鋼鐵、水泥、石油等，國內同類材料的價格同樣也會上漲，進而使房價面臨上漲壓力。

另外，QE3推出將使得熱錢直接進入房地產開發領域。而房地產領域通常為熱錢所熱衷，目前囿于調控政策而飽受融資之苦的房企，與熱錢“一拍即合”的可能性極大。

總而言之，QE3對房價的推漲作用不容忽視。據相關媒體報道，QE3讓香港樓市火上澆油，房價屢創新高，二手房頻現反價。雖然QE3對國內樓市的影響還沒有顯現出來，但有業內人士指出，QE3有可能“逼”著央行不斷地釋放流動性，推動房價反彈。事實上，經歷了前兩次的QE洗禮后，政府早已積累了足夠多的寶貴經驗，完全有能力在這場抗通脹的攻堅戰中將損失降至最低。但在國內經濟形勢尚不明朗，“搶地”現象不斷發生的今天，也必須要警惕QE3擾亂當前的房地產調控步調。

三、未來趨勢預測

2012年以來，歐債危機持續蔓延，外需不足矛盾突出，我國GDP增幅“破八”至7.6%，經濟增速下降，穩增長已成了全社會關注的重要任務。而房地產業作為一種基礎性產業，與國民經濟的聯系是客觀存在的。一旦調控趨緊導致住房市場銷售全面減少，庫存增長，必然會影響當年的房地產開發投資，影響到相關幾十個產業的需求，如鋼鐵、水泥等。未來房價趨穩是大概率事件，穩增長是長期訴求，政府會令樓市保持適度回暖從而提高開發商拿地的積極性，進而把控好供應節奏。“在目前調控政策沒有明顯放松的背景下，市場不會出現太大的波動。由于價格的小幅上漲，導致了市場上觀望情緒仍較濃烈。但整個市場剛性需求仍舊充足。”但從長遠來看，隨著城市化進程的推進，近兩億農村人口形成的巨大市場需求，會讓房地產市場在未來十年內保持較為旺盛的需求態勢。”細細品味，房價仍然不改上漲趨勢。

［l］崔光燦.房地產信貸、價格及市場供求關系研究.金融論壇，2008.

［2］高鴻業.微觀經濟學［M］.中國人民大學出版社，2007.

［3］商周刊.2012.10.15.