憂心忡忡的銀行

本刊記者│方帥

中國銀行業協會與普華永道于不久前發布了《中國銀行家調查報告2012》，報告稱，銀行家對房地產市場風險給予了極大關注，67.9%的銀行家認為房地產市場調整帶來的風險是其面臨的最主要風險；地方政府融資平臺的債務風險也受到近6成銀行家的關注。在經濟周期性的回落階段，銀行的憂慮在一定程度上影響著房地產信貸的松緊程度。

房地產再度引起銀行警覺

這份對全國42家銀行850位銀行高管展開問卷調查和對25位銀行高管進行訪談而完成的報告，連續第四年發布。報告稱，67.9%的銀行家認為“房地產市場調整帶來的風險”是其面臨的最主要風險。2012年以來，房地產市場呈現回穩態勢，房價同比下降的城市個數增多，由于首套住房貸款利率下降的正面作用，近期房地產銷售出現回升。

對未來房地產投資和房價走勢的判斷中，有四到五成的銀行家認為與未來房地產調控政策的走向密切相關，三成左右的銀行家認為將保持平穩，另有不到兩成的銀行家認為將持續回落。

報告還稱，32.6%的銀行家認為房地產是未來3年不良率出現偏高的業務，居不良貸款率首位。

銀行家們認為，隨著房地產調控政策的密集出臺，房地產市場的不確定性增加。加之其關聯的上下游行業較多，涉及面廣，倘若未來房地產市場出現大幅調整，會給中國銀行業帶來較大的風險。

由于擔憂房地產市場調整帶來的風險，銀行對于房地產貸款的態度也日趨謹慎。報告披露的數據顯示，在對待房地產開發貸款的態度上，有超過66.2%的銀行家傾向于壓縮規模，其中有37.6%的銀行家選擇“嚴格控制規模”。

相比2010年的調查結果，今年銀行家對房地產開發貸款的態度更加謹慎。

對于個人住房按揭貸款業務，近八成的銀行家表示不會收縮。其中，39.7%的銀行家選擇繼續擴大規模，37.7%的銀行家選擇維持現有規模。但與2010年相比，表示不會收縮規模的銀行家占比下降了14.6個百分點。這個數據表明商業銀行對于發展個人住房按揭貸款業務的積極性有所下降，但收縮力度相對有限。此外，對于個人住房按揭貸款，接近七成的銀行家認為其核準標準會更加嚴格。

“由于今年經濟不景氣，地方財政收入的增速下滑，不少項目的投產都受到了影響，導致政府還款能力下降。房地產的逾期已陸續露出了苗頭，這也是銀行最擔心的。”一位股份制銀行人士表示。

中信銀行行長朱小黃指出，實體經濟本身的引領能力和資產收益水平趕不上房地產公司、金融機構等，資本自然要向這些地方傾斜。

朱小黃

中信銀行行長朱小黃指出，實體經濟本身的引領能力和資產收益水平趕不上房地產公司、金融機構等，資本自然要向這些地方傾斜。

開發商償債能力下降成導火索

事實上，銀行的擔心不無道理，在限購限貸的壓力下，房地產企業的償債能力的確在逐漸減弱。保利地產的中報顯示，其2012上半年新增貸款211億元，凈增貸款多達80億元。

這并非個案。根據統計，在已經公布中報的64家地產公司中，有42家長期貸款余額增加，合計共增加493億元。但整體來看，地產公司的償債能力有所下降，樣本數據顯示93%的公司稅息折舊及攤銷前利潤(EBITDA)與付息債務比率有所下降。此外，半數樣本公司的有形資產與凈債務比率也在下降。

而償債能力指標惡化成為房地產在銀行的導火索。有統計的64家地產公司中，有42家的長期貸款余額有所增加，占統計樣本的66%。但兩極分化嚴重，大公司的增幅遠遠超過小公司，A股地產龍頭萬科的表現最為搶眼。萬科的長期借款余額為367億元，年初此數據為210億元，增幅為75%。金融街、金地集團、保利地產分別增加50億、34億、31億，云南城投也增加了20億。

短期貸款同樣如此。57%的統計樣本公司的短期貸款余額增加。萬科以31億元的絕對額排在第一，此后依次是金融街、首開股份、中華企業，增加額分別是31億、16億、11億。

此外，開發商的償債能力卻有所下降。根據統計，93%樣本企業的EBITDA與帶息債務比率是下降的。EBITDA與帶息債務比率越大表明償債能力越強。

以深物業為例，其EBITDA與帶息債務比率從2011末的46.67%下降為20.68%，萬科從38%下降為13%，中關村從46%下降到28%。

另一考量公司長期償債能力的有形資產與凈債務比率，同樣不容樂觀。半數公司的該指標有所下降。萬科從3.04下降為2.76，臥龍地產從18.7下降為2.3。

“但是作為貸款大客戶，銀行仍然愿意鋌而走險去放貸給房地產行業，這個現狀短期內仍然沒法改變。”一位股份制銀行高管透露。

興業銀行的房地產貸款余額依然從去年末的915億元增加到1010億元，增幅為10.38%。占貸款總額的比重從9.3%上升到9.55%；重慶農村商業銀行的房地產貸款從去年末的136億元增加到168億元，增幅為24%，占貸款總額的比重由9.4%提升到10.25%。不良貸款金額略微減少0.02億元。

在重慶農商行的前10大客戶中，第一、第四大客戶都為地產企業，貸款余額分別為23.82億、19.16億元。

華夏銀行的房地產貸款則從去年末的626億元增加到666億元，增幅6.39%，但在貸款總盤子的比重則從10.24%下降為9.93%。民生銀行也從去年末的1297億增加到1473億元，增幅13.57%。

不過，也有銀行的房地產貸款有所壓縮，比如，浦發銀行則從1151億減少到1074億元。

房地產市場風險不會進一步加大

2013年1月14日，銀監會召開2013年全國銀行業監管工作電視電話會議，對房地產貸款風險，要認真執行房地產調控政策，落實差別化房貸要求，加強名單制管理和壓力測試。會議明確了2013年銀行業監管工作重點：對房地產貸款風險，要認真執行房地產調控政策，落實差別化房貸要求，加強名單制管理和壓力測試。

交通銀行首席經濟學家連平表示，市場狀況在2012年年初壓力較大。兩次降息之后，到了年底整個房地產市場相對活躍起來，交易量也有所上升。其實，在2012年通過非銀行的渠道流入行業的融資也達到了一定的數量。我們現在稱之為社會融資規模的融資概念，其中有相當的融資都是流入房地產市場的。所以，目前房地產市場的風險狀況，相比2012年年中的情況，有所改善。

“我個人認為，目前如果沒有更嚴厲的調控政策出臺，當然我本人估計也不太可能會有。只是維持目前這種狀態的話，應該不會有很大的波動。”在連平看來，房地產市場在2013年應該會比2012年要活躍一些。房價也可能會回升一些。所以銀行家們的判斷，是從一般的角度來說的。因為無論從哪個行業來看，銀行給房地產行業的貸款比例是所有行業中最高的。房地產行業按揭貸款加上開發商貸款，占得比重可能要達到18%左右。如果房地產行業有波動，對銀行業的影響當然會是比較大的。

“從目前的情況來看，行業的風險不是在進一步加大，因為現在房價沒有持續大幅度的上升，價格比較平穩。保持的是小幅度的上漲和回落狀態。”連平說。

對于中小型房企來說，2013年銀行的放貸態度依然是更加謹慎。連平說，2013年中小型開發商覺得貸款困難也是常態，因為銀行對于開發貸的把控相當謹慎，銀行的戰略短期內是不會改變的。從整個行業來說，房地產商數量很大，其中大開發商占得空間比重還是不夠大。從某種意義上講，一些資質不好的開發商，發展受到限制，融資有困難，這個不是一件壞事。從國家層面來說，鼓勵房地產行業通過一定的壓力，然后有兼并、收購，資源能夠集中到那些資質比較好的、規模比較大的好的企業，不要那么多小的企業，因為企業良莠不齊，導致行業種種問題。“銀行有選擇性的放貸，可能對于整個房地產行業、以及銀行業的風險控制都是有好處的。”

在調整房地產貸款結構方面，工行早已有了明確的動作。工行表示，該行根據國家有關政策及房地產市場變化，及時調整房地產行業信貸政策，提高房地產信貸風險防控能力。該行加強房地產開發企業名單制管理，提高房地產貸款客戶準入標準和項目條件，優化房地產貸款品種投向和區域投向。同時，嚴格實行房地產行業限額管理，壓降房地產貸款規模。

銀行的出路

一般來講，經濟增速放緩時期往往正是各種風險的集中暴露期，而制度、人員和管理等方面的內部控制疏漏則是產生風險的重要因素。調查表明，在風險管理能力整體提升的情況下，操作風險的關注度首次位列第一，顯示中國銀行家對于當前可能由于操作風險而導致案件爆發的警覺。 銀行家們對部分地區由于小企業流動性不足以及民間融資利率過高可能導致的區域性金融風險也受到銀行家的關注。調查顯示，認為區域性金融風險正在集聚的銀行家比例已經高達五成，房地產調控等也成為這一擔憂的重要因素。

對于未來房地產市場的走勢，許多銀行家都認為在調控政策的壓力之下，房地產市場短期內會出現一定幅度的調整，但是長期來看，房地產市場依舊將會保持增長趨勢，房地產貸款也不會出現較大的危險，甚至有一位股份制商業銀行家認為說，國家出臺的宏觀調控政策可能在3到6個月導致房地產價格局部穩定的回調，但是從一到兩年甚至更長的時間來看，房地產價格仍然會穩定上行。

國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松指出，控制國家的限制性行業信貸投放，也是支持實體經濟的重要內容，房地產行業占據榜首。

巴曙松

國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松表示，調控無非銀根、地根，這一次加上了限購來抑制投資性、投機性需求，這幾個方面應該被視為房地產調控政策日趨成熟的一個標志。但是這種調控有兩個很難糾正的缺點，一是到后期必然以傷害供給為重要特點；二是本能地減少新土地的購置和開發。

巴曙松指出，控制國家的限制性行業信貸投放，也是支持實體經濟的重要內容，房地產行業占據榜首。同時，怎么樣推動銀行業來支持實體經濟的發展，受到很多的關注，也有很多的建議，這些建議包括，銀行家希望能夠適當地放松信貸規模的控制。通過差別化的準備金政策使銀行能夠擁有更多的可供調配的信貸資金，包括適當地提高不良貸款的容忍度，降低實體經濟融資成本就包含在里邊。

民生銀行行長洪崎表示，在商業模式上，民生銀行對公司業務進行了事業部改革，尤其是對以房地產為代表的輕周期行業進行事業部改革，以保持在市場中間的專業化。