百億身 千億夢

本刊記者│方帥

是不是一定要在銷售額上謀求突破才能生存？這是當前擺在大量百億銷售規模房企面前的思考題。

新近出爐的《2012年中國房企住宅銷售排行榜》顯示，房地產行業的集中度正在加強，領軍企業和一般企業的差距正在被拉大。一般房企與“帶頭大哥”的差別是“102億”與“1418億”的區別，一般房企的銷售額還不及“帶頭大哥”的零頭。

種種跡象顯示，房地產行業兩極分化的局面正在加劇。千億“帶頭大哥”遙遙領先，百億房企銷售增速遲緩?！皬娬哂鷱?，弱者愈弱”，有專家認為，在房地產調控不放松的背景下，房企業績分化現象將不斷加劇，房地產行業兩極分化格局將愈演愈烈。

今后兩年將是中國房地產難得的發展黃金期，如何尋找新的發展機遇和業務增長點，成為百億房企當前必須考慮的現實問題。

業內人士認為，隨著新型城鎮化戰略的推進，未來房企的競爭，關鍵在于能夠打造出符合這一發展戰略的獨特的商業模式。

百億大軍分化加劇

房地產企業百億大軍正在擴容，內部的銷售業績分化也愈發明顯。

據中國指數研究院發布的排行榜，2012年共有53家房企銷售額突破100億元，百億陣營再擴軍。千億房企由2011年的萬科地產1家增加至萬科地產、綠地集團、保利地產3家；逼近千億者也有3家，中海、萬達、恒大銷售額均突破900億元；越秀地產、建業地產、金隅嘉業、魯商置業等房企，則首次進入百億榜單。

觀察2012年的房地產市場走勢，由于前期大部分房企針對剛需采取了以價換量的銷售策略，取得了良好的銷售業績。據統計，2012年1-11月，全國商品房銷售均價為每平方米5837元，同比上漲6.63%，但增幅較去年同期下降 0.24個百分點。

值得注意的是，在2012年房企銷售前50強中，700-900億之間的企業出現空擋，500-700億之間僅有華潤、綠城，300-500億區間僅有9家企業，高達30家企業銷售額在100-200億元之間。

其中還有合生創展、恒盛地產、首創置業、中糧集團、復地集團、合景泰富、金輝集團等多個企業，近年來銷售額一直徘徊在100多億元，增速并不明顯。

一些中型房企還被遠遠甩在后邊，甚至出現掉隊的危險。2011年上榜的華僑城、新世界地產、方興地產、中建地產、億達集團等房企，已經跌出了2012年50強榜單。

“調控下，房地產行業兩極分化格局越演越烈?！敝性禺a研究部總監張大偉稱，已經公布三季度季報的房企呈現明顯兩極分化，萬科招商等企業整體上漲，小部分中小型房企依然虧損。

有專家預測，樓市調控加劇了房企的分化，2013年房企業績分化或將加劇。在數十個城市手握上百個項目的大房企，受調控的風險相對分散，企業發展相對穩定。但是對于大量的中小企業而言，或由于項目分布區域過于集中，或由于同期開發項目較少，受調控影響較大，業績不穩。

一方面，銷售額的增速分化較大。如華潤增速達到40%-50%以上，而有些企業則表現出負增長，比如SOHO中國在去年上半年及2011年都在負增長。近兩三年來，房地產開發企業業績分化表現出不斷加劇的趨勢，營業能力的分化比銷售額的分化還要明顯，如中海近兩年來一直是萬科凈利潤率的兩倍以上。

業內人士預測，2013年房地產市場發展整體會好于2012年，但是房企分化還會進一步加劇。

300億-500億區間企業

9家

在2012年房企銷售前50強中，500-700億之間僅有華潤、綠城，300-500億區間僅有9家企業，高達30家企業銷售額在100-200億元。房企分化趨勢明顯。

弱者愈弱的困局

對于業績一直徘徊在100-200億元之間的房企和業績跌出50強的房企而言，如何擺脫弱者越弱的困局？

從2012年房企的銷售增速來看，大中小房企的發展增速差距明顯。 一般而言，基數越大，增長幅度就會變慢，但是房企發展卻呈相反方向。千億房企平均增長速度為29.8%，其中保利地產2012年銷售額同比增長39.3%，增長速度尤為突出；銷售額在500-1000億元之間的企業平均增長速度為28.0%；銷售額處于100-200億元之間的企業平均增長速度則為20 .5%。

商用物業萬通地產開始向商用物業轉型。采用“分段持有”策略：第一階段從拿地到項目開工，通過二級市場招拍掛的方式拿到土地，圖為北京CBD萬通中心。

業績增長一直表現疲軟的房企代表，當屬合生創展。這個早在2004年就成為全國首個邁過百億銷售門檻的地產公司，曾被萬科集團董事會主席王石譽為“內地地產航母”，多年來的銷售業績卻一直持續不前。2012年102億元的銷售額，與去年初定下的150億元的銷售目標相差甚遠。

近些年，面對媒體對于合生創展銷售規模多年徘徊不前的質疑，在多次業績發布會上，合生創展一直回應“更注重利潤”，“依靠土地產出價值的最大化，保證每個項目利潤率的最大化”。

但是，即便有此說辭，仍難擺脫其發展遲緩的困局。2004年，萬科的銷售額是91.6億元，合生創展的銷售額達到100億元；2012年，萬科的銷售額是1418億元，合生創展的銷售額是102億元。鮮明的數字對比，體現了合生創展多年來不進而退的窘境。

另一家企業首創置業，業績增速也不明顯。相比2011年112億元的銷售額，2012年增加到了125億元，增速不到12%。

還有一家企業方興地產，2012年以110億元銷售額位列房企銷售50強榜單第40位，但是在2012年50榜單中沒有發現其身影。穆迪在去年3月將方興地產的展望由穩定修訂為負面。去年8月末又發布研究報告稱，方興地產2012年上半年的財務業績疲弱，對其信用狀況有負面影響。

轉型還是深耕

面對數百億和千億銷售額的強者，以及越來越大的發展差距，百億規模的房企也在思索，是繼續做大主業還是另辟新天地。

中國指數研究院報告認為，大房企通過把握市場先機、深耕核心城市和聚焦主流產品三個主要手段，將在2013年持續擴大銷售優勢。有專家也認為，今后兩年將是房地產市場難的的黃金發展期。

2012年下半年，央企拿地情況尤為突出。據中原集團研究中心數據監測，去年9月至今，在中原集團監控的20個重點城市中，央企拿地共計32塊，涉及總金額達365.37億元。其中，拿地勢頭最為兇猛的要數保利，9月至11月，保利拿地12幅，總耗資192.14億元。招商地產9-11月共拿地8幅，共斥資37.76億元。

有鑒于此，大部分百億房企也選擇持續在房地產主業進行深耕。

以方興地產為例。自去年年底以來，其先后在蘇州、上海、北京市場砸下了23.2億元、56.8億元、35億元拿地，而其總資產僅為100億元。舉債激進擴張，受到業界的質疑。從方興拿地的情況可以看出，下一步其仍然會走北京“金茂府”高端產品的復制之路。

但是，雖然同處百億陣營，但方興畢竟是央企，具備著融資的絕對優勢。相比較而言，如合生創展這樣的民企則頗為矛盾。據悉，合生創展已選擇向投資型企業轉型，要從房地產公司過渡到投資控股公司。

還有一些企業在圍繞房地產主業在尋找新的利潤增長點，比如萬通控股。

2011年萬通控股全年合共實現營業收入48.18億元，同比增長35.03%。但是凈利潤卻出現較大幅下滑。萬通控股選擇涉足輕資產商業模式，主要的操作辦法就是公司在拿地前夕就引入戰略合作伙伴，實現股權合作，共同開發。

一方面，萬通地產開始向商用物業轉型。采用“分段持有”策略：第一階段從拿地到項目開工，通過二級市場招拍掛的方式拿到土地，如北京CBD的萬通中心和Z3項目、上海萬通中心、杭州萬通中心、天津萬通中心，拿地后通過產品規劃、定位、設計等一系列專業流程，做好產品定型，再放到公司參與并控制的基金里，獲得第一階段的回報；第二階段從開工建設到竣工交付，這個階段在基金里完成，物業建設期的價值在基金那里得以實現；第三階段，在物業建成之后，公司通過定向增發或收購的方式，把物業買回來持有經營。

另一方面，萬通控股董事長馮侖運作的立體城市項目，其開發運作模式也是如此。

還有另一家西安房地產市場的民營龍頭企業天朗控股，在成立12年后，也選擇進行“第三次創業”。天朗控股董事長孫茵表示，未來十年，天朗控股將以多元化、產業化、跨區域的發展態勢，全面轉型升級，全力打造天朗控股“中國城市發展運營商”的新形象。

孫 茵

天朗控股董事長孫茵表示，未來十年，天朗控股將以多元化、產業化、跨區域的發展態勢，全面轉型升級，全力打造天朗控股“中國城市發展運營商”的新形象。

商業模式的競爭

未來房地產企業的競爭，不是簡單的規模有多大、利潤率有多高的競爭，關鍵在于是否具有自己獨特的商業競爭模式。

如思想家馮侖一樣，他在打造的商用物業模式和立體城市模式，就是兩個一旦成功就可以迅速復制的輕資產商業模式。

再如天朗控股，其開創的“城系開發”模式，核心理念就是提供“系統生活配套服務”實現由“賣產品”向“提供系統生活配套服務”的轉變。整合一個城市中的最優勢資源，并運用模式化開發使之產生聯動、共享，最終迸發出最大化的城市居住價值。

同時，已經踐行這種發展模式的北大資源集團母公司北大方正集團CEO李友接受記者采訪時表示，未來中國的地產企業間的競爭不再是錢的問題，而是商業模型。

“未來的中國地產行業是一個大浪淘沙的過程，今后的競爭更多的是商業模式的競爭。”李友介紹，兩三年后北大資源集團將不再拿地，改以輸出“數據庫、教育、醫療、金融超市”等商業模型的方式，和其他地產商合作進行新城鎮項目的開發。

“我們正在把北京大學的醫療資源實現遠程嫁接，還有方正的數據庫服務，金融產品超市等，通過芯片植入到住戶的終端機里，已經不再有任何技術上的障礙?！崩钣驯硎?，“基本思路是花兩到三年時間，構建醫療、教育、數據庫、金融等一個一個的商業模型，做出來和別的地產商合作?！?/p>

“一個省和一家地產商合作，有5-10億元的收入是很容易的，中國有幾千家地產商，花3-5年時間，在一個省就會有50-100億左右的收入。這些收入不全部是我的，但是這些植入產品的地產項目都叫‘北大資源’，它所帶來的規模效應是可以想像的?！崩钣堰@樣描繪北大資源集團的轉型藍圖。

國家統計局原局長邱曉華認為，中國房地產行業的黃金期仍沒有結束。因為中國的工業化和城鎮化進程沒有結束，對住房的需求就始終存在。未來10年，“人多地少”的基本國情對房地產行業還有較大的支撐。

面對良好的房地產市場發展預期，百億銷售規模的房企大軍，如何找到具有自身核心競爭力的商業模式，將決定他們今后的興衰成敗。