完善市場助推房企創(chuàng)新

◎ 本刊記者 陳桂龍

中央政府實施限購等嚴厲房地產(chǎn)調(diào)控政策以來，調(diào)控的短期目標基本實現(xiàn)，投資、投機性需求在限購城市已基本被擠出市場，全國商品房價格過快上漲的趨勢得到遏制。但是，不僅房價合理回歸、房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長期調(diào)控目標任重道遠，而且2013年房價仍有較大上漲壓力。房地產(chǎn)藍皮書專家對2013年房地產(chǎn)行業(yè)該出臺什么樣的政策給出了建設性意見：未來應繼續(xù)實施限購、限貸、限價、征收所得稅等措施，堅持遏制投機、投資性需求不動搖，必要時需強化這些措施的力度，擴大房產(chǎn)稅試點，避免積累的自住需求爆發(fā)性釋放，以鞏固前期調(diào)控成果，防止房價大幅反彈。同時，應根據(jù)房地產(chǎn)市場情況合理制訂各城市土地年度供應計劃，重視保障房公平分配和法規(guī)建設，積極探索房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展的機制和體制。

（一）因地制宜制訂土地供給計劃

就全國而言，近兩年嚴厲調(diào)控使購房者觀望氣氛濃厚，房地產(chǎn)市場不景氣，開發(fā)企業(yè)對市場前景不樂觀，購置土地意愿不強，當年土地購置面積增速下降，2012年1～10月甚至出現(xiàn)同比18%的負增長，比2011年同期減少6089萬平方米。當年土地購置面積是反映房地產(chǎn)市場的重要指標，對房產(chǎn)市場具有重要影響和先行性指標的意義，當年土地購置量是次年新開工面積的基礎，會影響到其后兩三年的市場供給，并會影響購房者的預期。事實上，2005年以來商品住宅銷售面積一直超過竣工面積，2005～2009年住宅竣工套數(shù)為2258萬套，而同期銷售為2914萬套，二者之差為-656萬套。2010年和2011年全年分別相差-31836萬和-25338萬平方米，2012年1～10月相差-23300萬平方米。就全國平均狀態(tài)而言，持續(xù)的求大于供是推動價格上漲的重要因素。

但是，城市間房地產(chǎn)市場已開始出現(xiàn)分化，各城市應根據(jù)其人口增長、經(jīng)濟發(fā)展等狀況，建立房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟發(fā)展、收入增長、土地市場、城鎮(zhèn)化進程、保障房建設、金融體系安全等因素的協(xié)調(diào)發(fā)展體系，確定土地供應目標，制訂適合自身的土地投放計劃，并公之于眾，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預期。

一線城市、熱點城市、區(qū)域中心城市及其他房價上漲速度過快的城市，應增加土地供給，制定房地產(chǎn)開發(fā)流程規(guī)范，管控房地產(chǎn)開發(fā)進程，加強對出讓土地開發(fā)和房屋建設進程的監(jiān)管，處罰故意延緩開發(fā)進程的企業(yè)，保障出讓土地開發(fā)產(chǎn)品及時入市；采取分割賣地、競配建、嚴格準入等多種方法防止“地王”出現(xiàn)；加強對土地的統(tǒng)籌管控，積極利用和充分盤活存量土地；依法依規(guī)處置收回閑置土地，嚴防和打擊囤地行為。

在庫存高、房價泡沫明顯的三、四線城市，管理部門應對房地產(chǎn)市場做好調(diào)查研究，并根據(jù)人口、經(jīng)濟和城市發(fā)展制訂房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，根據(jù)規(guī)劃科學合理供地，平衡市場供求，防止以盲目發(fā)展房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟增長的沖動，保持市場供求的基本平衡和穩(wěn)定；及時公布市場信息，避免消費者盲目購房，杜絕浪費資源；既要防止部分投資投機性需求被擠向未限購的三、四線城市，又要控制商品房空置率；研究和建立市場預警體系，及時發(fā)布市場警示信息，防止市場大起大落。

（二）確保保障房分配公平

大規(guī)模的保障性安居工程已進入竣工和交付入住階段，社會各界對分配問題格外關注。分配問題解決不好，就會造成新的不公和社會矛盾，確保公平分配是關系保障性安居工程成敗及可持續(xù)發(fā)展的“生命線”。因此，需要地方政府規(guī)范分配程序，下大力氣做好分配工作，使真正的住房困難群眾受益，真正把保障性住房建設成果轉(zhuǎn)化為惠民成果。

第一，要公開透明。規(guī)范準入條件、分配政策、分配程序、投訴處理等規(guī)章，明確分配對象、分配過程，公開分配房源、分配結果。利用網(wǎng)絡、報紙、電視、廣播等媒體公開各環(huán)節(jié)規(guī)章、運作及結果，方便群眾及時了解和社會監(jiān)督。

第二，要建立多部門的家庭住房和經(jīng)濟狀況聯(lián)動審核及信息共享機制。隨著開放搞活，部分居民收入來源多樣化、隱蔽化，單憑收入證明難以反映其真實收入情況。社區(qū)公示、鄰里查證咨詢等審核方式有時也難以發(fā)揮應有的作用。需要建立金融（包括證券）、車管、房管、稅務、工商、社保、公積金、戶籍管理等與個人財產(chǎn)、經(jīng)商活動、家庭經(jīng)濟狀況等密切相關的部門信息的互動共享機制，充分整合、核對申請家庭的信息，以利于進行綜合審核。

第三，嚴格處罰、動態(tài)監(jiān)管。規(guī)范處罰規(guī)章，嚴格對違規(guī)分配、違規(guī)獲得保障房的處罰措施，明確處罰執(zhí)行部門，對瞞報收入、權力尋租、徇私舞弊、利用規(guī)章漏洞轉(zhuǎn)移資產(chǎn)或惡意騙保者做到零容忍。健全糾錯機制，及時糾正分配過程中發(fā)現(xiàn)的各類問題。設立舉報電話、信箱等，加大社會監(jiān)督力度，嚴厲查處住房保障工作機構內(nèi)部人員失職瀆職、貪腐違法行為。保障房主管部門應通過家庭住房、經(jīng)濟狀況等信息共享平臺，及時跟蹤掌握保障對象入住保障房后的家庭經(jīng)濟情況變化，定時定期對已經(jīng)入住保障房的家庭收入和經(jīng)濟狀況進行核查，嚴格退出機制，建立健全退出辦法及對拒不退出人員的處罰辦法。

第四，加快保障房立法。保障房的建設是安居工程、民生工程、惠民工程，工程大，涉及面寬、政策性強，投資多，周期長，涉及億萬人的利益。需要將保障房的建設、使用、管理等納入法制軌道，使其有章可循、有法可依，推動保障房建設、使用、管理在陽光下運作，做到公開、透明、公正。

（三）探索解決農(nóng)民工住房問題的多種途徑

城市農(nóng)民工是一個數(shù)量龐大的群體，絕大多數(shù)農(nóng)民工收入低、無力購房，大部分甚至無力租住城市租賃房，通常只能租住在空間狹窄、設施簡陋、基礎設施不完善、房租便宜的城鄉(xiāng)接合部，居住條件差。解決好農(nóng)民工的住房、定居問題，直接關系城鎮(zhèn)化進程和質(zhì)量，是農(nóng)民工市民化的難點，也是城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的關鍵。但受限于農(nóng)民工收入、政府經(jīng)濟實力等，農(nóng)民工住房問題需要多途徑逐步解決。

一是，完善農(nóng)民工租賃房市場。城鄉(xiāng)接合部或城中村的租賃房，租金低廉，適合農(nóng)民工的收入，農(nóng)民工可和房主直接談租，方式靈活。現(xiàn)階段應探索將農(nóng)民工出租屋納入保障性住房體系，探索由用工單位集體租賃等模式，規(guī)范農(nóng)民工住房租賃市場，允許城鄉(xiāng)接合部的農(nóng)民和集體組織利用集體建設用地建設出租屋，為出租屋建設做好相關服務和支持，改善農(nóng)民工集中租住區(qū)居住環(huán)境，緩解城市政府建設保障房的資金壓力。

二是，推進和健全涵蓋農(nóng)民工的城鎮(zhèn)住房保障體系。目前，雖有一些城市已提出將農(nóng)民工納入城鎮(zhèn)住房保障體系，但限制條件過多，門檻過高，農(nóng)民工基本仍被排除在城鎮(zhèn)住房保障體系之外。應鼓勵有條件的城市將有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的農(nóng)民工逐步納入城鎮(zhèn)住房保障體系，推進農(nóng)民工市民化進程。

三是，探索建立農(nóng)民工公共租賃房制度。在工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)等農(nóng)民工較集中的區(qū)域建設農(nóng)民工經(jīng)濟租用房，鼓勵企業(yè)、社會機構和集體將閑置房等改建或投資建設適合農(nóng)民工居住的租賃房。

四是，推進農(nóng)民工住房公積金制度。2005年住房和城鄉(xiāng)建設部、財政部、中國人民銀行發(fā)布的《關于住房公積金管理若干具體問題的指導意見》，已在政策上明確了農(nóng)民工繳存公積金的權利。但企業(yè)積極性不高、農(nóng)民工流動性大且對公積金認識不足，該項制度仍需強力推進實施。應因地制宜逐步完善農(nóng)民工公積金政策，強化企業(yè)責任，雖然農(nóng)民工目前還不具備利用公積金購房的條件，但可用于租房。

總之，農(nóng)民工住房問題需要多途徑、多層次逐步解決，既要順應城鎮(zhèn)化趨勢，有利于農(nóng)民工市民化，符合農(nóng)民工流動特點，也需要與住房政策體系有效銜接。

（四）探索土地“年租制”

土地“批租制”將70年的土地出讓金一次性收繳，攤?cè)虢ǚ砍杀?、抬高房價，并已成為地方政府土地財政依賴的主要根源之一。由此驅(qū)動一些地方政府為在任期內(nèi)增加財政收入、提升政績，違規(guī)違法出讓國有土地，寅吃卯糧，竭澤而漁。

應繼續(xù)探索年租模式土地批租，試點土地出讓“批租制”改為“年租制”。把一次性土地出讓巨額收入分散到70年期限內(nèi)，對政府而言，不僅保證了土地財政收入細水長流，而且隨著土地增值，還能夠持續(xù)不斷地取得土地的增值收益，使地方政府的土地收益長期穩(wěn)定，逐年增長，更具可持續(xù)性，也真正實現(xiàn)土地增值收益歸所有權者，降低炒房收益，遏制炒房動力。

實施“年租制”，使居民住房的土地租金逐年提高，如與房產(chǎn)稅疊加，將促使居民住房消費更加合理。對開發(fā)企業(yè)而言，可大幅降低開發(fā)門檻，減小融資壓力，緩解房地產(chǎn)開發(fā)商資金問題，增加市場供給，降低房地產(chǎn)開發(fā)的金融風險。

與批租制相比，年租制將大幅減少地方政府一次性土地收入，會給城市建設資金帶來壓力，影響城市發(fā)展，應根據(jù)各地經(jīng)濟發(fā)展的不同情況，對中西部不發(fā)達城市和其他地區(qū)還沒有形成產(chǎn)業(yè)支撐的城市，或城鎮(zhèn)化進程尚處于起步階段的地區(qū)可考慮采取“批租制”，在發(fā)達城市則可采用“年租制”。

（五）防止城鎮(zhèn)化淪為“房地產(chǎn)化”

城鎮(zhèn)化是未來經(jīng)濟發(fā)展的重要驅(qū)動力，是現(xiàn)代化建設的重要內(nèi)容之一，也是擴大內(nèi)需的最大潛力所在。但傳統(tǒng)的粗放型城鎮(zhèn)化難以為繼，城鎮(zhèn)化需要與城鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展相協(xié)調(diào)，與工業(yè)化、信息化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步，走“多元、漸進、集約、和諧、可持續(xù)”的新型城鎮(zhèn)化道路，著力提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量。新型城鎮(zhèn)化要滿足進城人員的綜合需求，而不僅僅是住房問題。城鎮(zhèn)化需要房地產(chǎn)支撐，但僅有或單純靠房地產(chǎn)發(fā)展并不能推動城鎮(zhèn)化，要防止城鎮(zhèn)化淪為房地產(chǎn)化。

第一，結合國情，通過各類、各級媒體宣傳新型城鎮(zhèn)化，使全社會了解新型城鎮(zhèn)化的科學含義，防止對城鎮(zhèn)化的片面理解甚至肆意曲解。尤其要通過培訓、專題研討等方式，使各級政府政策制定者、決策者深刻理解新型城鎮(zhèn)化的科學含義。

第二，編制城鎮(zhèn)化規(guī)劃的同時配套編制房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃。城鎮(zhèn)化對我國社會經(jīng)濟發(fā)展具有戰(zhàn)略意義，為保證新型城鎮(zhèn)化的實施，應編制新型城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，制定促進城鎮(zhèn)化發(fā)展的政策意見，并在編制城鎮(zhèn)化規(guī)劃、制定促進城鎮(zhèn)化發(fā)展的政策意見的同時，配套編制房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，對各區(qū)域城鎮(zhèn)化進行指導和宏觀管理，使房地產(chǎn)發(fā)展與城鎮(zhèn)化相協(xié)調(diào)。

第三，科學編制城市規(guī)劃?？茖W合理制訂城市建設和發(fā)展規(guī)劃，防止規(guī)劃編制中的長官意志，把好規(guī)劃審查關，嚴格按照規(guī)劃進行城市建設，確保規(guī)劃的嚴肅性，防止和避免盲目追求城市規(guī)模擴張。探索城市建設投資主體轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)從事基礎設施等建設的社會投資方，以市場化方式遏制地方政府“造城”沖動。政府要加強監(jiān)督，創(chuàng)造一個公平多元的新型城鎮(zhèn)化投資環(huán)境。

第四，嚴格征地范圍。徹底改變土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化的現(xiàn)象，土地的農(nóng)轉(zhuǎn)非與人口的農(nóng)轉(zhuǎn)非掛鉤。嚴防城鎮(zhèn)化淪為地方政府獲取土地財政的手段，防止以新型城鎮(zhèn)化的名義大規(guī)模圈地，禁止違背農(nóng)民意愿逼迫農(nóng)民進城、上樓等，防止農(nóng)村“被城鎮(zhèn)化”。

第五，始終堅持房地產(chǎn)調(diào)控。推進新型城鎮(zhèn)化，重在提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，重在解決人的城鎮(zhèn)化。在推進城鎮(zhèn)化過程中，應始終堅持房地產(chǎn)調(diào)控，杜絕大拆大建，防止以“拆房、建房、賣房”推進所謂的城鎮(zhèn)化，預防借城鎮(zhèn)化盲目造城、炒作房地產(chǎn)、造成房地產(chǎn)泡沫，將城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)引入良性發(fā)展軌道。

（六）調(diào)控促使房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新

亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，由于近期國家不斷出臺新政策加大力度對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新是一項新的課題，在行業(yè)發(fā)展中占著越來越重要。原先的地產(chǎn)市場劃分，是用一種模式來套，中端、高端、低端，而時下房企在提供產(chǎn)品的時候應先站在社會需求和社會矛盾的角度來進行思索和思考，比如應對新政，房企應該在戶型開發(fā)和空間上有所創(chuàng)新。中國房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新類型主要分為以下幾種：項目創(chuàng)新、技術創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、組織機構和結構以及環(huán)境創(chuàng)新。創(chuàng)新使得企業(yè)有了源源注入的生機，從而發(fā)生脫胎換骨的變化，取得了良好效果。其中未來以“低碳、綠色、健康”為主題產(chǎn)品則是主導的方向，圍繞住宅技術創(chuàng)新與居住健康，住宅產(chǎn)業(yè)化技術應用及集成解決方案依然任重道遠。