基于房屋生命周期的樓盤表設計與應用

◎ 杭州市房產信息中心 謝振存 周海偉 華 將

近十幾年，房地產行業(yè)蓬勃發(fā)展，房地產行業(yè)在管理手段、信息共享、協(xié)同管理上的要求也不斷提升。房地產管理是綜合業(yè)務的管理，涉及類別較多，涉及“人”、“權”、“錢”、“房”以及相應的時間過程的管理，各類房產業(yè)務的核心管理對象是房屋，本質上是對房屋基礎信息的管理，也是基于房屋生命周期的管理。

基于房產基礎信息數據和整個房屋生命周期管理模式，設計并構建統(tǒng)一的先進的樓盤表，改變原來用數據清單和文字描述房屋的方式，通過圖形、顏色、符號、標注等手段，表現為二維和三維多種方式。將同一樓(幢)中各房屋(戶)信息圖形化地展現出來，簡潔生動。并按照業(yè)務類別確定專題樓盤表，在整個房屋生命周期里的各個階段進行應用，實現對各類房產管理業(yè)務的信息化管理。

同時，在此基礎上進行房產業(yè)務管理，且通過專題樓盤表展現房屋的各種社會屬性，實現業(yè)務信息共享，必然能大大提高房產管理部門的整體協(xié)同管理能力，進而實現房產管理業(yè)務流程優(yōu)化再造，實現對各類房產管理業(yè)務真正的智慧管理。

房產基礎數據與房屋生命周期

房產基礎數據是房產管理的基礎，也是建立樓盤表的基礎。房地產市場管理中的客體——房屋，是房地產管理部門管理的基本對象?！斗康禺a市場基礎信息數據標準》（JGJ/T 252-2011）中物理數據結構主要是對地理數據、丘數據、幢數據、戶數據、柵格圖數據進行了制定，詳細列出了各數據的標準。同時對物理數據尤其是房屋客體唯一碼進行規(guī)定和要求，即在房屋第一次測繪備案時，授予房屋唯一的“身份證號碼”，房屋唯一碼貫穿于房屋生命周期，直至房屋滅失。它是聯系業(yè)務數據的關聯和關鍵字段。

房產業(yè)務管理的首要對象是房屋這一客體，而管理的主體和服務的主體則是不同社會層級的人或機構，房產業(yè)務操作的目的是通過房產數據實施主體與客體的關聯，記載主體對客體的審批管理過程和審批意見結果，記錄執(zhí)行業(yè)務操作后附加于客體之上的權屬變化、狀態(tài)變遷、檔案補足和其他相關屬性數據的變換。

房屋客體從“出生”到“消亡”過程稱為“房屋生命周期”，一般的房屋生命周期可以按照房屋的自然存在劃分為四個階段：籌建期、期房期、現房期和存量期。其中籌建期通過預售的批售業(yè)務行為轉換為期房期，期房期通過預轉現的審批業(yè)務行為轉換為現房期，現房期通過商品房買賣交易和產權轉移行為轉換為存量期，存量期可以進行多次的交易、轉移、維修等行為直至最終拆遷為止，房屋的自然生命周期結束。

在許多的房產信息系統(tǒng)建設中，曾多次提到房屋生命周期或房產生命周期，但從未在業(yè)務上建立完整的房屋生命周期概念，系統(tǒng)建設更未能以房屋生命周期管理為中心，而多是圍繞業(yè)務或部門劃分，按子系統(tǒng)分別建設，這樣就自然地導致房屋客體沒有建立從“出生”到“消亡”的唯一標識，導致目前系統(tǒng)不能很好地對房產證進行歷史回溯，房屋沒有體現出歷史演變情況，預測繪和竣工測繪之間前后需要關聯，影響業(yè)務正確辦理等。

基于房屋生命周期的房產管理

房產管理習慣分成不同的業(yè)務來進行，如市場管理、房屋登記、房屋測繪等。這些業(yè)務看似性質不同，內容各異，但各種業(yè)務分別分布到房屋從“生”到“滅”的各個過程，相互之間實際是緊密關聯的。房產管理實質是基于房屋生命周期的不同階段對包括房屋對象在內的房產業(yè)務的對象的管理，每個階段相互銜接，不可割裂，每個階段都有管理的重點，但每個階段都相互依存，互為因果。

把房屋生命周期的各時段加以劃分，對應的業(yè)務將首尾相接，前一個業(yè)務的結束是下一個業(yè)務啟動的條件，前一個業(yè)務的完成是另一個業(yè)務的開始。如圖1 基于房屋生命周期的房產業(yè)務管理模型。

圖1 基于房屋生命周期的房產業(yè)務管理模型

房屋客體對象引入生命周期的重要屬性，把“拆遷管理”、“項目管理”、“市場管理”、“房屋登記”、“物業(yè)管理”再到“拆遷管理”等房屋生命周期管理自然地整合起來，形成統(tǒng)一管理。

樓盤表的設計與生成

基于房產基礎數據，可以設計并生成樓盤表，通過圖形、顏色、符號、標注等手段，將同一樓(幢)中各房屋(戶)信息圖形化地展現出來，使得房屋的表現更直接、更形象。樓盤表是房產信息系統(tǒng)中房產分幅圖、分丘圖與房產分層分戶圖連接的紐帶，是圖形數據鏈“丘—幢—層—戶”結構中的關鍵部分，是房產信息系統(tǒng)中各子系統(tǒng)內部聯系的關鍵橋梁。

樓盤表初始化。樓盤表的生成是指系統(tǒng)根據幢測繪成果，依據預定義的規(guī)則計算生成一個默認樓盤表。房屋樓盤表屬性數據是根據自然幢、名義幢、房屋、單元等進行存儲，房屋樓盤表業(yè)務實體設計如圖2所示。

樓盤表初次生成時是根據圖2測繪數據自動形成的，基本算法和步驟如下：

1 獲取幢內房屋數據

獲取幢基本信息、幢內房屋全部基本信息；獲取或通過遍歷房屋明確全部層信息、單元信息；按照底層房屋建筑面積確定層面積基準。

2 逐層計算：按照單元號和房號依次計算層內房屋。

異型分析：房屋有子單元的，根據子單元跨層等屬性確定異型形式；坐標點計算：根據前一房屋坐標起點和面積比例確定坐標起點；面積比例計算：對照層面積基準確定套面積千分比；標記房屋相關屬性。

圖2 樓盤表業(yè)務實體

3 獲取自然幢信息，標記房屋自然幢信息。

對于少數房屋布局特殊的幢，系統(tǒng)生成的默認樓盤表，可能需要通過樓盤表的編輯來正確反映房屋布局。樓盤表的編輯是指在系統(tǒng)自動生成的默認樓盤表基礎上，通過人工交互，對幢內房屋的抽象分布情況進行調整，測繪人員、操作人員可以在不改變樓盤內房屋客觀性質的前提下，手工修改樓盤表的房屋布局，并保存為一個版本。

樓盤表固化設計。樓盤表初次生成主要是根據測繪數據庫中的數據，樓盤表所需的展現數據可以每次都從測繪數據庫中取數據，但這樣存在的問題是樓盤表展現時，需要在測繪數據庫中的不同表中取數據，取出的數據量也可能比較大，速度慢，展示不美觀。因此，要對初次生成的樓盤表進行人工核查后進行固化，具體實現如下：

圖3 基礎樓盤表

將測繪數據庫中的數據經過解析后存到樓盤表數據庫中，每幢樓只存儲一條數據，該條數據中的內容包含了所有樓盤表需要的數據。這樣樓盤表在展現時，獲取數據就比較容易，能提高性能，此處將同時存儲xml數據和vml數據。如果是基本樓盤表，展現時只需讀取vml數據，直接進行渲染顯示；如果是專題樓盤表，則需要從樓盤表數據庫中讀取xml數據，與專題xml數據合并之后，在后臺轉換成vml數據，在前臺進行顯示。當通過樓盤表對樓盤進行操作時，操作后的數據需要存儲到各個專題數據庫。當測繪數據發(fā)生變更時，需要把變更后的數據同步上傳到樓盤表數據庫。

樓盤表變更設計。樓盤表變更其實就是房屋的測繪變更，房屋發(fā)生過變更測繪備案時，系統(tǒng)中保存有多個版本的測繪成果。根據可觸發(fā)樓盤表展示的業(yè)務，系統(tǒng)選擇一個測繪版本的成果生成樓盤表，操作人員也可以根據實際需要選擇其他版本的測繪成果生成樓盤表。系統(tǒng)根據圖形的形狀、所在分層分戶圖的位置、單元號房號等要素進行自動關聯。房屋從預測繪、實測繪及各測繪變更，建立完整的歷史關系，可回溯任一測繪版本的房屋及其對應的丘面、樓盤表和分層分戶圖。

樓盤表的展現

設計生成并優(yōu)化后的樓盤表是房產GIS以圖管房的核心部件，是對幢內房屋分布狀況的抽象歸納和展示。通常分兩種形式展現，一種是二維樓盤表，一種是三維樓盤表。

圖4 樓盤表多份版本設計

二維樓盤表采用了表格、帶格子的列表等非圖形手段展示，界面展示幢內房屋的拓撲分布情況以及房屋的相關信息，其格子形狀是根據房屋面積、所在層次等為參數，通過計算得出?？梢愿鶕潜P表主題、樓盤表版本等屬性切換樓盤表，在多主題的情況下，可以采用色彩、符號、標注或混合多種手段疊加的方式顯示。

三維樓盤表。二維樓盤表的本質為表而非圖，但現實中的房屋在思維中只能夠抽象成圖，這種圖表間的對立關系迫使二維樓盤表難以完整表達圖的特征或信息。在圖形學中可采用三維坐標來表示房屋形狀結構，其中，XOY平面為房屋的基礎平面(或基底平面)，Z軸為房屋的高程坐標軸(或房屋層數軸)。對于房屋這種結構，最佳的構造方式和表現方式為三維仿真，即利用虛擬現實技術來完全模擬現實中的房屋構造，建立三維樓盤圖。

以幢為單位的三維樓盤表，通過關聯分戶的權屬登記等業(yè)務狀態(tài)建立，直觀表現幢內房間空間拓撲關系及房間權屬狀態(tài)，真實模擬顯示房屋空間立體構造，能夠從形狀上快速模擬房屋的物理現狀，以利于進行深層數據分析。并且三維樓盤表可以在基礎地形圖上疊加顯示，可以了解某套房產的采光、視野等情況。

樓盤表在各系統(tǒng)中的應用

圖5 二維樓盤表用戶界面

圖6 三維樓盤表

默認的基礎樓盤表采用的是當前測繪成果對應的樓盤表版本，展示測繪基本專題圖。而由業(yè)務觸發(fā)生成，按照業(yè)務類別可以確定樓盤表的專題，按照業(yè)務發(fā)生時間點確定樓盤表的版本，這時的樓盤表稱之為專題樓盤表。專題樓盤表根據操作人員的權限、房屋的不同屬性狀態(tài)和不同的業(yè)務應用，在整個房屋生命周期里的各個階段進行應用，體現在各管理子系統(tǒng)中，將房屋生命周期管理自然地整合起來。這里以杭州市房產管理信息系統(tǒng)中應用的樓盤表為例，簡述樓盤表在項目管理和房屋登記管理子系統(tǒng)進行的應用。

樓盤表在項目管理子系統(tǒng)中的應用中主要體現在預售證審批中。樓盤表在房屋預測繪時形成，開發(fā)商申報時可以調用樓盤表的顯示功能，并在其上進行按幢、單元、層，多次點擊選擇等批量操作，選擇后設置是否申報預售、設置裝修水平、戶型、戶型圖等操作；預售證審批業(yè)務以統(tǒng)一的樓盤表進行審批，逐漸改變原先人工經驗為主的審批，將各房屋用途、狀態(tài)等業(yè)務邏輯和規(guī)則明確表達在樓盤表界面中，輔助業(yè)務之間的智能審批。

在登記管理子系統(tǒng)中的應用主要集中在房屋登記業(yè)務的受理、審核應基于房產測繪成果，并能實時獲取房屋各類相關業(yè)務信息，業(yè)務辦理各環(huán)節(jié)都能調閱樓盤表信息、房屋測繪信息、GIS地理位置信息，以及其他房產抵押、查封信息。對查封、抵押等限制信息，給業(yè)務人員提供自動核查、自動提示功能，實現智能化審批?？梢砸愿鞣N房屋權屬類型進行專題顯示，如按房屋產別專題顯示，按房屋是否查封、抵押等限制狀態(tài)進行專題顯示。

圖7 房產項目管理中的樓盤表

圖8 房產登記管理中的樓盤表

基于房產基礎數據和整個房屋生命周期的樓盤表管理形式，以圖形化的展示方式延續(xù)了現實世界中人們對建筑物的直觀認識，使得房屋的表現更直接、更形象，符合人們的思維習慣，大大方便了閱讀。在樓盤表中，房屋的任何屬性都可能作為一個表現的主題，各屬性疊加綜合起來還可表現為更復雜的業(yè)務主題，可根據業(yè)務需要定制多種多樣的業(yè)務主題，方便操作人員更直接地獲取信息，提高工作效率。通過樓盤表數據與各類房屋業(yè)務數據共享、互交互換、實時更新，可進行房屋生命周期的實時動態(tài)維護管理，實現智慧房管。