城市能量進一步提升

◎ CRIC研究中心

我國城鎮化率各地區水平參次不齊

2011年，我國城鎮化率水平達到了51.3%，剛剛超過世界城鎮化平均水平（50.6%），遠不及世界發達國家英國、美國、日本等國家，僅略高于埃及、印度等發展中國家；另外，從國內各區域的城鎮化水平來看，參次不齊的情況非常顯著，東部沿海地區城鎮化率水平明顯高于中西部，因此，無論從我國整體來看，還是從局部地區來看，城鎮化推進仍有較大的提升空間。（如表1）

表1 世界各主要國家城鎮化率對比（單位：%）

城鎮化推進締造房地產市場黃金十年

過去十年，我國城鎮化率提高了13.46個百分點，新增城鎮人口約2億余人；假設人均住房面積為30平方米，那么2億新增城鎮人口的住房需求量達到60億平方米；十年間我國商品住宅竣工面積累計僅為43億平方米，缺口達17億平方米。從2001年到2011年被稱為是我國房地產市場發展的黃金十年，房地產業飛速發展，成為國民經濟發展的支柱產業。全國商品房銷售面積從2001年的2.24億平方米增長到2011年的10.99億平方米，翻了近5倍。

城市群形成

中國城市未來會發展成為超級城市，城市群在超級城市的帶領下從全國吸收資源，而同時城市群中的核心城市也吸附著人口、資本、公共服務等本區域發展資源。發展較為成熟的長三角、珠三角、京津冀三個城市群總GDP占全國的比例接近40%，而上海、北京分別提出了建設國際經濟中心城市和世界城市的戰略目標，城市能級將進一步提升。（如表2）

三類城市風險仍存

隨著城鎮化的推進，城市產業發展的落后、人口流失會導致中小城市房地產市場面臨重大風險，而優勢資源的缺失更是令其雪上加霜。總體來看，三類城市風險仍存：（如表3）

第一類城市：城市本身缺乏優勢主導產業，使得經濟發展停滯停滯不前，市場去化能力低迷，必然會動搖房地產行業發展的基礎，行業發展自然困難重重。

第二類城市：人口導入機制偏弱，城市發展規模受限，房地產行業難以獲得充足的需求量會限制城市發展規模受限，就長遠角度而言，市場需求難以得到保證。

第三類城市：既不具備產業優勢，也不具備人口導入優勢的城市，如果具備特殊資源（如旅游、礦產）也能夠為房地產發展提供支撐；但是對于資源缺乏型城市，企業在進入時必須謹慎。（如表4）

未來十年，新增20億平方米購房需求

過去十年是我國城鎮化速度最快的十年，平均年增加1.36個百分點，未來速度勢必有所放緩，而目前國內主流觀點普遍認為城鎮化率年增0.8%較為合理。以城鎮化率年增0.8%的速度進行測算，預計未來十年我國新增商品住宅購房需求將在20億平方米左右。值得關注的是，這仍不包括改善型需求、投資型需求、城市改造所產生的需求等。未來十年建設新型城鎮化有意降低了增長速度，但由于新型城鎮化更加注重產業發展與農民進城就業等城鎮化內涵，新進入城市人口的購買力將大大提升，因此，未來十年新增人口轉化為購房群體的概率將大大超過過往十年，對房地產市場的拉動作用也將更為明顯。

表2 中國城鎮化率以及商品住宅銷售面積（1998-2012）

表3 我國未來13大城市群

表4 2012年城市房地產投資風險前50名榜單