“新國(guó)五條”阻擊樓市預(yù)期調(diào)控“重武器”加碼勢(shì)在必行

◎ 謝逸楓

樓市調(diào)控是本屆中央政府工作十分重要的一項(xiàng)內(nèi)容，“十年九調(diào)”（2003年～2013年）足見政府樓市調(diào)控的決心。在全國(guó)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期形成之初愈演愈烈之時(shí)，今年全國(guó)“兩會(huì)”前，為穩(wěn)定樓市預(yù)期與防止房?jī)r(jià)失控，國(guó)務(wù)院不負(fù)眾望，樓市調(diào)控如期升級(jí)。

調(diào)控壓力仍大

作為蛇年春節(jié)后召開的第一次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，也是本屆中央政府最后一次會(huì)議，主要議題即是“五條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控”，簡(jiǎn)稱史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控組合拳“新國(guó)五條”。第五輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，從而徹底擊碎任志強(qiáng)房?jī)r(jià)暴漲論，打破市場(chǎng)反彈預(yù)期，讓過火的樓市迅速降溫。最糾結(jié)的是當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的因素未一一消滅，1月份百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告顯示，房?jī)r(jià)處于加速上漲階段，市場(chǎng)反彈的危險(xiǎn)隨時(shí)可能出現(xiàn)。一方面是前四輪調(diào)控政策藥效正在減弱，市場(chǎng)對(duì)其“抗藥性”正在增加，特別是殺手锏的限購(gòu)政策正在走向形同虛設(shè)的地步，另外一方面是第五輪樓市調(diào)控政策有待更加詳細(xì)的措施出臺(tái)，政策執(zhí)行過程在“空窗期”。 一旦調(diào)控不加碼，房?jī)r(jià)必失控。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的今年1月70大中城市價(jià)格數(shù)據(jù)透露出“報(bào)復(fù)性”上漲信號(hào)，一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入“失控”邊緣狀態(tài)。毫無疑問，中央政府絕對(duì)不會(huì)容忍房?jī)r(jià)暴漲，基本可以判斷，今年3月全國(guó)兩會(huì)期間到5月前正是房地產(chǎn)調(diào)控加碼“窗口期”，建議出臺(tái)更加嚴(yán)厲的“組合式重武器”具體政策調(diào)控樓市。

支撐與推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲因素未消除前，房?jī)r(jià)猶如一匹脫韁野馬難以拉住漲勢(shì)。由于住房不同于一般的商品，既是必需品又是資本品。可以將其分為影響住宅價(jià)格波動(dòng)的供給因素（主要包括土地交易價(jià)格、建筑材料價(jià)格、房地產(chǎn)投資、新開工面積、竣工面積等因素）、需求因素（主要包括通貨膨脹率、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄率、城鎮(zhèn)居民可支配收入、投機(jī)性需求、基尼系數(shù)等）和資本因素（主要包括利率、貨幣供應(yīng)量、房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源等）。從實(shí)證結(jié)果來看，推動(dòng)我國(guó)房?jī)r(jià)不斷上漲的主要因素有四個(gè)：貨幣因素、土地因素、收入分配因素和投機(jī)性需求。其中，貨幣因素所起的作用最大。因此，一般來說，房?jī)r(jià)的決定比其他普通商品的決定要復(fù)雜得多，房?jī)r(jià)的波動(dòng)也受多重因素的影響，比如說供求關(guān)系、土地財(cái)政、城鎮(zhèn)化、國(guó)民收入的增加、貨幣發(fā)行的增長(zhǎng)、通貨膨脹、土地價(jià)格、投機(jī)性需求、稅收政策、人口結(jié)構(gòu)、單身漢、丈母娘、城市化進(jìn)程、投資渠道、負(fù)利率等等因素都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)產(chǎn)生影響。譬如，就在去年年中一線城市特別是北京房?jī)r(jià)開始環(huán)比上漲時(shí)，官方解釋是剛性需求的集中釋放，因?yàn)橄拶?gòu)政策沒有絲毫松懈，也由此預(yù)測(cè)剛需釋放完后房?jī)r(jià)將會(huì)很快回落。然而，房姐、房妹、房叔、房嬸的出現(xiàn)，一人多戶口的曝光，官員動(dòng)輒幾十套甚至上百套房產(chǎn)的被揭露，徹底擊碎了剛需論，說明限購(gòu)政策已經(jīng)被變通和被愚弄。房?jī)r(jià)也沒有絲毫回落，而是一路上揚(yáng)至今。總體而言，調(diào)控的壓力仍然很大。

前四輪調(diào)控“藥效”減弱

自去年6月開始房?jī)r(jià)止跌上漲，樓市回暖不可阻擋，房?jī)r(jià)加速上漲，成交旺盛，土地市場(chǎng)開門紅。自去年下半年樓市筑底回暖，今年1月份開始房地產(chǎn)市場(chǎng)爆發(fā)不小的躁動(dòng)，一波又一波的“量?jī)r(jià)齊升”的勢(shì)頭來勢(shì)兇猛。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院2月1日公布的百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告顯示，1月百城價(jià)格指數(shù)環(huán)比連續(xù)8個(gè)月上漲，1月更是出現(xiàn)了逾1%的漲幅，創(chuàng)下24個(gè)月以來最新高。不僅如此，一線城市房?jī)r(jià)全面加速上漲，漲幅達(dá)到“2”。根據(jù)中原54城與上海易居40城的樓市成交數(shù)據(jù)監(jiān)控，1月主要城市新房市場(chǎng)成交量持續(xù)攀升，包括北京在內(nèi)的一線城市二手市場(chǎng)價(jià)格亦隨之攀升。連帶上游的土地市場(chǎng)亦出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的狀況，漲幅均在20%以上，包括溢價(jià)率持續(xù)上漲。數(shù)據(jù)顯示，1月全國(guó)300城宅地供應(yīng)同比增40%，成交價(jià)量齊升，成交量同比增加5%，樓面均價(jià)漲幅則超50%。其中，廣州1月住宅用地成交同比漲幅34.5%，溢價(jià)率超25%。在這種情況下，看漲的聲音漸多，1月“房?jī)r(jià)暴漲論”，2月“房?jī)r(jià)翻倍論”。于是此前曾盛傳中央為打擊樓市回暖將出臺(tái)“叫停預(yù)售制”、“二套房停貸”及“二套房首付增至七成、貸款利率1.3倍”的調(diào)控新政，導(dǎo)致春節(jié)后股市一開市房地產(chǎn)相關(guān)股票大跌。

去年全國(guó)樓市逆轉(zhuǎn)，今年1月房?jī)r(jià)再次普漲、呈現(xiàn)漲幅失控、成交暴增、地價(jià)飛漲、地王潮爆發(fā)、中介機(jī)構(gòu)“熱火”重現(xiàn)、房企醞釀漲價(jià)“蠢蠢欲動(dòng)”，今年1月作為傳統(tǒng)樓市淡季呈現(xiàn)“淡季不淡，市場(chǎng)火爆”。進(jìn)入2013年以來，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭仍在持續(xù)，進(jìn)入“失控”危險(xiǎn)區(qū)。引起中央高層高度關(guān)注，調(diào)控再收緊之風(fēng)始吹，今年2月3日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)指出，在推進(jìn)保障房建設(shè)的同時(shí)，要繼續(xù)堅(jiān)持做好房地產(chǎn)調(diào)控，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。由于樓市延續(xù)了去年年底的翹尾行情，2013年開年就是“開門紅”， 樓市“量?jī)r(jià)齊漲”，市場(chǎng)處于瘋癲狀態(tài)，成交火熱、日光盤、深夜排隊(duì)買房、千人搶房大戰(zhàn)等。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的中國(guó)主要城市春節(jié)期間樓市交易數(shù)據(jù)顯示，受監(jiān)測(cè)的27個(gè)城市同比普遍上漲，其中有14個(gè)城市成交面積上漲超過一倍。

房?jī)r(jià)如高鐵提速，漲幅不斷加快，一線城市房?jī)r(jià)集體進(jìn)入“失控”危險(xiǎn)區(qū)。據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，一線城市中，2012年北京新建商品住房成交均價(jià)2.07萬元/平方米，同比下降7.6%;上海住宅成交均價(jià)2.25萬元/平方米，漲幅2.06%;廣州一手住宅成交均價(jià)1.23萬元/平方米，同比上漲6.7%。到國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布今年1月70中大城市環(huán)比房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量大幅增加，超過七成城市的房?jī)r(jià)漲幅“破2%”。其中，廣州上月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲2%，同比上漲4.7%。顯然，房?jī)r(jià)“失控”風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，號(hào)稱史上最為嚴(yán)厲的前四輪調(diào)控政策藥效正在減弱，市場(chǎng)對(duì)其“抗藥性”正在增強(qiáng)。

期待出臺(tái)調(diào)控“組合拳”

樓市反彈警報(bào)未解除前，房?jī)r(jià)失控的危機(jī)就會(huì)一直出現(xiàn)。由于快速城鎮(zhèn)化帶來的購(gòu)房需求仍然龐大，熱錢和抗通脹的需求使各種資金源源不斷的涌入樓市，加上前期出臺(tái)的調(diào)控政策逐漸被市場(chǎng)消化。況且“新國(guó)五條”是本屆政府召開的最后一次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議樓市調(diào)控，如筆者推斷并未有重磅措施出臺(tái)，具體措施應(yīng)在“兩會(huì)”后新一屆政府上任時(shí)出臺(tái)。

建議中央政府出臺(tái)一套完整又具體的多手段“組合拳”政策，一則行政手段：限購(gòu)從嚴(yán)，出臺(tái)全國(guó)性限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)；限貸從緊，三套繼續(xù)停貸；限價(jià)不放松，擴(kuò)大到漲幅過快城市；把房?jī)r(jià)上漲過快的城市全部納入房?jī)r(jià)控制目標(biāo)范圍內(nèi)；問責(zé)制與約談。二則稅收手段：房產(chǎn)稅在小范圍擴(kuò)容，譬如一線城市的北京、深圳、廣州，二線城市的湖北與湖南省會(huì)城市。契稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅局部調(diào)整。三則信貸手段：實(shí)施差異化策略，首套貸款利率與公積金貸款根據(jù)城市的樓市不同適當(dāng)收緊，下調(diào)貸款與提取比例；二套房貸從緊升級(jí)，二套首付各提7成，利率1.3倍。四則土地手段：改革土地制度，集體土地入市；增加土地供應(yīng)方式，限溢價(jià)率，防止地王。五則貨幣手段：適度偏松，降息與降準(zhǔn)次數(shù)控制在各一次。信貸額度控制在全年8.5萬。六則市場(chǎng)手段：增加土地供應(yīng)與普通住房的中小戶型供應(yīng)、加快保障房建設(shè)、完善商品房預(yù)售制度，加強(qiáng)捂盤惜售打擊力度、強(qiáng)化土地空置與商品預(yù)售款的監(jiān)管。鑒于當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控處于形勢(shì)非常嚴(yán)峻的“相持期”，樓市調(diào)控彈藥充足，進(jìn)一步加碼空間巨大，中央政府應(yīng)該及時(shí)出新的調(diào)控政策。

毫無疑問，全國(guó)“兩會(huì)”期間與5月份是樓市政策的分水嶺，不排除會(huì)有全國(guó)性范圍可操作的政策出臺(tái)。

（美國(guó)格理集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)）