中國養老地產的商業模式

◎ 黃博文

在國外，美國、英國、日本等發達國家，無論從國家層面還是企業層面，養老產業已經趨于完善，同時，國家在政策方面對養老產業和養老地產給予了大力的扶持

在我國，“十二五”規劃里，對養老產業和養老地產制定了“90-7-3”規劃（90%通過家庭照顧實現養老，7%通過社區照顧養老，3%入住養老機構集中養老），即：以居家養老為基礎，以社區養老為依托，以機構養老為補充。

從中國的老齡狀況來說，明顯體現出老齡化、高齡化、空巢化、失智化，未來這四大特征會越來越明顯。站在國家和企業的角度，我們提出一個“四缺”：缺錢、缺人、缺政策、缺機制。我們面臨機遇也面臨挑戰，從國家層面，財政、金融、稅收政策方面需要完善和深化。從社會保障體系層面，中國的保障體系還不夠完善，涉及的面不夠深、不夠寬。從項目資源的層面，還有不少的挑戰。目前在一線城市，更多的是遠郊地塊，中小城市更多的是近郊的地塊，這種地塊跟老年人的生活需求是有沖突的，從項目可得性的角度來說是一個挑戰。從養老服務層面，整個中國大陸的養老鏈條還是不夠完善，從人才的角度來說，尤其是養老的后期運營還是缺失的。

機構養老大有可為

通過研究，我們得出兩個結論：一是機構養老大有可為；第二，當前我們對養老地產的財政、稅收、金融的政策支持力度有待提高。

我國目前養老的三大模式：居家養老、社區養老、機構養老。國家規劃倡導以居家養老為基礎，以社區養老為依托，以機構養老為補充。機構養老是未來一個很重要的發展方向，但是在當前的政策、制度、機制的現狀下，如果作為開發商來投資機構養老，必然會面臨兩個重要挑戰，如果這兩個重要挑戰解決不了，輕易的去涉足機構養老，在經營和管理上就會有問題。一個是養老機構的盈利模式問題——短期、中期、長期的盈利模式，就是盈利模式可持續的問題。經過對全國幾十個養老機構的考察發現，大部分因為他們沒有解決盈利模式的問題，我們曾經有一個項目，經測算，現在的運營模式170年才能回本，主要原因是盈利模式設計得有問題。比如這家機構的一張床位一個月收1500元，還包括一天三餐、必要的護理等等，土地成本、建安成本、資金成本等等共需要170年才能收回成本，這個盈利模式不解決很難做。第二是機構的后期運營管理，作為開發商，從能力上也是一個重要的缺失。如果解決了這兩個問題，進入機構養老會面臨巨大的機遇，因為中國的人口基數大，老齡化人口越來越多，國家從財力方面難以獨立承擔養老的責任，這時候企業界是大有可為的。

總之歸結兩句話：第一機構養老為是大有可為的，第二它是有難度的，尤其是盈利模式和后期經營管理，功夫到了會有巨大的機遇。

第二個結論，當前我國對養老地產的財政、稅收、金融的政策支持力度有待提高。對于開發商來說，獲取持續收益的功能單一的中低端養老項目不是首選，因為在當前的金融政策體系下，功能單一的、中低端的養老項目是很難解決盈利模式問題的，要做就做復合型中高端養老社區。

復合型中高端養老社區

復合型中高端養老社區是什么樣的社區？從單純養老業態上講，它的功能要復合：第一是老有所居、老有所安；第二是老有所樂、老有所盼；第三是老有所學、老有所為；第四是老有所醫、老有所養。

老有所居：在一個社區里最好的模式是居家養老、社區養老、機構養老三種模式并存。拿居家養老來說，從戶型選擇上，要認真考慮你買這套房子的適老化設計；從規劃上，整個規劃包括道路、景觀等等，也要做到適老化設計。

老有所安：在小區的配套上有哪些是可以解決老人的安、老人的樂。

老有所樂、老有所盼：我們要認真研究老年人盼什么。

老有所學：社區里有沒有載體讓老年人在里面學習，比如老年活動中心、老年社區的大學等等。

老有所為：在廣西省曾經幫人做了一個策劃項目，建設用地是800畝，我們建議他做一個養生養老的高端社區。我們說旁邊農用地能不能租下來，租金是多少，算一下賬，一算是劃得來的，租了100畝，分成1000份，每一份就是一分地，每一分地的編號跟房子是一樣的，你買我的房子這一分地我租下來給你35年使用權，一分地可以種好多菜。如果你家的老人年齡大了種不了，可以委托物業公司幫你種，老人可以時常到地里去看，做一些力所能及的事，這樣就是老有所為。

老有所醫：要滿足高端養老社區功能需求，必須在復合社區里建設醫療、康復、保健機構，如果沒建這樣的機構，就與周邊相關醫院等建立合作關系，專門給社區的老年人開辟綠色通道，這即是養老社區的賣點，也是老有所醫的內涵。

老有所養：老有所養更多的內涵是保養、保健功能。老年人運動有他的特征，比如散步，要在小區里面建造一套適合老年人運動的系統，包括步行系統等等，這是運動養生。也有中醫養生，比如藥膳館等等。

復合型社區不僅僅是指養老業態的功能，也包括商業、公寓式酒店。從客群的角度，體系也是復合的。比如養老可以與養生復合，構成一個項目，也可以與旅游、休閑、度假復合構成一個項目，也可以跟新興農業復合，還可以與城市商業復合。這樣構造一個盈利模式就方便了，哪些是持有、哪些是銷售，才能解決短期、中期和長期的現金流的問題。

養老項目的定位

具體選擇哪種養老地產項目，要對項目進行定位，在定位的基礎上做投資分析。對一個養老項目的定位要從兩大方面思考：第一方面是內部因素，第二方面是外部因素。內部的因素又分為兩方面：第一方面是基于公司的戰略，第二方面是基于項目自身的特性。

基于公司的戰略，包括公司的戰略規劃、多元化持續融資的能力，公司資產管理、資產的保值增值、資本運作的能力、其他資源的積累，比如商業資源的積累、醫療機構資源的積累等等。這些東西決定了你對某個養老項目定位的大方向，有錢的公司跟沒錢的公司做養老地產的做法是不一樣的，先做什么、后做什么也是不一樣的。

基于項目資源的配置，尤其是項目的特性，包括地塊的屬性、地塊周邊交通和交通體系的完善程度。地塊的資源齊全了，企業進入成本會更低，資源不全進入成本就會高。

項目的業態包括產品的選擇和配比等。比如可以接納1000戶居家養老的社區，每戶約兩個老人，就是2000位老人，這2000位老人做一個醫療機構應該做多大規模，里面應該配什么樣的醫療器械、康復器械等等。

舉一個例子，臺灣長庚養生文化村是臺灣較大的“銀發社區”。全村均為無障礙的環境設計，24小時安全保衛，進出村莊需刷卡。村內附屬有超市、書店、銀行等服務性設施，村內居民除了自己做餐外還可到小吃店、餐廳等餐飲區就餐、或選擇送餐服務。村內養生休閑生活多種多樣，建有體育館、健康俱樂部、游泳池、網球場等休閑場所等。據村負責人介紹，村內的健康服務內容包括設立社區醫院，提供居民特約門診、康復及照顧護理等醫療服務；定期健康檢查、防疫注射與體能檢測，建立個人健康資料庫；規劃居民個人健康計劃，提供養生處方和配膳建議，定期舉辦健康講座、養生咨詢；設立全天候監控中心，每戶有緊急呼叫設施，確保高效率的緊急救護。長庚養生文化村設計理念有“怡親”、“健康”、“養生”、“文化”、“社區”、“體驗”、“教育訓練”等主題，但最主要的理念是“活到老，做到老”，集養老、醫療、生活和娛樂等功能于一體。這里是一個協助年長者“積極地經營生活，而不是被動地接受養護”、“過獨立自主的尊嚴生活”的地方。

目前長庚養生村約有4000戶，可入住老人6000名，入住資格為年滿60歲、配偶年滿50歲且接受長庚醫院身體檢查證明健康狀況合格者。

盈利模式關鍵要設計一個多點盈利的體系，哪些點是在當下盈利，哪些點是在未來盈利。綜合考慮以后再看項目的產品規劃，如何分期開發，第一期開發多少、開發什么樣的產品，這樣短期、中期、長期的現金流和利潤都能夠得到保證。

有意愿進入養老地產的企業，要認真思考三個方面:第一，思考公司是否適合進入，有沒有能力、資源和合適的地塊；第二，要認真做好養老項目的前期定位策劃和后期的運營管理；第三，要算精經濟賬。只要企業關注到這三點，就可以可持續的做下來，甚至將養老地產的發展變成公司的戰略方向。