同濟大學程大章：綠色建筑的運營管理

◎ 本刊記者 于巧稚

運營管理的概念

世上的人工設施和組織機構都需要通過精心的規劃與執行，去謀求實現當初立意的目標——功能、經濟收益、非經濟的效果和收益。這就是“運營管理”。運營管理在其生命周期相伴而行，是一項長期的工作與活動，不僅需要持續的人力與資金的投入還需要有周詳的策劃與有力的執行。如果運行管理存在缺陷，那么人工設施和組織機構的建設目標是不可能實現的。

采用綠色建筑、技術來實施建設取得綠色建筑認證已經成為中國建設業的主流，不少項目在設計階段，獲得了高新技術評價，到了運營階段缺乏有效的運營能力，真實的運營數據往往達不到預期的綠色目標。為什么投入了大量的精力和資金建造出來的綠色建筑，達不到預期目標呢？2013年國務院辦公廳（國辦發1號文）的《綠色建筑行動方案》中強調“梳理全生命期理念”和“建設運營”，這兩條關鍵詞語切中了目前綠色建筑的工作缺點，需要我們給予高度的重視。

運行是一種守成的行為，運營是要追求除了成本的利益以外，追求更多社會責任和生態收益。“梳理全生命期理念”和“建設運營”這兩個關健詞推動了當前綠色建筑工具出現。

那么究竟什么是運營管理的概念呢？運營管理是確保能成功地向用戶提供和傳遞產品與服務的科學。運營管理不僅僅用商業概念來理解，其涵蓋的范圍已經從傳統的制造業擴大到非制造業，有效的運營管理必須準確把握人、流程、技術和資金等要素整合在運營系統中創造價值。綠色建筑運營管理同樣也是投入、轉換、產出的過程，并且實現價值的增值，通過運營管理來控制建筑的服務質量、運行成本和生態目標的實現。

人工設施的DFC

任何一個人工設施都有全生命期的成本，我們需要面向成本來進行實施。全生命期成本分析源自生命期評價LCA（Life Cycle Assessment），是資源和環境分析REPA（Registered Environmental Property Assessor）的一個組成部分。LCA是面向產品系統，對產品或服務進行“從搖籃到墳墓”的全過程評價，是一種系統性的、定量化的評價方法。

全生命期成本LCC（Life Cycle Cost）是指產品從策劃開始，經過論證、研究、設計、生產、使用一直到最后報廢的整個生命期內所耗費的研究、設計與發展費用、生產費用、使用和保障費用及最后廢棄費用的總和。

如果要考慮到全生命期的成本，就需要理解面向全生命期成本設計。上世紀90年代初，把價值工程引入了產品/項目的成本分析，是以面向成本的設計DFC（Design For Cost）的形式提出的。在滿足用戶需求的前提下，在分析產品制造過程、銷售、使用、維修、回收、報廢處置等產品全生命期中各階段成本組成情況的基礎上，進行評價，從中找出原設計影響產品成本過高的部分，通過修改設計來降低成本。

此外，需要人們從中找出原設計影響產品成本過高的部分通過修改設計來降低成本，不是單方面認為技術好就不惜代價要把它做出來，不能只要強調節能環保。在整個生命期中間設計建設的成本是有限的，但是后面運營成本是相當大的，這種設計必須廢棄，另找更合理的技術措施。現在我們講綠色建筑很多是公共建筑，公共建筑的生命期成本不考慮廢棄后的處理成本，那么它的建設費一般只占15%，它的修繕費占它生命期成本的15%。建筑物一般有70年的壽命，在70年里內部設施設備包括照明燈、空調設備、電器等更換，這些設施更新費占23%。建筑產生的能耗占27%，清潔費占20%，這些都是高于建筑物本身的建設費。綠色建筑的各類綠色系統是由部品、設備、設施與智能化軟件組成，同樣具有全生命期的特征，他們都要經歷一個研制開發、調試、測試、運行、維護、升級、再調試、再測試、運行、維護、停機、數據保全、拆除和處置的全過程。綠色建筑要進行面向成本設計的DFC，需要綠色設施和措施的全生命期內的成本數據。

綠色建筑的運營管理風險，人們通常可能對建筑的建設平均質量成本感興趣，據程大章對一百多個綠色建筑分析評定后統計，一星住宅建筑成本增量每平方米是30～50元；二星成本增量每平方米是50～80元；三星成本增量每平方米是80～150元。而對于公共建筑來講，一星建設成本增量每平方米是40～60元；二星建設成本增量每平方米是60～180元；三星建設成本增量每平方米是180～380元。那么這些投入的效益如何？增量成本如何回收？目前有著各式各樣的計算與說法：有些是以理想的計算值來說明效果（如節能效果分析），有些是忽略運行投入來得出增量成本的回收期（如非傳統水資源利用），有些則是回避了具體的經濟分析（如太陽能光伏發電）。總之，能準確說明綠色建筑效益的資料很少。

與《綠色建筑評價標準》（GB50378）相關的綠色建筑運營管理內容如下：

標準涉及的內容 運行措施 運行成本 收益1合理設置停車場所 設置停車庫/場管理系統 管理人員費、停車庫/場管理系統維護費 方便用戶，獲取停車費2合理選擇綠化方式，合理配置綠化植物 綠化園地日常養護 綠化園地養護費用 提供優美環境3集中采暖或集中空調的居住建筑，分室（戶）溫度調節、控制及分戶熱計量（分戶熱分攤）設置分室（戶）溫度調節、控制裝置及分戶熱計量或設施。控制系統維護費方便用戶，節省能耗，降低用能成本4冷熱源、輸配系統和照明等為設備診斷和系統性節能提供數據5照明系統分區、定時、照度能耗進行獨立分項計量 設置能耗分項計量系統 計量儀表/傳感器和能耗分析計量系統維護費調節等節能控制 設置照明控制裝置 檢測器和照明控制系統維護費方便用戶，節省能耗，降低用能成本6排風能量回收系統設計合理并運行可靠 排風口設置能量回收裝置 輪轉式能量回收器維護費 節省能耗，降低用能成本7合理采用蓄冷蓄熱系統 設置蓄冷蓄熱設備 蓄冷蓄熱設備維護費 降低用能成本8合理采用分布式熱電冷聯供技術設置熱電冷聯供設備及其輸配管線管理人員費、燃料費、設備及管線維護費 提高能效，降低用能成本設備及管線維護費 節省能耗，降低用能成本10綠化灌溉采用高效節水灌溉方式9合理利用可再生能源設置太陽能光伏發電、太陽能熱水、風力發電、地源/水源熱泵設備及其輸配管線設置噴灌/微灌設備、管道及控制設備 設備及管道維護費 節省水耗，降低用水成本11循環冷卻水系統設置水處理措施和（或）加藥措施 設置水循環和水處理設備 設置維護費及運行藥劑費 節省水耗，降低水成本12利用水生動、植物進行水體凈化 種植和投放水生動、植物 設備維護費及運行藥劑費 節省水耗，降低用水成本13采取可調節遮陽措施 設置可調節遮陽裝置及控制設備節省能耗，降低用能成本14設置室內控制質量監控系統 設置室內空氣質量檢測器及監控設備遮陽調節裝置和控制系統維護費室內空氣質量檢測器和系統維護費 改善室內空氣品質15地下空間設置與排風設備聯動的一氧化碳濃度檢測裝置 設置一氧化碳檢測器及控制器 一氧化碳檢測器和系統維護費改善地下空間的環境16節能、節水設置工作正常 同 3、4、5、6、7、8、9、10、11、13、18同 3、4、5、6、7、8、9、10、11、13、18 17設備自動監控系統工作正常 設置設備自動監控系統 設置自動監控系統的檢測器、執行器和系統維護費節省能耗，降低用能成本，提高服務質量和管理效率18無不達標廢氣、污水排放 設置廢氣、污水處理設施廢氣、污水處理設施的檢測器、執行器和系統維護費，廢氣和污水的檢測費環境保護

標準涉及的內容 運行措施 運行成本 收益19智能化系統的運行效果 設置信息通信、設備監控和安全防范等智能化系統 智能化系統維護費 改善生活質量，節省能耗，提高服務質量和管理效率20空調通風系統清洗 日常清洗過濾網等，定期清洗風管日常清洗人工費用，風管清洗專項費用 提高室內空氣品質21信息化手段進行物業管理 設置物業管理信息系統 物業管理信息系統維護費 節省能耗，提高服務質量和管理效率22無公害病蟲害防治 選用無公害農藥及生物除蟲辦法無公害農藥及生物除蟲費用 環境保護23植物生長狀態良好 綠化園地日常養護 同2 同2 24有害垃圾單獨收集 設置有害垃圾單獨收集裝置與工作流程 有害垃圾單獨收集工作費用 環境保護25可生物降解垃圾的手機與垃圾處理環境保護和減少垃圾清運量26非傳統水源的水質記錄 設置非傳統水源的水表 非傳統水源的水質監測費 保證非傳統水源的用水安全設置可生物降解垃圾的收集裝置和可生物降解垃圾的處理設施可生物降解垃圾的收集人員費用和可生物降解垃圾處理設施的運行維護費

以上的運行措施是眾所周知的，但是他們的運行成本與收益，往往因項目的技術與設施特點、管理的具體情況有著各種說法和數據。運行成本尚缺少數據的積累，收益則難以按每一項措施進行微觀分列或宏觀效果評價。通過梳理，我們能發現七類運行成本：設施維護費——信息與控制系統一般為造價的2～4%，機械電氣設備一般為造價的2～3%；設施更新費——信息與控制系統的更新周期一般為6～8年，機械電氣設備的更新周期一般為8～10年；設施運行消耗——主要為設施本身的能耗和材耗，如水處理設施運行所需投放的藥劑等；養護費——綠化養護費用；清潔費——中央空調投運后，其風管需2年清洗一次，清洗費用為風管展開面積*20-30元/平方米；垃圾分類收集與處理費；檢測費——運行中所排放污水和廢氣的檢測費，傳統水源水質的檢測等。

提高綠色建筑運營水平的對策

國內綠色建筑運營水平不高的原因源于長期以來的“重建輕管”，這里既有體制的問題，也有操作機制的問題。我們追求建成了多少綠色建筑，這是建設者（項目投資方、設計方和施工方）的業績。但是要核查綠色建筑的運行效果是否達到了設計目標尤其是綠色措施出現問題時，建設者和管理者往往互相推諉責任，因為建設者不承擔運營的責任，而管理者則是被動地去運行管理綠色建筑，并不能將此作為自己的成就。從經濟核算的角度考慮，綠色措施的運行成本高于傳統建筑，在低物業收益的狀態下，不少物業管理機構其實把綠色建筑視為一種負擔，常因某些理由不時地停用一些綠色設施。

為了提高我國綠色建筑運營水平，程大章提出以下4點建議：

1.明確綠色建筑管理者的責任與地位。

物業管理機構接手綠色設計標識的建筑，應承擔綠色設施運行正常并達到設計目標的責任，獲得綠色運營標識，物業管理機構應得到80%的榮譽和不低于50%的獎勵。建議國家有關部門能夠適時頒發“綠色建筑物業管理企業”證書，以鼓勵重視綠色建筑工作的物業管理企業。

2.認定綠色建筑運行的增量成本。

綠色建筑建設有增量成本，運行相應地也有增量成本。而綠色建筑在節能和節水方面的經濟效益是有限的，更多應是環境和生態的廣義收益。建議凡是通過綠色運營標識認證的建筑物，可按照星級適當增加物業管理收費，以彌補其運行的增量成本，在機制上使綠色建筑的物業管理企業得到合理的工作回報。

3.建設者必須以面向成本的設計DFC實行綠色建筑的建設。

綠色建筑不能不計成本地構建亮點工程，而要在滿足用戶需求和綠色目標的前提下，應盡可能降低成本。建設者必須以面向成本的設計方法來分析綠色建筑的建造過程、運行維護、報廢處置等全生命期中各階段成本組成情況，通過評價找出建筑物運行成本過高的部分，優化設計降低全生命期成本。

建設者（項目投資方、設計方）在完成綠色設施本身設計的同時，還須提供該設施的建設成本和運行成本分析資料，以說明該設計的合理性及可持續性。通過深入設計和評價，可以促使建設者減少盲目行為，提高設計水平。

4.用好智能控制和信息管理系統，以真實的數據不斷完善綠色建筑的運營。

運營時的能耗、水耗、材耗、使用人的舒適度等，是反應綠色目標達成的重要數據。通過這些數據，可以全面掌握綠色設施的實時運行狀態，及時發現問題、調整設備參數。根據數據積累的統計值，比對找出設施的故障和資源消耗的異常，改進設施的運行，提升建筑物的能效。這些都需要智能控制和信息管理系統來實現。

綠色建筑的智能控制和信息管理系統廣泛采集環境、生態、建筑物、設備、社會、經營等信息，有效監控綠色能源、蓄冷蓄熱設備、照明與室內環境設備、變頻泵類設備、水處理設備等。在智能控制和信息管理系統的平臺上，依據真實準確的數據來實現綠色目標的綜合管理與決策。經過幾年的積累后，運營數據、成本和收益將能正確反映綠色建筑的實際效益。

小結

綠色建筑只有通過有效的運營管理，才能達到預期的目標。我們要應用全生命期評價和成本分析的科學方法，理清綠色建筑運營管理的工作內容。準確掌握建設、運行維護費用所構成的生命期成本，去合理選用綠色技術，逐步完善綠色建筑運營的體制與機制，才能使我國的綠色建筑走上持續發展的道路。