房價調控現狀及未來發展趨勢調查研究：以杭州為例

浙江財經大學會計學院 張哲寧

2010年4月30日，北京出臺“國十條實施細則”，其中明確提出：從5月1日起，北京家庭只能新購一套商品房，購房人在購買房屋時，還需要如實填寫一份《家庭成員情況申報表》，如果被發現提供虛假信息騙購住房的，將不予辦理房產證。這是全國首次提出的家庭購房套數“限購令”。2011年2月28日，繼多個城市出臺“限購令”細則之后，市場一直翹首以待的杭州樓市調控細則終于塵埃落定。“國八條”杭州版細則出臺，于3月1日起正式實施，全名為關于進一步做好房地產市場調控工作的實施意見，至2012年3月1日，杭州樓市限購令落地實滿一周年。

對于各地出臺的限購令，一些專家及業內人士對其效果存在爭議。

中國社科院金融研究所金融發展室原主任易憲容接受采訪時指出，“信貸和稅收政策才是關鍵，現在的信貸政策80%還沒有落實好”，如果把現有的信貸政策落實好，已經足夠，無需再出更多政策。對于限購令，他認為，這些措施只不過是地方政府出于對中央究責的擔憂而出的應景之策，是否有效還有待觀察[1]。

易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭在接受媒體采訪時曾說，從調控手段分析，限購屬于行政命令，在投資投機者大量購房的現實條件下，暫停購房能起到立竿見影的效果。他預言，未來半年上海等城市的房價將會趨于穩定，部分城市樓市甚至“急劇降溫”[2]。

自住房限購令配合限貸令出臺至今，不難發現，因為限購令及限貸令的出臺并實施，對杭州樓市造成了一系列顯著的影響。如何全面理解杭州現行的限購令及限貸令？這一非常規手段到底威力幾何？杭州市民對其的評價又是怎樣？本文將通過分析杭州市房地產市場現狀以及限購令、限貸令的影響力，以及限購令細則對杭州居民的影響程度等各項調查結果，對以上問題作出分析。

1 調查方案

通過此次調查，將了解到杭州主城區目前的居民持房情況，以及限購令和限房貸款在居民中的的普及程度和影響程度，提出合理的對策方法，為抑制杭州房價升溫提供建議。本次調查總體為杭州主城區全部居民，調查單位為杭州主城區的每一個居民。

1.1 樣本容量的確定

將杭州市各城區的居民人數相加得到總體總量N=2063100。本次調查預期的主要結果為各種比例數據的估計以及各種比例數據之間的比較結果，所以在調查樣本量的研究上是以估計簡單隨機抽樣總體比例的樣本量為基礎的。一般用公式計算樣本量，其中n為純樣本量，μ為一定置信度下所對應的臨界值，p為樣本比例，d2為誤差率。本調查采用95.45%的置信度(此時μ=2)，d取值為4.55%，由于p值較難估計，可采用保守策略，取p=0.05。

(1)計算初始樣本量：

1.2 問卷調查的項目

(1)杭州居民的買房目的，主要包括：過渡居住、改善居住、購買學區房、為子女買房、投資置業。

(2)限購令(限貸令)的普及程度，以及分別對居民生活的影響：限購令方面，極大地限制了買房投資、稍微減弱了買房投資的興趣、只買一套沒什么影響、毫無影響。限貸令方面，打消原本打算買第三套房子的念頭；付不出第二套房子首付打消購買念頭；雖然第二套首付占50%；但是仍打算購買；90平米以下的小型戶首付從20%升到30%，購房變吃力、沒什么影響。

(3)限購令細則中哪條細則對居民生活影響最大。

2 杭州市房地產交易現狀分析

2.1 杭州商品房2012年5～10月交易行情

6月的房產交易量為5月的2.81倍，在到達頂峰后，7月交易量同比6月下降29.04%，環比5月上漲114.86%，8月持續下降，同比上月下降16.01%，環比5月上升80.46%，過了八月的淡季，金九月的銷量有所起色，同比8月增長17.22%，環比5月上升111.53%，但是，銀十月的銷量不及九月，同比上月下降21.87%，環比五月上升65.26%。雖然自6月之后，整體呈現下降趨勢，但是總的來說，相比5月份的銷量，都是有不同程度的增長。

2.2 杭州居民購房趨向的分析

杭州主城區居民購房目的：在持房目的統計結果中，接近70%的人表示購房目的是為了改善住居；11.8%的人表示是給子女買婚房；24.6%的人則表示僅是過渡居住而已；10.3%的人是為了購買學區房。成交量中小戶型比重增加，剛需型住房日漸受歡迎：在杭州八大區的房產價格和交易量的統計中發現，小戶型占熱銷性的比例中，西湖區為2/3，上下城區為5/7，拱墅區為4/5，江干區為9/10，濱江為3/5，下沙為3/4，蕭山為3/5，余杭為1/1。這些數據充分說明了如今剛需形房產占了很大一部分比重。

3 限購令、限貸令影響力的分析

3.1 杭州主城區居民對限購令、限貸令的相關認識

調查數據顯示，49.54%的居民表示只是聽過限購令但是沒有詳細了解過；38.31%的居民不但聽說而且對限購令有一定的認知；只有12.15%的居民沒有聽過限購令。說明限購令的普及范圍還是較大的，但是深度還有待改進。對限購令了解最到位的西湖區，不論是深度認知還是僅僅是了解，西湖區的人數都為五區之首，其次是江干區。選擇“沒聽過，不知道”的居民人數統計中，下城區的人數最多，占了39.42%。51.39%的居民表示只是聽過限貸令但沒有詳細了解過；29.23%的居民不但聽說而且對限貸令有一定的認知；只有19.38%的居民沒有聽過限貸令。與限購令的了解程度相似，表現最好的是西湖區的居民，其次也是江干區居民。選擇“沒聽過，不知道”的人數中，依舊是下城區的居民占最大比重。

3.2 杭州主城區居民對目前出臺限購令的態度以及意愿

根據在365房產網上搜索到杭州調控細則的調查，做出以下兩個統計和分析。

對于此次出臺政打策的擊力度，58.04%的居民表示力度一般性，剩余的41.96%的居民中，僅3.57%持極其樂觀的態度，覺得力度很大。可見，大多數居民還是認為限購令出臺不能徹底打壓泡沫經濟，不能完全改善投機炒房的現象，但是41.96%的樂觀看法也說明限購令的出臺也是有支持者的，而且比重不少。

新細則中，你覺得對你購房影響最大的是？五個選項中，選擇“杭州本地及外地居民家庭只能新購一套房”的居民最多，比例為40.38%；其次是“一套房首付至少30%”，比重為23.85%；排第三位的是“暫停三套房貸款”，比重是16.51%，這個是超過筆者預期的，原本以為“二套房首付不低于50%”會排在第三位，但是它只排到第四位，比重為12.84%。可見，限購令對于已有二套住房的居民的影響力是超過擁有一套住房居民的，排在最末的是“增加普通商品房和保障房供應”，比重為6.42%。

3.3 限購令、限貸令的影響分析

3.3.1 積極影響

(1)有效遏制樓市投機者。限購令與限貸令出臺后，買房就必須先開證明，這一程序起到了讓已擁有多套房產或貸款記錄證明的炒房客無法買房的作用。

(2)利于剛性住房需求得到滿足。如今投資炒房客被限制，那么剛需市場必然成了開發商爭奪的一塊重地。為了迎合市場需要，開發商們會調整房源類型，接下來的樓市將迎來剛需房源的大量上市。

(3)為保障房建設爭取時間和空間。限購只是暫時性政策，要解決高房價問題，需要從根本上解決供需問題，而保障房的大量建設可以有效增加樓市的供給[3]。

(4)商業地產迎來新機遇。限購是針對住宅的，而商業性質的房源并不在限購之列。

3.3.2 消極影響

(1)購買力減弱，樓市成交下滑。相當一部分具有購買力的投資客和外地購房者被阻擋在買房大門之外，房地產成交量勢必下滑。

(2)計劃經濟風格明顯。限購令讓已經擁有多套房產的人不能再繼續購房，一定程度上干擾了市場的自由競爭體制。

(3)或致三四線城市房價上漲。

(4)房地產開發企業或破產或被并購。限購后成交下滑，資金回籠慢，開發商得的資金鏈受到嚴重考驗，面臨破產或被并購的局面。

(5)離婚人數增多。

4 杭州未來房地產走勢分析

4.1 調控政策

對于購房熱的現象，政府出臺了一系列的調控政策，如限購令。而35個大中城市是限購的主要對象，目前只有16個地方政府出臺了“限購令”。“限購令”將使全國房地產交易量下降5%～7%左右，交易額下降7%～11%，控制流入的資金量約2500～4000億元。自從限購令政策出臺之后，限購城市商品房成交面積顯著下滑，而非限購城市房價也有所下滑。而在限購令下，杭州的開發商也正在發愁，庫存在攀高，銷售在探底。

4.2 房地產企業將加快資金回籠

目前，很多房地產大小企業都在尋求多元化的盈利模式，以求盡快回籠資金。包括打折降價促銷等，說明房地產開發企業對未來市場、政策走向的判斷更趨于理性，對買房客戶的價值也有了明晰合理的判斷。

5 建議及評價

第一，完善限購令的立法程序。在經濟法上，政府具有制定一系列措施調控市場的職能和職權，政府的活動必須符合法律的規定，這是法治政府的應有之義。

第二，設立彈性調節機制。動態的調節機制既有利使人們對政府的措施有合理的預期，也減少了政府行為的不確定性。

第三，完善責任追究機制。限購令效果的順利實現，依賴于各地政府、銀行機構及購房者對限購令的遵守。其中，地方政府的行為對限購令能否達到預期效果起著重要作用。

歸根結底，限購令只是政府調控房價，實現經濟穩運行的一種手段。從長遠來看，隨著房價的合理回歸，限購令的措施也會被調整。只有解決涉及房地產方面的主要問題，才是從根本上抑制房價過快上漲的法寶，也才是我國房地產業發展的必由之路。

[1]中 國 在 線.http://www.chinadaily.com.cn/dfpd/2010-10/14/content_11407544.htm.

[2]騰訊財經.http://finance.qq.com/a/20101014/000453.htm.

[3]房王網.http://gz.ihk.cn/news/n/b90/12331.html.