房地產日照環境損害賠償估價方法探析

（浙江財經大學會計學院 浙江杭州 310018）

隨著我國舊城改造工作的推進和房地產市場的迅猛發展，城市建筑明顯呈高層化和高密度化趨勢。城市面貌和生活環境等都發生了翻天覆地的變化，但在改變原有建筑物形狀和高度的同時，使周圍的房地產的日照環境發生了相對的變化，不同程度的影響了房地產的使用價值和市場價值，進而引發了一系列關于房地產貶值和采光權受損害的法律訴訟。而訴訟的目的往往是為了消除侵害并獲得一定的經濟補償，因此如何量化權益的損失從而確定賠償金額顯得格外重要。

一、我國房地產日照環境損害賠償評估現狀

（一）有關房地產日照環境損害賠償的法律法規

雖然房地產日照環境損害賠償的評估在近些年才慢慢興起，不過法律上對日照損害的賠償已有較遠淵源。

《民法通則》第八十三條就規定“不動產的相鄰各方，應當按照有利于生產、方便生活，團結互助、公平合理的精神，正確處理節水、排水、通風、通行、采光等方面的相鄰關系，給相鄰方造成損失的，應當停止侵害、排除妨礙、賠償損失。”

同時《物權法》第八十九條規定：“建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。”

此外，國務院《城鎮個人建造住宅管理辦法》第六條也規定：“城鎮個人建造住宅，必須符合城市的要求，不得妨礙交通、消防、市容、環境衛生和毗鄰建筑的采光通風。”

（二）房地產日照損害的技術標準以及賠償標準

我國《國家標準城市居住區規劃設計規范（GB50180-93）》規定：“大城市住宅日照標準為大寒日大于等于2小時，冬至日大于等于1小時，老年人居住建筑不應低于冬至日日照標準2小時的標準；舊區改造標準可酌情降低，但不宜低于大寒日日照1小時的標準。”每個地區可以根據本地的氣候環境情況制定符合本地要求的技術標準，但是不能低于國家標準。

從法律法規層面來看，我國對于房地產日照損害賠償規定還十分淺表，缺乏比較統一的法律規定，各個地方的賠償標準不一，往往是通過當事人雙方協商或法官判定來確定補償的金額。

同時，在評估實務中，日照環境損害賠償評估也是一種新興的業務，評估技術的不完善也使日照環境損害評估存在眾多難點。簡單的傳統評估方法往往難以較好地反映日照帶來的減損。因此，市場急需一系列針對日照關鍵減損的評估方法。

二、評估方法探析

（一）市場法在日照環境損害評估中的應用

1.市場法的概念及理論基礎。市場法是指利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。市場法的理論依據是替代原理，即在同一個房地產市場上相似的房地產有相近的價格。

2.市場法的適用條件。要有一個活躍的公開市場；公開市場上要有可比的資產及其交易活動。

3.利用市場法進行日照環境損害賠償評估。就是尋找與估價對象受影響前后類似的可比房地產，從而通過各種因素的修正計算出估價對象受影響前后的房地產價值。運用市場法進行評估時關鍵的一點就是尋找可比對象，對于可比對象我們既要有質的要求，又要有量的保證。

從質量方面來說，我們選取的可比實例應符合下列要求：第一，可比實例房地產應是估價對象的類似房地產。它一般包括與估價對象的區位相近、用途相同、權利性質相同、檔次相當等方面要求。第二，可比實例的交易類型應與估價目的吻合。因為不同估價目的對房地產的價值具有較大的影響，所以在選取可比對象時我們一定要注意可比對象的交易類型與估價目的是否吻合。第三，可比實例的成交日期應盡量接近估價時點。一般認為，交易實例的成交日期與估價時點相隔不宜超過一年。第四，可比實例的成交價格應盡量為正常價格。這就是要求可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格。

從數量方面來說，一般選取3個至10個可比實例。選取了可比實例以后，我們便可以通過交易情況修正、市場狀況修正和房地產狀況修正求取估價對象的比準價值。

之后，我們運用簡單算術平均數和加權算術平均數等方法計算出最終的評估對象價值。由此，便可以得到計算日照環境減損的價值公式：

公式中，C為估價對象房地產價值的減損，Q為日照環境未受到影響情況下的評估對象的公開市場價值，E為日照環境受到影響后的評估對象公開市場價值。而評估基準日應該為評估對象日照受到影響后的某一天。

4.市場法的優缺點。因為市場法利用的是實際發生并且經過市場檢驗的類似房地產的成交價格來求取估價對象的價值，所以其結果往往較直接并且具有較強的說服力，也容易被人們所接受和認可。然而，由于市場法較嚴格的適用條件也使本方法的運用存在著一些難點。首先，市場法要求存在一個活躍的公開市場，估價時點近期有較多類似房地產的交易，這就使得一些房地產市場不夠活躍或者類似房地產交易較少的地區，難以運用市場法。同時，房地產交易信息的不夠公開透明也使市場法的運用受到影響。其次，在日照環境損害賠償這種特殊評估中，對于日照環境受影響后的可比實例往往難以尋找。即使找到交易對象，其可比性往往也不高。

（二）房屋朝向相對變化系數修正法

1.估價思路。當房屋受到遮擋以后，往往會對其日照和景觀等因素造成比較大的影響，從極端的角度來說就相當于改變了房屋的朝向。而我們可以用受影響后時間占受影響前日照時間的比率來從側面衡量房屋朝向改變的程度。當然現實生活中房屋的朝向涵蓋了很多因素，而不只是日照情況不同。因此本方法將結合德爾菲法對各個因素對價格的影響進行綜合考評，以分離出日照環境對不同朝向房屋差價的影響程度。

2.受影響日照時間計算。每年受日照影響的時間由每日受影響的時間和一年中受影響的天數兩部分組成。

（1）每年受影響的天數。

圖1 日照形成陰影示意圖

公式中，h為建筑物B的高度，h1為建筑物B的陰影落到建筑物C的高度，A為太陽高度角，L2為兩幢建筑物的間距，L為建筑物B陰影的長度。

通過公式3的計算，我們便可以求得因為建筑物B的遮擋而對建筑物C每一層樓每年影響的天數。

（2）每天遮擋的時間計算。建筑物之間之所以形成遮擋，主要取決于兩個因素：兩個相鄰建筑物的距離和遮擋建筑物的形狀。我們自被遮擋窗口向遮擋建筑物B引兩條射線，與建筑物B相交于E、F。因此，∠EDF角度的大小決定了每天日照受影響的時間。一天24小時，地球自轉360度，所以每個小時轉動角度15度。用角度∠EDF除以15便可以得到每天受影響的時間。

3.利用房屋朝向相對變化系數修正法進行評估。房屋在陽光受到遮擋以后，從日照層面來說就相當于房屋的朝向發生了相對變化。因此通過參考本地區的房屋朝向修正系數，便可以得到朝向極端變化情況下的修正系數。然后我們可以用受影響前后的日照時間比來換算得到評估對象朝向變化的程度。也就得到房地產日照環境損害的賠償初步公式：

公式中，C為因日照受影響而造成的房屋貶值，P為日照受影響前房屋的公開市場價值，Z為本地區的朝向修正系數，M為受影響前的日照時間，N為受影響后的日照時間。

但是，公式5中的房屋貶值C包含了房地產因朝向改變帶來的所有與朝向有關的因素價值總和。包括日照、景觀和通風等因素。因此，我們需要通過德爾菲法將日照因素帶來的貶值從所有因素中分離出來。

根據評估房地產的具體情況，利用設計的調查表，由選定的專家進行評選，然后匯總分析。經過多輪的打分，最終獲得一個趨于一致的、有說服力的結論。這樣，我們便可以分離出日照環境改變帶來的貶值貢獻率，記為G。因此，得到了房地產日照環境損害的賠償評估的最終公式：

4.房屋朝向相對變化修正法的優缺點。房屋朝向系數修正法根據自身的價格進行修正從而得到房屋因日照環境損害引起的減損，在一定程度上克服了市場法因為缺少一個公開的市場，而導致的缺少可比房地產的情況。同時，運用德爾菲法將日照環境引起的價值從總的朝向改變引起的價值改變中分離出來，有效克服了以往模型中無法分離出單個因素的困擾，使評估的結果更加準確。然而，本方法也存在著一些瑕疵，比如在公式中房屋朝向修正系數的取值對于最終的結果具有十分重要的影響。所以本地區關于房屋朝向修正系數規定的科學性將很大程度上影響評估結果的合理性和可靠性。

圖2 陽光照射點移動變化圖

（三）房屋樓層相對變化修正評估法

1.評估思路。因為建筑物B的超標高度H導致原本應在建筑物C上K點的太陽照射點移到了L點。因此，由于建筑物的遮擋使房屋的樓層發生了相對改變。我們可以根據樓層L點與樓層K點的房屋價格確定樓層引起的房地產差價，最后通過德爾菲法根據具體房地產情況分離出這個差價中日照因素引起的貶值。

2.利用房屋樓層相對變化修正法評估。我們假設建筑物C的層高為h，建筑物B的超標高度為H，估價對象的樓層修正系數為Q，未受影響的房地產公開市場價值為P，日照環境受影響引起的貶值為C。因此，我們得到初步計算因樓層不同導致的房屋差價的公式：

至此，得到的只是一個不同樓層的總體差價，我們繼續運用德爾菲法將因日照因素影響的差價分離出來。我們假設專家評分得到的日照因素在樓層價格貢獻率為G。因此，我們得到一個運用房屋樓層相對變化修正法評估日照環境減損賠償的最終表達式：

3.房屋樓層相對變化修正法的優缺點。此方法的優缺點和房屋朝向相對變化修正法具有一定的相似性，它同樣可以克服因缺少完全公開市場而導致的難以尋找可比對象的難點，而且計算的結果往往比較準確，但同時也存在著整個評估過程較繁瑣等缺點。

三、結束語

本文結合我國目前的日照環境損害賠償評估的現狀和所處的法律環境，通過對房地產評估方法的研究，并根據評估對象自身的具體情況和所處的環境提出了三種適合日照環境損害賠償評估的方法，并分析了每一種方法的適用條件和優缺點。同時，區別于以往的評估方法，在房屋朝向相對變化修正法和房屋樓層相對變化修正評估法中首次運用了德爾菲法，有效地將日照因素從所有因素中分離出來，從而更加準確地評估出了因日照環境損害帶來的房屋減損，為法律糾紛賠償或各利益相關者解決爭議提供參考。