物業管理仿真實訓法探究

許修路

（淮南職業技術學院， 安徽 淮南232001）

我國物業管理的發展極大地改善了人們的工作、生活和學習環境，其好處有目共睹。但隨著物業管理的迅速發展，物業人才的素質低下和缺乏突顯物業行業發展的瓶頸。而作為擔負為物業企業輸送人才的高職物業管理專業在物業人才的培養模式上卻存在著明顯的不足，表現為專業技能的低下，教學模式和手段的落后，人才培養與現實需求的脫節，培養的人才難以勝任以崗位需求為特點的物業企業的需求。

高職教育應以技術應用能力的培養為主線設計學生的知識、能力、素質結構和培養方案，這是高職的特色，也是高職發展的命脈所在。本著這一主旨，我們針對落后的教學體系和教學模式進行了積極地改革探索，從物業企業的用人需求出發，分析其實際運作，提出物業管理仿真實訓法，引入實訓教學，著重培養學生的崗位實際動手操作能力，通過高仿真的模擬訓練，向物業企業提供合乎需要的專業技能人才，實現物業人才培養與物業企業人才需求的“無縫對接”。

一 物業管理仿真實訓法的基本涵義

物業管理仿真實訓法是從物業企業的崗位需求出發，在解析物業企業的運作架構和業務流程的基礎上，模仿物業企業的真實管理情境，提出工作任務，在專業教師的指導和幫助下，由學生自主完成實訓科目，從而達到提升崗位技能的方法。物業管理仿真實訓法是一種符合現代教學管理理念的科學方法，一方面，它完成了高職教育和物業企業人才供求關系的對接，更好地滿足用人單位的需要；另一方面，為學生提供了明確的學習目標，使學生自主學習，主動學習成為可能。

物業管理仿真實訓法要實現其功能目標需要解決好兩個問題：一是實訓技能項目是否符合企業需要；二是如何建立體系保障學生掌握崗位技能。

二 物業管理仿真實訓法的前提條件

物業仿真實訓法是以企業崗位和業務流程解析為前提、以物業企業的實際運作為背景的，建立物業仿真實訓系統首先應對物業企業的經營運作有一個全面的認識。

物業企業是通過專業化分工協作完成一定工作職能、實現企業目標的，具體來說就是通過企業員工做“事”來實現企業目標，“事”落實到部門和崗位，由具有崗位技能的員工根據崗位職責和工作標準完成工作任務。因此，需要解析企業要做的“事”和崗位的能力素質要求。

（一）物業企業的業務流程分析

“事”是企業員工分工協作完成的。將“事”分解為基本工作任務及先后承接關系就構成了業務流程。在市場環境下，物業企業所要完成的“事”主要有：

物業項目的取得，包括物業市場分析、物業管理方案的制定、物業費的測算、招投標的組織等；物業項目的前期管理，包括早期介入、承接驗收、入伙管理、裝修管理、業主大會召開、檔案的建立和管理等；物業項目的日常管理，包括保潔、綠化、保安、消防、道路和車輛管理等；物業項目的經營管理，包括市場的調查和分析、經營項目的分析和管理等。

（二）物業企業管理架構及崗位分析

按照管理職能，物業企業一般設置的職能部門主要有：生產發展部、物業管理部、工程管理部、財務管理部、行政人事部和服務中心等。

各部門依照職能和業務分解的任務要求以及管理層次的要求，設置若干工作崗位，形成物業企業的崗位體系。然后對每一崗位進行具體分析，分析的要點主要集中在要做的“事”上，分析內容主要包括工作描述和工作要求兩部分。工作描述是對工作基本信息的確定和描述。主要包括：工作名稱、工作任務、工作標準、工作權限、工作流程和工作關系等；工作要求是指勝任此項工作必備的資格和條件，主要包括身體素質、知識技能和能力要求等。并在此基礎上，形成職位說明書。

三 物業仿真實訓體系的構建

物業仿真實訓法是在模擬物業企業真實工作情境下通過對項目任務的完成達到對物業企業崗位的認知和崗位操作能力評價的。任何一個崗位都是企業組織的有機組成部分，都是在企業架構下完成崗位職能的。因此，物業仿真實訓體系應由企業管理模式、管理崗位說明、實訓科目和評價系統等若干部分組成。

（一）物業企業管理模式

該部分主要介紹企業目標、機構組成、部門職能、制度文件、管理環境等若干內容，目的是使學生對物業企業的運作有一個全景式的認識，完成企業環境下的崗位角色的認知，這是仿真實訓的前提。

（二）崗位體系及職位說明

對物業企業的相關崗位及必須具備的職業能力進行分析，在充分調研不同崗位人才規格所需核心能力的基礎上，按照崗位職責，確定崗位能力標準。崗位要求包括崗位必備知識和崗位必備能力 。

管理人員應具備的崗位知識主要有：房地產有關理論和開發經營、管理等基本知識；物業管理的基本理論和政策法規；物業管理要求、計費規定；房屋完損標準、質量檢測方法和安全管理基本知識；物業管理的有關技術標準、修繕標準和管理標準；房屋結構、設備、設施等修繕（維護）的基本知識；掌握計算機應用知識。應具備的崗位必備能力主要有：建立健全部門崗位責任制和部門管理規章制度的能力；制定工作計劃，并組織實施的能力；及時處理危漏房和房屋、設備、設施的搶修排險和火警匪警救護等突發事件的能力；宣傳教育、組織各類活動及處理一般矛盾的能力；處理專項業務并能與相關機構協調的能力；熟練應用計算機進行管理的能力。

對各崗位的應知應會分解成模塊，形成崗位應知應會組件，同時，在教學過程中建立與之相應的課程體系及教學質量保障體系。在教學中加以落實，使學生在實訓前完成相應的知識準備工作，這是物業仿真實訓法取得成效的關鍵。

（三）實訓科目和內容

將物業企業做的“事”轉化為實訓科目并確定具體的實訓內容，這是物業仿真實訓法的核心部分，主要內容包括實訓科目、內容、重點、組織形式和要求等，根據上述企業業務流程分析，實訓組織安排見表1。

表1 物業管理仿真實訓組織表

（四）實訓的組織與保障

要取得滿意的實訓效果，必須做好事前的的準備、事中的組織指導和事后的總結評價工作。事前的準備，教師要針對所要進行實踐性教學的內容，制定相應的實施計劃，并備好管理圖表、基礎材料和參考資料。學生要根據實訓內容，學習崗位的應知應會，做融入角色的準備；實訓過程中，教師對存在的問題加以指導，引導學生探求解決問題的方法，以期培養學生獨立思考問題、分析問題和解決問題的能力；事后及時進行教學總結，根據企業崗位考核標準要求，建立崗位職業能力考核體系和方法，對學生的實訓表現作出評價，并分析實訓中存在的問題和改進的方法，提出對學生的期望與要求。

（五）物業仿真實訓法的實施要點

物業仿真實訓既是對物業專業學生知識運用能力的檢測，又是判斷學生能否勝任崗位工作的試金石。作為一個系統工程，首先應通過校企合作，根據崗位的知識和能力要求，進行相應的課程體系建設。根據崗位的應知、應會，實行模塊化教學，按照崗位需求，重組教學內容；其次，應做好實訓的計劃和保障，編制指導性實訓教學文件，明確各實訓項目的目標、任務、內容和步驟，規范實訓教學的組織管理，確定考核評價方式和標準，確保教學質量。同時，注重收集企業資料和物業項目資料，確保實訓的仿真；再次，在實訓教學的實施過程中，應廣泛采用各種方法，如“角色模擬法”、“項目教學法”、“問題驅動教學法”，充分調動學生的學習積極性和主動性，在仿真環境中完成各項目的組織與實施，教師應轉變角色，負責指導和總結。

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