有錢人愛上大園子

文|本刊記者 孟德陽

“北京是中國第一豪宅市場，全中國，甚至全世界的人都會來買。”

“2000美金？4000美金！”

這是2001年的電影《大腕》中的一段臺詞，其中揶揄所謂“成功人士”購買豪宅的標準——不買最好，就買最貴。

當然，如果放在現在，北京“4000美金起”的新項目恐怕只能在五環外找到，而六環外的房價也已經基本突破2萬元每平米的關口。

房子歷來都是身份的象征，只不過價格將這種象征標準化了而已。在接受《英才》記者采訪的開發商中，多數人并不認同價格是定義豪宅的唯一標準，甚至不愿意把“豪宅”這個詞拿出來談，“土豪”一詞再次流行，讓“豪宅”多少沾了點“錢多人土”的味兒。

事實是，即便是在調控政策嚴厲的冬季里，北京的高端住宅市場仍保持了夏天的溫度。據DTZ戴德梁行前段時間發布的數據，今年第三季度，北京高端商品住宅市場成交面積環比上漲3.14%，達到 24.6萬平方米；售價環比上漲9.64%、同比上漲16.1%，達到每平方米近5萬元。

“在北京市場土地交易價格持續走高和高端住宅供應進一步縮緊的大環境下，越來越多的購房者意識到改善型住宅產品的稀缺性，這將進一步推升高端客群的購房積極性。”上述報告中對成交量上漲原因如是評論。

另一方面，北京土地拍賣價格的持續走高也為“豪宅”不斷誕生提供了最肥沃的“土壤”。如果按照5萬元/每平方米的售價為標準，在4環內幾乎每一塊新地的樓面價算下來都已經遠超這個標準。

北京今年最惹人注意的當屬農展館地塊，拍下它的開發商融創中國專注高端住宅，董事長孫宏斌認為這塊地上的房子將來可以賣到一平米30萬元。“高端不見得會賣的慢，做得好，應該賣得更快，但一定要把產品做好。”前不久，他在蘇州這樣告訴《英才》記者。

20%人群的需求

城市資源的高度集中吸引金主們前來尋覓適合自己的資產，這也構成了北京豪宅市場供需兩旺的原因之一。

“北京是中國第一豪宅市場，全中國、甚至全世界的人都會來買。”泰禾集團總裁助理兼集團品牌總監沈力男這樣向《英才》記者判斷道。在北京市場，除了融創中國外，泰禾也是今年令人矚目的房地產公司之一，在土地市場上頻頻出手，不乏有階段性的“地王”出現，其對北京市場的信心不言而喻。

這種信心不光是對房地產市場的認可，更重要的是對中國保持經濟增長的信心。多年經濟增長的“造富”機能為市場提供了高端住宅持續的支撐力。

過去30多年，從一無所有到腰纏萬貫，“新富”階層們對于改善自己生活狀況的需求從未如此強烈，對于他們來說，一套拿得出手的房子似乎成為與同級別圈層交往中的一個砝碼、一種身份的符號。

“經濟增長的背后，消費水平提高了，而滿足他們消費水平的東西也會出來。”沈力男說道，“富豪在不斷地涌現，這樣就催生了很多消費群體。”

另外，某種意義上說，高端住宅也變成了中國經濟的一張晴雨表。

“如果按照我們常說的‘二八’法則來看，即20%的人控制了中國80%的經濟命脈，那么住在霄八的人肯定是這20%。”合生創展華北區域常務副總經理鄭曼夏對《英才》記者說道。“霄八”是指合生創展在北京東北四環的項目霄云路八號，據鄭曼夏介紹，現在其均價為12萬元/平方米，即便是最小的戶型也要花費5000萬元，“從我們的銷售情況也多少能看出經濟形勢的一些變化。”

DTZ戴德梁行華北區研究主管趙巖認為，由于土地稀缺，高端住宅對于企業的挑戰并不小，而低周轉、高利潤的模式也要為市場的不確定性承擔更多風險。

而政策方面，對于限購政策是否將退出，卻沒有清晰的分界線，有一種聲音認為，即便限購不會在短時間內退出，但“一刀切”的限購模式已經不符合現在的市場環境，應該被更具針對性的措施取代。這勢必將影響高端住宅的市場需求。

“豪宅”的生活方式

盡管現在北京每出讓一塊土地，從樓面價格上看都算得上“豪宅”，但趙巖認為，所謂“泛豪宅化”的概念并不準確，其原因在于評判高端住宅的指標有很多（主力戶型、容積率等）。倘若將價格作為判斷標準，不如將其稱作高端住宅的門檻，在這個門檻以外的諸多因素，才是吸引潛在業主的真正原因。

一位業內人士曾對《英才》記者直言道：“過去的中國富豪，現在來看都是‘土豪’，他們大多是農村出身，一定要到城里去，甚至恨不得到立交橋邊上買房子，享受都市生活。”

以上描述中的現象可能僅僅是少部分人，但高端住宅的確有一個非常明顯而且是公認的特征：對資源的充分占有。無論是核心城市的核心地段還是更廣闊的空間，甚至是專屬的定制產品，都成為衡量一個高端住宅項目是否優 秀 的 標準。或許可以這樣來描述：高端住宅是 否高端并不在住宅之內，而更看重的內容是在房 屋之外。

“過去的別墅就是樓上樓下、電燈電話，現在別墅很重要的部分在室外，中國的古話講窮人造房、富人造園。”沈力男說道。為此，泰禾集團在項目中試圖用各種不同的院落來打動別人，無論是江南的蘇州園林還是北方的山西大院，據搜房網的數據顯示，其“運河上的院子”的價格從每套3000萬元到幾億元不等。

鄭曼夏也認同這個觀點。從霄云路八號大門望進去，整個小區被植物包圍，160公頃的地塊，建設用地僅占20公頃，這在北京東四環這樣寸土寸金的地段實屬罕見。

“我認為高端住宅一定要有足夠大的用地，太小太拘束都不是豪宅，如果在很小的空間里再漂亮也沒有意義。”她說道，“太小形成不了家園的氛圍。”

除了對私人室外空間的擁有之外，高端住宅另外一個明顯的特征便是優勢地段。鄭曼夏將之稱為城市元素——既與商業保持距離，又不能離城市的核心功能區域太遠。

對于“創一代”們來說，即便坐擁萬億資產也無閑暇，每天花在工作上的時間可能并不比手下的員工少，因此與工作保持合理距離的高端住宅對這部分人群十分具有吸引力。

“與剛需產品不同，豪宅的購買者是真正喜歡才會去購買，”沈力男描述道，“比如看這個玩意兒好，或者買來特別有面子，以后搞個家宴或者堂會，特拉風。”而一位購房者一下買兩到三套別墅已不稀奇，為了實現更私密的社交功能，有人會將別墅改造成為專屬會所，“既有生活的功能，又是生意的平臺。”

從某種意義上來說，高端住宅項目的火熱已經超出了產品本身，成為一種生活方式的象征。