我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題及對(duì)策研究

劉海寧

【摘 要】改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，越來(lái)越多的房屋與土地通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制實(shí)現(xiàn)了很好的配置，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為推動(dòng)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要力量。但是高速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)也存在著一些問(wèn)題，需要我們尋找切實(shí)可行的措施加以解決。本文分析了目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的一些問(wèn)題，并從六個(gè)方面，就如何推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提出了一些建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；問(wèn)題；對(duì)策

文章編號(hào)：ISSN1006—656X（2013）09 -0033-01

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)的各項(xiàng)事業(yè)得到了全面發(fā)展，城市用地與住房制度也不斷完善，進(jìn)而在根本上突破了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的約束，為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)I造了一個(gè)良好的環(huán)境，目前，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要力量。但是房地產(chǎn)行業(yè)在飛速發(fā)展的同時(shí)，也暴露了很多問(wèn)題，比如房地產(chǎn)的存量資源還沒(méi)有得到充分運(yùn)用、房地產(chǎn)金融存在風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)制度不健全以及存在信息不對(duì)稱的現(xiàn)象等問(wèn)題，都影響了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，需要我們樹(shù)立正確的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念，積極尋求切實(shí)可行的解決措施，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。

一、存在的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)的存量資源還沒(méi)有得到充分運(yùn)用

房地產(chǎn)產(chǎn)品與其他產(chǎn)品有著很大的不同，就是房地產(chǎn)產(chǎn)品有著可持續(xù)性開(kāi)發(fā)的功能。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)束之后，所建造的房屋在售出之后，客戶所購(gòu)得的房屋，其增量變?yōu)榇媪?，仍然包括于全社?huì)房屋的總供給量之中。而房屋量大幅度上漲的一個(gè)重要原因就是房地產(chǎn)的存量資源還沒(méi)有得到充分的運(yùn)用，相關(guān)調(diào)查顯示，部分大中城市還存在著大量的存量房產(chǎn)資源，仍然處于沉淀狀態(tài)，比如被投資者所購(gòu)買，但未售出的房產(chǎn)；居民的第二套閑置房；部分出租房等等。

（二）房地產(chǎn)金融存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)房地產(chǎn)的市場(chǎng)規(guī)則，如果房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，出現(xiàn)了價(jià)格下跌，那么利益損失的第一承擔(dān)者就是開(kāi)發(fā)商。但是，我國(guó)多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，其自有資金占開(kāi)發(fā)資金總額的比例還是很小，大部分資金都來(lái)自于銀行貸款、購(gòu)房者與建筑商，實(shí)際上，就將開(kāi)發(fā)商所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到銀行、購(gòu)房者與建筑商的身上，同時(shí)購(gòu)房者與建筑商的大部分資金同樣是來(lái)源于銀行。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)大部分都轉(zhuǎn)嫁到了銀行身上，如果出現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格下跌的情況，銀行房地產(chǎn)抵押所產(chǎn)生的不良貸款比例將會(huì)迅速上升。

（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)制度不健全

近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，使房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)朝著多元化的方向發(fā)展，產(chǎn)生了多樣化的交易方式，市場(chǎng)逐漸產(chǎn)業(yè)化、社會(huì)化，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。而與之相適應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)制度、治理制度卻帶有明顯的滯后性，這直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)在投資、開(kāi)發(fā)、消費(fèi)等環(huán)節(jié)，產(chǎn)生了很多不正當(dāng)行為，很大程度上影響了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)、健康發(fā)展。

（四）存在信息不對(duì)稱的現(xiàn)象

開(kāi)發(fā)商與新聞媒體作為影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩大主體，前者可以隨意宣傳自己的產(chǎn)品，使購(gòu)房者產(chǎn)生了一種房屋緊俏的錯(cuò)覺(jué)，同時(shí)購(gòu)房者的信息來(lái)源是非常有限的，讓購(gòu)房者無(wú)法了解房屋真實(shí)的銷售情況，也無(wú)法預(yù)知房屋價(jià)格未來(lái)的走勢(shì)，這就很大程度上造成了購(gòu)房者消費(fèi)的盲目性。

二、對(duì)策

（一）規(guī)范土地使用的市場(chǎng)

一是通過(guò)相關(guān)部門通過(guò)立法來(lái)確定城市規(guī)劃的法律地位，杜絕急功近利、朝令夕改現(xiàn)象的發(fā)生，從而確保土地結(jié)構(gòu)合理、有序，從而為城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。二是加快土地市場(chǎng)有形化建設(shè)，從而有效避免“暗箱”操作事件的發(fā)生。三是逐步完善土地信息系統(tǒng)，各級(jí)政府就轄區(qū)內(nèi)的所有待出讓土地信息進(jìn)行公開(kāi)，有效制止信息不對(duì)稱而造成的炒地、圈地現(xiàn)象。四是加大對(duì)違規(guī)、違紀(jì)者的處理力度，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，必須嚴(yán)肅處理，絕不姑息，這樣才能夠確保市場(chǎng)秩序正常運(yùn)行。

（二）健全房地產(chǎn)金融制度

一是國(guó)家在支持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的同時(shí)，必須要加大房地產(chǎn)信貸管理的力度；二是推動(dòng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的多元化發(fā)展，從而形成一個(gè)多種金融資產(chǎn)與金融工具的房地產(chǎn)二級(jí)金融市場(chǎng)，這樣就可以有效分散銀行信貸的風(fēng)險(xiǎn)；三是加大房地產(chǎn)資金信托的理論研究，從而建立一個(gè)真正意義上的房地產(chǎn)信托；四是加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理的力度，從而轉(zhuǎn)變土地管理模式，形成一個(gè)規(guī)范、有效的房地產(chǎn)金融制度。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理

各級(jí)政府必須以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，尊重市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，采取制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、貨幣政策以及稅收政策等等，科學(xué)、穩(wěn)健的對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的結(jié)構(gòu)與速度進(jìn)行調(diào)節(jié)，從而實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)發(fā)展中的供給與需求趨于均衡。不斷完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售的市場(chǎng)監(jiān)管制度，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售過(guò)程中的行為進(jìn)行監(jiān)督管理，從而防止開(kāi)發(fā)商與地方政府發(fā)生利益關(guān)系，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售的公平交易與信息對(duì)稱，這樣才能夠有效降低交易成本，進(jìn)而降低房?jī)r(jià)。

（四）完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)

現(xiàn)階段，我國(guó)各地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)還不夠全面，針對(duì)性也不強(qiáng)，造成了購(gòu)房者的信息失真，從而無(wú)法理性的判斷房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。同時(shí)，各級(jí)政府也能夠依據(jù)房地產(chǎn)信息，加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的控制，把握房地產(chǎn)未來(lái)的趨勢(shì)，進(jìn)而能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程中的問(wèn)題，使調(diào)控政策更加有效。

（五）加強(qiáng)二手房市場(chǎng)的建設(shè)

相關(guān)部門可以推行存量住房流轉(zhuǎn)制度，這樣就可以增加中低價(jià)位的住房供應(yīng)量，有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，也為中低等收入家庭提供了住房需求。除此之外，還能夠有效降低住房的空置率，進(jìn)而對(duì)住房資源進(jìn)行合理配置。而且，加強(qiáng)二手房市場(chǎng)也有利于人員的自由流動(dòng)，這就為社會(huì)提供了廣泛的就業(yè)機(jī)會(huì)。所以，加強(qiáng)二手房市場(chǎng)的建設(shè)，能夠改變過(guò)去一套房子住一輩子的置業(yè)觀念，引導(dǎo)人們梯度住房消費(fèi)。相關(guān)部門在這一過(guò)程中，要為二手房市場(chǎng)建設(shè)提供一定的便利條件，簡(jiǎn)化手續(xù)，降低稅費(fèi)，使房屋中介的交易行為更加合理、規(guī)范。

（六）不斷推進(jìn)房地產(chǎn)相關(guān)體制與制度的改革

房地產(chǎn)行業(yè)的綜合性很強(qiáng)，與其他行業(yè)的關(guān)聯(lián)緊密，這就直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的獨(dú)立性很差，依附性很高。各級(jí)政府針對(duì)這一現(xiàn)狀，需要持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)體制與制度進(jìn)行改革，一是需要建立有利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)機(jī)制；二是加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的控制力度；三是為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供導(dǎo)向。

三、總結(jié)

綜上所述，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了前所未有的發(fā)展，但是由于相關(guān)運(yùn)行機(jī)制與制度帶一定的滯后性，阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的良性發(fā)展。為了確保我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)、健康，政府必須要采取積極、有效的措施對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行調(diào)控。我們可以從規(guī)范土地使用的市場(chǎng)；健全房地產(chǎn)金融制度；加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理；完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)；加強(qiáng)二手房市場(chǎng)的建設(shè)；不斷推進(jìn)房地產(chǎn)相關(guān)體制與制度的改革等方面入手，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]李慧娟. 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)措施[J]. 河南科技， 2011，（09）

[2]樓江，李瑜. 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控之瓶頸[J]. 中國(guó)房地產(chǎn)， 2011，（02）

[3]唐文進(jìn). 房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的有效性分析[J]. 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)研究生學(xué)報(bào)， 2007，（06）

[4]鐘新式. 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析[J]. 經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊， 2010，（23）

[5]李培霞. 房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題及調(diào)控政策[J]. 合作經(jīng)濟(jì)與科技， 2011，（13）