論我國住房價格調控效應與市場競爭機制的引入

■ 張薛梅（無錫商業職業技術學院 江蘇無錫 214153）

我國房地產市場發展概述

1995年聯合國《經濟、社會、文化權利國際公約》規定：“每一個人都有權利擁有一個于他和他的家庭都足夠的生活水平，包括足夠的食物、衣物和住宅，同時可以不斷地改善其生存條件”。2004年底，我國建設部頒布了《全面建設小康社會的社會居住目標》，提出我國“2010年人均住房建筑面積為30平方米。2020年人均住房建筑面積為35平方米。平均每套住宅標準在120平方米左右，達到戶均一套、人均一間的總體目標”。改革開放以來，我國房地產市場發展取得了長足的進步，城鎮居民的居住條件得到了很大的改善。同時，我國住房市場也存在一些問題，如市場信息不對稱帶來的投機現象嚴重，物業管理還比較混亂，尤其是住房價格過高和中低收入階層的住房供給短缺。面對住房價格過高的問題政府采取了很多措施，但結果并不理想，筆者認為，不能把政府和公眾的注意力都集中在政府需求調控上，政府可以適度放手，引入更大程度的市場競爭來穩定住房價格和解決中低收入階層的住房供給短缺問題，最終實現房地產市場與國民經濟的良性協調發展。

北京大學中國社會科學調查中心發布的《中國民生發展報告2012》稱，2011年全國家庭的平均住房面積為116.4平方米，人均住房面積為36平方米（江憶，2012）。而根據《中國城市統計年鑒1999》的數據，在全國抽樣調查的229個城市中，人均超過15平方米的城市只有49個，占總數的21.4%。必須承認，近年來我國的房地產市場確實取得了驕人的成績。其實，房地產市場的驕人成績不僅僅體現在百姓住房條件的改善上。有數據顯示，在我國，每增加1億元的住宅投資，其他23個相關產業相應增加投入1.479億元，集中體現在房地主市場能快速帶動諸如鋼鐵、建材、化工、汽車、交通、家電、裝飾、家具和文化市場等生產資料和生活資料消費的相應增長，據統計，被帶動的直接相關或間接相關較大的產業有60多個（顧建發，2011）。以2003年為分水嶺，我國的房地產業作為國民經濟的支柱產業極大地推動了經濟的發展。

我國房地產調控的政策效應分析

（一）房地產調控歷程回顧

1998-2002年，為房地產市場的培育發展期，期間房地產價格指數相對穩定，當時出臺的政策也是旨在培育和發展房地產市場；2003-2007年，出現了兩次失敗的調控，一是121號文件的出臺受到了利益集團的抵制，后來121號文件沒有起到應有的作用，另一個是2007年央行制定的緊縮措施還沒有來得及真正發揮作用就迎來了亞洲金融風暴；2008-2009年，《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》從稅收、信貸多個角度鼓勵商品房的發展；2010-2013年，中央出臺了嚴厲的房地產調控措施，打壓房價的上漲（師立強，2011）。2010年以來的調控政策主要以限購、限貸抑制需求為突出特征。

（二）我國住房價格越調越高的悖論

毋庸置疑，1998年至今的住房市場化改革取得了巨大的成就，我國普通百姓的住房條件大大改善，然而我國房價的畸高卻成為亟待解決的問題。自1998年以來，“房價高”的問題一直不斷地困擾著普通百姓，一直使普通百姓感受著越來越高強度的生活壓力。各級政府因此也在不斷出臺新政策。從2003到2013年，中央政府走過了10年的調控之路，而且調控手段被人們描述為“不斷加碼”。然而結果到底如何呢？中國指數研究院2013年7月1日發布6月份房地產市場“百城價格指數”，數據顯示，6月份全國百城住宅平均價格為10258元每平方米，環比5月上漲0.77%，是自2012年6月以來連續第13個月環比上漲。將日本的東京與中國的上海做一個比較，日本東京中央核心區域精裝修的房子，每平方米價格大約折合人民幣4萬多。而上海陸家嘴早已喊出了10萬/m2的天價，6-8萬/m2的樓盤更是比比皆是（張薛梅，2010）。因為購房壓力過大，而使得許多人成了名符其實的房奴。人均住宅面積樹立的遠大目標似乎并不難實現，可在我國買一套房子對普通百姓來說實在是太難了，因為房價上漲的速度遠遠超過人均可支配收入的增長速度。本文通過對比首都住房痛苦指數來說明這一問題，即居民用多少年的收入才可以買一套住房。根據世界獨立房產研究機構Numbeo在2012年10月發布的數據，中等收入居民買一套中等住房需要的年數（見表1），通過對比，可以發現九個國家的首都購買住房，中國百姓的痛苦指數最高。

現階段高房價給我國社會經濟帶來的問題

（一）擴大貧富差距且造就普遍的房奴現象

在我國房地產價格瘋漲的過程中，令很多人一夜暴富，也令很多人的居住成本大幅度提高，可支配收入降低，還使許多低收入階層變得更加窮困。這無疑加劇了貧富差距，強化弱勢群體的仇富心理，引發嚴重的社會矛盾。房價的大幅上漲，無疑還將增加貸款購房者的還貸壓力，使個人和家庭的消費結構扭曲，省吃儉用，日常開支大幅縮減。從而抑制了消費，收緊了內需，進而導致整個社會的消費能力下降，造成了住房消費對其他消費巨大的擠出效應，造就了無數的房奴。

（二）助推投機行為且積聚金融風險

我國各地房價快速飆升，漲幅從幾倍到十幾倍不等。房價的瘋漲使很多人在從眾心理的驅動下，加入了房產投機行列，而這又進一步推動了房價的提高，房價快速上漲使這一部分人獲取了巨額財富，卻也令很多人陷入了經濟危機。同時，高漲的房價迅速地積聚著金融風險，有資料表明，目前房地產開發企業項目投入資金中約20%-30%是銀行貸款，建筑公司往往要對項目墊付約占30%-40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款。此外，至少一半以上的購房者申請了個人住房貸款。這幾項累加，使房地產項目中來自銀行的資金高達61%，這比本世紀日本房地產泡沫破裂之前的比例還要高。

（三）抑制社會創新能力提升并導致我國“實業”空心化

一個社會發展的最大價值在于能最大程度地滿足人們的基本生活需要，居住是百姓衣食住行的基本需要之一。但我們發現，很多人大學一畢業就背負了沉重的心理包袱——要賺錢買房。他們找到工作后通常的表現是老老實實、循規蹈矩地工作，談不上什么有創造性的工作。此時高房價抑制的正是人的個性、社會的創新、技能的改善與發明。此外，日益飛漲的房價，加快了我國“實業”的空心化，資本的逐利本性，使得哪里有利潤，哪里就有資本，對于經營實業的企業家來說，在生產成本增加、工人工資增加、利潤下降的多重重壓下，不斷高漲的房價使得不少企業紛紛轉向房地產投資，最終使我國的產業空心化。

（四）阻礙正在進行的城市化進程

城市化是人類發展的一個必然進程，2008年底世界范圍內城鎮人口首次超過農村人口。據社科院的數據顯示，我國城鎮人口已經于2011年年初首次超過了農村人口，而且我國的城市化速度正在加快，城市化使更多的農民享受了城市的文明生活，我國城市化高速發展也從另一個側面構成了房價的推動因素。快速上漲的房價又進一步阻礙了我國城市化的進程，在高房價的壓力下，城市更像是農民工臨時停留的“驛站”，他們只能在城鄉之間漂移，形成一年一度的獨特春運現象。

我國房地產市場結構及其效率損失分析

商品的價格是由供給與需求兩大因素共同決定的，是什么原因導致我國十幾年的房地產市場調控，房價反而是越調越高？由此有必要分析一下我國房地產市場的結構。

（一）我國房地產行業的市場結構界定

目前我國房地產市場具有較強的壟斷性，依據之一是房地產市場集中度較高，而且還在不斷地提高，如2006年和2007年房地產百強企業房屋銷售額分別為2710億元和5007億元，增幅分別為34.8%和65.32%，均遠遠高于同期行業平均水平。依據之二是房地產市場產品因為地理位置、戶型結構、采光通風的原因而存在較大差異，依據之三是房地產市場需要較多的資金，從而使得這一市場需要較高的進入門檻，這一市場的進入更大門檻還在于政策壁壘，政策壁壘主要體現在我國的土地出讓制度上，這是一種土地出讓政府壟斷、以招拍掛方式為主、一次性收取土地出讓金的城市土地出讓制度，綜合上述三條理由，可以把我國房地產市場結構界定為區域性寡頭壟斷市場結構（王恕立等，2011）。

（二）房地產市場中競爭與壟斷的效率差別

據相關經濟學原理，一個完全競爭的市場結構廠商將在邊際收益等于邊際成本對應的價格與產量處安排生產，根據福利經濟學的觀點，這樣的結果將會使得生產者剩余與消費者剩余實現最大化。而存在壟斷，哪怕是較接近完全競爭的壟斷競爭市場結構都會存在整個社會的效率損失。而學者通過研究發現，我國的房地產市場存在較大程度的壟斷。必將產生壟斷與競爭之間的效率差異，具體分析參圖1（a）與（b）。

圖1（a）中，在完全競爭條件下，均衡產量是有效率的產量Qc，因為在該產量下，價格PC等于邊際收益和邊際成本，②消費者剩余和③生產者剩余之和為最大。圖1（b）中，在壟斷條件下，均衡產量QM是缺乏效率的，因為價格PM等于邊際收益，但卻大于邊際成本。產品供不應求會產生④無謂損失的出現。⑤消費者剩余減少，⑥生產者剩余的面積⑦會擴大，但生產者和消費者福利總和比完全競爭情形下減少了，所以壟斷使得我國房地產市場的效率低于更大程度上的競爭（羅賓·巴德、邁克爾·帕金，2010），壟斷更帶來了我國住房供給的不足，所以調控無法穩定房價。

摒棄純粹行政調控手段引入市場競爭增加供給的路徑設想

實踐證明，一輪又一輪更加嚴厲的單純的依靠以抑制需求為導向的宏觀調控政策確實不能有效地穩定房價，要穩定房價必須大力增加住房供給。要想從根本上解決問題，就目前中國的國情而言，可以設法在房地產市場上引人更大程度的競爭。目前，引入競爭涉及到兩個層面，一是要在房地產開發中最重要的要素——土地市場上引入競爭，另一個層面是在房地產開發的產品制造市場上引入競爭。

（一）土地市場引入競爭機制

1.我國現行的征地制度的突出問題。我國現行征地制度中有兩個問題最為突出，一是農地還不能直接入市，另一個是目前對農民的征地補償標準較低。農地不能直接入市的結果是地方政府壟斷賣地，靠廉價征用農地后再轉手以數十倍甚至上百倍的收入賣給房地產開發商，而后政府只把6%的賣地收入用于對農民的補償和農村發展的支出（茅于軾，2012）。土地的產權是一個權利束，主要由所有權和使用權構成，在我國，目前土地是國家所有，但筆者看來，仍然可以在土地國家所有的前提下，實現土地使用權的合理流轉，如果土地使用權能夠自由買賣，農民就有這種機會把土地的使用權賣給開發商，而不是由政府收購再拍賣給開發商，如果可以實現土地使用權的合理流轉，使更多的交易主體參與土地市場交易，土地價格就會下降，按照這樣的思路，房價是會降下來的。

2.建立多元主體供地制度的路徑設想。第一，村集體成為土地的一個交易主體。具體做法是農村集體建設用地“直接入市”（需要強調的是，這里的直接入市，交易的對象是土地的使用權，所有權仍然需要界定為國家所有），村集體成為土地的一個交易主體。核心是突破政府的壟斷供地。可如國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松所設想的那樣，把農村集體建設用地確權到組、到戶。“直接入市”需要在確權的前提下，集體建設用地可以直接入市出讓，繞開了政府征地的環節，在現在的改革試點方案中，出讓之后的集體建設用地可以用于工業、商業、旅游、服務等經營性開發（張百新、杜躍進，2013）。筆者認為，也可以擴大集體建設用地至商品房住宅開發，要相信市場的力量，應該允許市場有試錯的機會和過程。目前的情形是因為政府壟斷了土地的供給就給市場一個強有力的信號，商品房是非常稀缺的，最后致使很多游資流向房地產市場，也導致今天人均收入剛剛超過5000美元發展中的中國，在全球十大高房價城市排行榜中有七個入選。筆者認為這種情形在很大程度上和我國目前的土地政策有關系。

表1 首都購房痛苦指數國際比較

圖1 壟斷與競爭的效率差別

第二，農民成為土地的另一交易主體。在保障18億畝紅線的前提下，仍然是針對農村集體建設用地，在每一個農戶確權的前提下，農戶所屬的這一部分土地可自由參與土地使用權的交易，如果是這樣，農民不僅有望獲得較高的補償收益，還可以逐步成為農地入市的另一交易主體。土地作為四大生產要素（勞動、資本、土地、企業家才能）之一，其價格和最終用途應該由市場來決定，在符合生產力標準、社會公正標準和公眾回應標準的條件下，不應該排除農民把土地賣給房地產開發商，這樣農民直接和房產開發商協商決定土地買賣的價格。經濟學家許小年甚至認為應讓農民的宅基地直接入市（汪曉霞，2013）。如果可以這樣，在眾多農民的競爭下，土地價格一定會下降，供應也會增加。如果農民能夠從出賣土地中提高收入，城里的住房價格也因土地供應的增加而下降。就會有更多的農民有條件在城里買房租房而變成真正的城里人。

農村集體建設用地最終在多大程度上能夠實現“直接入市”，農民又能不能獲得市場交易主體的資格，將取決于基層政府的創新，更取決中央政府關于土地市場的頂層設計。畢竟，相對于地方政府來說，農村集體和農戶的力量目前還都很弱。

（二）住房建造市場引入市場競爭機制

住房作為一種產品，其建造市場的主體應該不排除多元化，甚至可以鼓勵主體的多元化。多元化的建造主體之間構成市場營銷學中所說的屬類競爭者，即不同的住房建造主體形成了為提供不同住房以滿足百姓居住需求的競爭者，具體設想如下。

1.房地產開發商不應該成為我國住房建造市場的當然主體。有資料顯示，1998年之后，房地產開發商建造的住宅逐步成為城市住宅供給的主流渠道，2011年市場化的商品房提供了約73%的城市增量住宅（張百新、杜躍進，2013）。前文界定過我國目前的房地產市場結構為區域性寡頭壟斷結構，消費者在壟斷組織面前基本上沒有議價能力。因此要想穩定房價，使百姓更大程度上實現安居，可以逐步實現住房建造主體的多元化，避免房地產開發商成為建造住宅的當然主體。房地產開發商當然可以建造房屋，不過商品房的購買對象更多的應該是一個社會的高收入階層。另外，筆者認為應該加強房地產開發商之間的競爭，資料顯示，我國房地產建造業中80%-90% 的企業屬于三級資質以下的中小規模企業，其投資總額占全行業總投資的近70%（王恕立等，2011）。說明房地產開發商之間存在一定程度的競爭，為了穩定房價，政府可以給予中小房地產開發商一定的政策支持來加強房地產商之間的競爭。

2.應該繼續加大政府主導的保障房建設力度。保障性住房，是與商品性住房（簡稱商品房）相對應的一個概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，由廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房構成。1998年，國務院《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》中明確指出，要逐步實現住房分配貨幣化，建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系。實踐中，住房貨幣化大大推進，住房供應中90%是商品房，可見我國目前的保障房建設呈現出嚴重的不足（師立強，2011）。與商品房相比，保障性住房制度還很不完善，為此，我國必須加大保障性住房建設力度，進一步改善人民群眾的居住條件，促進房地產市場健康發展。“十二五”規劃綱要指出，我國將在5年內新建3600萬套保障性住房，使保障房覆蓋率達到20%。即使目標達到了，這樣的比例相對其他國家來說也是較低的，像新加坡90%的房屋是政府出資建造的。

3.政府可制定政策為私人建房、集資建房提供方便。鑒于我國人口眾多，經濟發展水平較低的狀況，政府短期內還不太可能解決絕大部分人的住房問題，這時候可以像英國政府做得那樣，一方面鼓勵百姓購買開發商建造的房屋，同時也鼓勵百姓自建住房。目前我國對于私人建房限制頗多，更談不上鼓勵自建。其實住宅建造的主體還可以有這樣一個主體，即集資建房，國際上做得比較成功的如瑞典的合作建房，瑞典成立了全國住房合作聯盟（HSB），該聯盟為約1/10的瑞典人提供了住宅，HSB有自己的儲蓄銀行，為社員提供高于一般銀行存款1%的利率，但其支出僅限于與住房有關，合作社按會員入會時間和儲蓄金額決定提供住房的次序，一般8-10年可獲得住房（張志前，2009）。對于集資建房，我國法律上雖然也是允許的，但在實踐中還缺少政府政策的必要支持。

1.江憶.人均建筑面積應控制在40平方米[EB/OL].http://ccwb.yunnan.cn，2012-8-9

2.顧建發.從宏觀經濟看房地產與相關產業[N].東方早報，2011-11-23

3.師立強.十年房地產調控的得與失[J].內蒙古金融研究，2011（11）

4.張薛梅.我國商品房價格理性回歸的路徑探討[J].常州工學院學報，2010（12）

5.李曉.樓市大變局我們怎么辦[M].上海遠東出版社，2012

6.王恕立，耿建明，李偉保.我國房地產市場結構測度及其競爭機制研究[J].商業時代，2011（3）

7.羅賓·巴德，邁克爾·帕金.微觀經濟學[M].中國人民大學出版社，2010

8.茅于軾.土地不能自由買賣導致中國房價扭曲[EB/OL].http://finance.21cn.com，2012-12-15

9.張百新，杜躍進.尋找中國發展新動力[M].新華出版社，2013

10.汪曉霞.降房價，應增供給而非抑需求[N].新華日報，2013-4-18

11.張志前.樓市迷局[M].中國經濟出版社，2009