武漢中央商務區發展的現狀與問題

■ 何 艷 副教授 許珍璐（、湖北工業大學經濟與政法學院武漢 4300682、財政部財政科學研究所 北京 0042）

武漢中央商務區發展的現狀與問題

■ 何 艷1、2副教授 許珍璐1（1、湖北工業大學經濟與政法學院武漢 4300682、財政部財政科學研究所 北京 100142）

中央商務區是推動區域經濟發展的新載體。本文在分析了武漢各商務區發展現狀和特征的基礎上，指出其定位相似、政府管理滯后、市場作用不充分和市政配套設施不完善等問題，并給出了政策建議。

中央商務區 產業轉移 現代服務業

中心商務區（Central Business District，CBD），最初由歐內斯特·伯吉斯于1923年提出，他認為城市的社會功能圍繞一個中心呈同心圓狀分五個圈層展開，這個中心即為“城市地理和功能的核心區域”（Burgess，1925）。當前，CBD已不僅僅是一個空間概念，而成為一個含空間和產業在內的龐大經濟體。簡單地說，CBD是城市的功能核心區，集中大量信息、金融、貿易、商業企業及中介機構，并有商務辦公、酒店、公寓和娛樂等設施配套。在我國，各大城市都熱衷于建設中心商務區，但隨著北京、上海、廣州等城市的物價、地價和房價的上漲，許多企業開始“逃離”北上廣，CBD呈現出由中心城市向中部城市發展的趨勢。在此背景下，武漢對外構筑起“1+8 城市圈”，對內則啟動了以金融、保險、貿易、信息和咨詢等產業為主的商務區的建設。

武漢C B D建設的現狀

武漢的中央商務區包括兩大類。一是傳統商圈，包括中南廣場、漢陽王家灣、武漢廣場和光谷等；二是新興商務區，以漢口王家墩CBD、東湖CBD和沿江CBD為代表。這里重點介紹新興的中央商務區。

（一）漢口王家墩商務區

王家墩是武漢地區最早開始籌劃建設的中央商務區，早在1995年，就已經提出了規劃構想。在武漢市“十一五”規劃中，王家墩CBD的建設被列入重點內容后，其建設速度不斷加快。王家墩CBD總規劃面積1400余萬平方米，目前已有武漢中心等19個項目在建，到2013年CBD核心區域的項目開工將達到50%以上（胡長幸，2011）。其中，高88層的武漢中心大廈首創華中地區最高、最先和最深的建筑物，并將成為武漢的地標之一。毫無疑問，王家墩CBD將成為武漢的“城市的功能核心區”，城市的經濟、科技、文化、信息將高度集中于此（林建偉，2010）。

（二）東湖中央文化區

東湖中央文化區于20 09年啟動，2013年完工，全部占地面積為1.8平方公里，總投資超過500億元（涂亞卓，2009）。商務區定位在集商務、商業、文化、居住、旅游五大功能區于一體的綠色CBD，其代表項目包括楚河漢街、漢秀劇場和萬達廣場等。其中，楚河全長2.2公里，是國務院批準的武漢市“六湖連通水網治理工程”的首個工程。漢街是武漢的文化展示區，將是“中國第一，世界一流，業內朝拜之地”（孟妮，2012）。

（三）沿江商務區

沿江商務區起源于20世紀初漢口開埠后的金融商貿（王軼娟，2010），目前江岸、口、武昌、青山等區政府均著力打造沿江CBD。以武昌濱江商務區為例，總用地規模約277公頃，沿江長度5530米。商務區的中心——武漢綠地中心，占地2平方公里，將是中國第一高樓。可見，濱江商務區也會是武漢市經濟、金融、貿易發展的聚焦點，成為武漢承接產業轉移、產業結構升級的重要平臺。

武漢C B D發展的特征

（一）商務區迅速發展

東湖中央文化區發展最迅速的，從開工到完工僅5年的時間。除楚河漢街外，世界級的電影主題公園、杜莎夫人蠟像館、武昌第一高端百貨、中國第一家七星級酒店等也陸續建成。漢口沿江商務區發展最成熟，前后雖然歷經了近100年，但近年來CBD升級步伐加快，目前已形成沿江大道金融帶、吉慶民俗文化街、江灘影像旅游街和港澳臺風情街等特色街。王家墩是所有CBD中規劃面積最大的，現在也進入了全面建設階段。

（二）開發模式各具特色

沿江商務區的早期是在繁華商埠的帶動下自主形成的，而后期則是在政府主導下，借助市場力量建立的。從土地使用、規劃設計到基礎設施建設、招商引資等都是各區政府的工作重點。東湖中央文化區采取了“政府規劃+企業開發”的模式，即在政府規劃方案下，由萬達集團等企業主導完成。王家墩商務區則是政府引導與企業運作相結合的方式。負責商務區的投資、開發、建設和運營的主體是王家墩中央商務區建設投資股份公司，它由泛海建設等企業，與武漢中央商務區投資控股集團有限公司合資建立。后者為國有獨資公司，是政府經營城市的執行體，也是政府基礎設施建設的融資平臺。從總體上看，各商務區的發展模式更偏向于政府主導型，但市場化的運作形式也被逐漸運用到商務區的建設中。

（三）高效型與生態型并重

由于土地價格昂貴，所以商務區的建設需要高效與生態并重。一是高樓大廈云集。除武漢中心大廈和武漢綠地中心外，各個CBD均建立眾多高層商、住樓層，例如泛海國際SOHO、泛海城市廣場、武漢天地和萬達公館等。二是各商務區均注重綠地保護和綠色生態建筑。王家墩公園、后襄河公園、原生水杉林和夢澤湖公園等綠地，構成了王家墩商務區的“綠肺”，也是全國區域性發展綠色建筑的典范。連通東湖和沙湖的楚河及濱河綠化帶，為城市提供休閑和旅游資源。

武漢C B D發展存在的問題

（一）定位相似

CBD是一個城市的核心功能區，需要具備高端商務功能，而金融和投資機構首當其中。表1 為六個商務區的產業定位，其中金融業是四個商務區的核心產業，高科技和信息則是三個區發展的重點。相似的定位將使要素資源高度分散，直接結果就是現代服務業、高科技企業在每個CBD中的分布比例少，而更多的產業是傳統商業和低端商務業等。

（二）政府管理滯后

武漢商務區的管理分為兩種類型，一是政府主導型管理，二是政府引導下市場化運作。前者以傳統商圈為主，其管理組織處于臨時負責狀態，不能行使完整的管理權。新興商務區則屬于后者。從表1 可以看出，武漢各商務區歸屬不同區政府管理，這將導致他們各自為戰，自行招商、自我配套，CBD處于無序競爭狀態。武漢市也沒有建立統一的CBD政府管理機構，相關管理政策和法規尚未出臺。此外，公正嚴明的法制環境、規范有序的市場環境、穩步開放的政策環境、優質高效的服務環境和健康文明的人文環境等也是CBD發展的重要保障。

（三）市場作用不充分

在CBD建設過程中，市場的自由發展和政府的規劃引導，都發揮著重要作用。雖然武漢各商務區的發展模式各異，但卻具有一個共同特點，即政府作用較大。這是因為，一是社會主義市場經濟中政府職能還不完善，二是政府主導下CBD的發展速度快、時間短。盡管市場作用不斷強化，但相比于政府力量來說仍顯弱小。以東湖中央文化區和王家墩商務區為例，兩者雖然采用了企業參與的方式，但政府的規劃和政策等起到了不可忽視的作用，集聚特征目前并不明顯。市場的不充分表現將導致：首先，生活、生產成本與可接收能力的脫節，特別是地價和房價的增長速度超過CBD開發速度；其次，入駐企業與配套產業的脫節；再次，創業、融資、稅收和通關等需求與現行制度的脫節。

（四）市政配套設施不完善

交通條件是CBD形成的基礎，但同時也是CBD發展的制約因素。武漢的中央商務區是以政府規劃為提前進行建設的，在CBD運行的前期，入駐的人和企業較少，交通十分寬裕。但是，這些CBD都兼有商業中心的功能，隨著企業、人流和貨流的增加，商務區內和區間的交通均會面臨很大壓力（佩文森，2011）。高層建筑是CBD的亮點，但也意味著較大環境問題及強大的交通壓力。例如在王家墩CBD的建設大道就已出現車流量過大，高峰時期行車難的現象。另外，停車場難也是高樓層的負面效應之一。

表1 武漢中央商務區的定位

政策建議

近年來，隨著武漢市經濟的發展，其金融業的集群優勢和科技人文優勢已初步顯露出來。針對武漢中央商務區存在的問題，提出以下政策建議：

（一）實施“一主多副”的發展戰略

針對多中心的問題，國內外CBD建設的經驗主要包括兩點，一是規劃若干個次級、獨立的CBD中心，二是在原基礎上引出新的CBD。漢口是商業聚集地，武昌是教育的搖籃，漢陽承載著百年的制造，各具特色。因此，可以根據目前的已有建設利用情況再次規劃三區的職能分布，實現“一個主中心，多個副中心”，分散式與集中式結合發展，避免資源的浪費和重復建設。“主中心”首先應是經濟中心、商業中心和商務中心，所以江漢區及其輻射區是武漢CBD的理想區域。而“副中心”的建設則需注意與“主中心”的錯位發展。

（二）充分發揮市場的集聚與擴散作用

除市場化運作外，武漢商務區還應注意發揮市場的集聚與擴散作用。一方面，各商務區在初期規劃時應立足于所在區域的優勢產業，發揮市場的集聚作用，吸引企業和產業匯集。例如，王家墩商務區可以集中在金融、保險和高端商務等產業上。二七濱江商務區應注重金融、休閑旅游功能的提升；武昌可以側重文化、創意和科技產業；青山則打造生產性服務業、工業旅游式CBD；漢正街中央服務區重點發展采購、電子商務和總部經濟等。另一方面，強化商務區與地區經濟的協同發展，以商務區為核心，建立其與周邊地區的對接機制，包括有利于人才、技術、產品和資金等的流動體系。

（三）完善政府服務

武漢商務區的發展離不開政府的支持，特別是規劃、交通、環保和引資等方面，政府既要發揮全局掌控的作用，又需做好后勤服務。首先，突破行政的約束，成立武漢市所有中心商務區的管理機構，在統一規劃下進行CBD的開發與建設。其次，重視規劃引導，優化CBD的產業結構。有針對性地加大招商力度，引入競爭力強、關聯度高的支柱產業。其次，應在政策方面給予中央商務區特殊的鼓勵政策。例如，在給入駐企業提供高效、便捷服務的同時，設立創業基金和優惠融資措施，開通直接通關制度等。再次，加強與國內外CBD間的聯系與溝通，促進資源共享，提高服務水平。

（四）完善交通樞紐和中心點的建設

大規模的CBD開發，往往需要以大規模的交通系統建設為先導。對于武漢CBD交通中可能存在的擁堵問題，可以借鑒法國拉德芳斯CBD的解決辦法：建立交通樞紐和中心點。利用公共交通的無縫連接，加強地鐵、公路和鐵路運輸的協調配合。同時，鼓勵人們外出時對公共交通的使用。武漢進行了地鐵的規劃，通過十二條地鐵線路將武漢三鎮連接起來。雖然地鐵的開通能緩解“出行難”的問題，但它們畢竟滯后CBD的建設。因此，建議政府應在發展CBD的同時，加快地鐵和公交設施的建設，并實現其與鐵路、機場的最短時間連接。

1.胡長幸.2012年武漢CBD大有看頭[N].楚天都市報，2011-12-6

2.林建偉.武漢王家墩C B D首個核心項目面世[N].湖北日報，2010-6-7

3.涂亞卓.東湖之濱將建中央商務區[N].湖北日報，2009-10-19

4.孟妮.武漢楚河漢街的成功密碼[N].國際商報，2012-12-13

5.王軼娟.武漢江岸沿江商務區發展的基本思路及政策建議[J].企業導報，2010（4）

6.佩文森.法中合作大有可為[N].國際商報，2011-9-16

國家自然科學基金項目（70903011）；湖北省教育廳人文社會科學研究青年項目（13g229）；校博士啟動金項目（BSQD12084）

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