揭開財務“規范”下的真相

徐海林 李偉軍 王興球

2011年8月，武漢市地稅局稽查局檢查了某上市公司全資子公司的房地產企業。稽查人員通過抽絲剝繭、巧破玄機，終于揭開了該企業財務“規范”表象下的偽裝，還原出該公司不按國家稅法規定少繳稅款的真相，查補各項稅費1700余萬元。

首次出擊 案件初露端倪

8月的早晨，江城依然顯得十分燥熱。

按照稅收專項檢查預案，稽查局的檢查人員來到位于漢陽繁華地帶的某房地產公司。

該公司屬某上市公司的全資子公司，主要從事房地產開發、商品房銷售等業務，財務獨立核算。根據稽查工作程序，檢查人員出示了稅務檢查證表明身份，并說明來意，依法辦理相關檢查手續。

公司的財務部經理朱某熱情地介紹：“我們公司是國有控股上市公司的全資子公司，財務核算健全規范，且電算化程度較高……”客套一番后，按照要求，不出一刻鐘，財務人員已將有關賬務資料整整齊齊地擺在了檢查人員面前。看來上市公司的管理還真不一般！

檢查如期進行。從核實項目開發的各種證照到銷售清單、納稅情況、發票使用、往來賬目、收入、成本的結轉與確認；從紙質賬簿核對到電子財務信息收集，一天、兩天……一周時間很快過去了。

資料檢查完成后，檢查人員又要求企業財務和工程人員陪同到項目地進行實地察看。

“你們稅務局不就是檢查財務賬簿嗎？有什么不清楚的地方，我們都可以解釋，大熱天的又何必跑那么遠呢？”財務部經理有些不樂意。

“實地驗證是我們稽查工作的基本程序，少了這個流程是不行的，還得麻煩公司派人配合。”見檢查人員堅持原則，財務部經理只得表示配合。來到樓盤所在地，檢查人員拿著項目圖紙實地察看，對房產的規劃設計、配套設施、棟數、樓層、套數、商住用途、地下設施、銷售狀況、銷售方式等一一了解和詢問，并認真做好記錄。

帶著第一手資料回到單位后，檢查人員立即對比了前期從內部稅收征管系統和互聯網資源查詢所獲取的公司的項目情況、社會影響度、納稅情況、稅費入庫情況，并將各年度的收入和繳納的稅費，用圖表等形式進行了綜合分析。

經初步檢查，檢查人員發現了一些蛛絲馬跡：一是部分價外費用掛在往來科目，沒有納入應稅營業額；二是企業自用的部分待售房產（如暫用了一年以上的售樓部）沒有按規定申報繳納房產稅和土地使用稅；三是企業開發樓盤預售許可證已滿3年而銷售部分卻只有60%，土地增值稅未按稅法規定進行清算。

企業為什么沒有及時清算繳納土地增值稅？

正面交鋒 案情再陷迷霧

帶著初查結果及疑點，檢查人員和公司財務人員展開了初次交鋒。

待檢查人員介紹完初步檢查結果后，財務部經理朱某胸有成竹地解釋：“價外收費和房產稅、土地使用稅的問題是我們對政策了解不及時以及內部人員變動等因素造成的，公司愿意按照稅法規定補繳相關稅費；土地增值稅則是因企業內部體制運行，造成樓盤整體運作不理想，因銷售到現在還未達到85%，所以沒有進行土地增值稅清算。”

“預售房許可證過了3年，是什么原因導致銷售部分只占60%？相關情況你們應該向稅務部門反映，并組織清算呀！”檢查人員將心中的疑惑再次拋給了對方。

此時，財務人員的臉色突然變得凝重，說話也支吾起來。看來問到癥結了。

但是，財務人員很快就提供了相關材料，說明了銷售不好的主要原因：項目規劃建設是以酒店式公寓、商鋪為主，以住宅為輔的樓盤，但后期銷售因金融危機、內部體制原因及相關官司的影響，除住宅樓盤基本銷售完畢，其他非住宅的銷售情況極不理想。

企業的態度和回答似乎有些道理。但當時財務人員那一瞬的驚慌，令檢查人員感覺真相不是這么簡單。但其中貓膩又在哪里呢？

多年的經驗告訴檢查人員，這背后一定隱匿著不為人知的秘密，案件突破口也許就在“銷售比例60%”上！所有的疑點都指向土地增值稅。為了不打草驚蛇，檢查人員決定暫時收兵，詳細研究方案后再行檢查。

順藤摸瓜 真相浮出水面

針對案件檢查情況，稽查局組織召開案情分析會。經分析研究后認為：雖然該公司項目銷售3年以上，未達到85%以上是由于各種客觀原因造成，但土地增值稅仍是檢查重點方向。檢查人員決定在核實收入和成本費用的基礎上，把著力點放在對項目的可售、不可售、已售面積以及項目整個建筑面積的審核上。

于是，檢查人員兵分兩路：一部分人到該樓盤的測繪單位調查了解測繪的真實情況；一部分人再次到實地進行驗證察看，對雙方有爭議的地方請工程人員親自測量取證。

功夫不負有心人，兩路人馬各有所獲。根據獲取的信息資料，檢查人員進一步對成本項目的真實性、分攤是否準確以及是否符合“配比原則”等進行了全方位的深查細究。檢查人員通過詳細比對分析，基本摸清了該項目可售面積以及企業核算時已售面積與不可售面積分攤不準確的事實，案件冰山逐漸浮出水面。

證據在手，檢查人員再赴被檢查公司。在鐵證面前，財務經理朱某無奈地說“你們真是厲害！”

原來，該公司在2010年聘請社會相關咨詢公司進行了稅收籌劃，咨詢公司為該公司做出了土地增值稅清算預案。公司比較咨詢公司做出的清算方案與稅務部門規定的預征率后，選擇了不清算方式，并且稅收籌劃存在玄機。

玄機之一：在清算總成本一定的情況下，可售面積不同，已售面積占可售面積的比例就不同，那么已售部分攤銷的成本就不一致。經檢查審核后，該項目實際可售建筑面積為15.5萬平方米，公司將不可售面積1.3萬余平方米列入已售建筑面積之中，導致已售面積占可售面積的比例增大，從而多攤開發成本2320余萬元。此外，檢查人員依法調減該項目開發成本1560萬元，最終影響攤入已售房的成本高達3880余萬元。

玄機之二：已售的普通住宅和非普通住宅占已售面積比例不實，二者疊加就會最終造成在計算時可扣除項目金額在普通住宅和非普通住宅之間分攤不準確，從而影響增值額的大小和增值率的高低。該公司預清算時，非普通住宅的增值率在50%以下，適用土地增值稅率為30%。而經檢查核實的非普通住宅的增值率在50%~60%之間，適用土地增值稅率為40%，從而產生了較大的稅收差異。

在此基礎上，檢查人員還查實該企業收入結轉不及時，多列房地產開發成本、房地產開發費近1600余萬元的事實。

根據國家有關稅收法律規定，稽查局責令該企業繳納營業稅及附加費、房產稅、土地使用稅及土地增值稅等共計1700余萬元，并依法對該公司進行了相關處理。目前，該企業查補稅費已全額收繳入庫。

圖片新聞7月22日，武漢市國稅局召開黨的群眾路線教育實踐活動動員大會，會上，劉崇俊局長作了動員報告，湖北省國稅局督導組提出了具體要求，標志著市局機關此項活動正式拉開序幕。

（圖/文：市國辦）

掩卷思考 管查均需努力

身邊城市的變化，已讓人感觸到未來房地產的發展，將是更趨人性化、更具文化性的全產業鏈的發展。

據檢查人員介紹，作為現代房地產企業，都存在項目投入大、運作周期長、核算復雜、產品多樣、企業財務人員素質高等特點，但同時作為房地產企業開發的產品又具有固定性，其生產流程有底可查，內部經營規律有章可循。作為稅務稽查人員，不僅要注重全方位的知識儲備，更要具備嫻熟的信息化系統操作技能。在實際稅務檢查過程中，要適時根據檢查實情，做好工作動態預案，特別是針對信息采集、分析對比過程中暴露出的疑點，嚴守職業操守，才能將案件查深查透查全，真正發揮稅務稽查部門的職能和作用。

稅務機關應結合當前建立的納稅評估體系，加強對房地產企業稅收貢獻率、所得稅稅負率、銷售收入變動率、成本利潤率等主要指標的監控，特別是匯算清繳期發現有異常情況時，要及時加大評估和稽查力度。對明顯存在偷稅情節的，必須依法嚴肅處理。

同時，檢查人員也提醒一線稅管人員，對房地產企業土地增值稅日常管理中還應重視對政策的操作，不能只按慣例執法。對房地產企業的土地增值稅的征管，稅務機關往往重視“已竣工的開發項目決算后，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但已轉讓的房地產建筑面積與已經出租或自用的建筑面積之總和達到可售面積的比例在85%（含）以上”這個清算條件，而容易忽視其他清算條件。本案中該項目就符合“取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的”這個清算條件而未清算的項目。因清算不及時最終造成近1680余萬的土地增值稅延期繳納。對規范企業所做的納稅籌劃，稅務部門也應從日常征管著手堵塞漏洞。對房地產等跨年度長的重點稅源戶，從項目一開始就建成一戶一檔，既要有紙質卷宗，也要有電子卷宗，并力爭做到信息共享、跟蹤管理、責任到人，打破常規管理下易形成的漏洞。

針對企業稅收籌劃，檢查也提醒納稅人，目前，部分企業為降低稅收成本，通常會采取逃稅和稅收籌劃等方式。在日常經濟活動中，企業進行稅收籌劃不得違反國家稅收法律法規。在此前提下，企業通過對自身經營、投資、理財等活動進行合理籌劃和安排，利用優惠稅率、減免稅等稅收優惠政策，實現企業利潤最大化，實現涉稅零風險方是正途。