A股的“異化”：條條大路通地產

超1/5滬市A股上市企業殺入房地產業

上市公司“地產化”愈演愈烈

雖然名字像是搞高科技的，但凱樂科技（600260.SH）的主營塑料管材業務愣是比不上房地產業務。該公司2012年年報顯示，房地產業實現營業收入101570萬元，營業利潤27796萬元，房地產業在整個收入中占比高達41%。而凱樂科技的塑料管材業營業收入為94611萬元，營業利潤14574萬元，在總收入中占比38%。

事實上，2011年，凱樂科技就在房地產業上吃到了甜頭。該公司公告顯示，2011年房地產在總收入中就比高達18%。當年，塑料管材業的業務規模還是地產業的3倍以上。僅僅過了一年，地產業就后來居上。

而據2012年年報顯示，安徽水利（600502.SH）、廈門鎢業（600549.SH）、恒順醋業（600305.SH）的房地產業營業利潤分別達到3.85億元、5.42億元、0.22億元，這些企業對房地產業投入不小，回報也高。

更有些企業干著干著就變成了一家房地產企業，如市北高新（600604.SH），其主營本來是生產銷售紡紗機械、化纖機械等產品，但現在則幾乎蛻變為一家房企。2012年，該公司房地產業營業收入20830.97萬元，營業利潤11406.92萬元，在整個收入中占比68%。

滬市A股上市公司中，像他們這樣的“不務正業務地產”者不在少數。

建筑業攜建設工程之便，進入地產業有天然的優勢，不少建筑業企業都順利轉行，甚至很多知名開發商都是從做建筑工程起家的。滬市A股上市公司中，中國中冶（601618.SH）、龍元建設（600491.SH）、新疆城建（600545.SH）等多家上市公司都發軔于建筑業，又最終向地產業轉型。龍元建設在2012年年報中表示，旗下杭州青山湖森林硅谷開發有限公司積極開展各項工作，推進項目進展，主要完成了集賢、潘山五宗地塊的競買工作。

雖然“鐵公基”看似風風火火、攤子較大，但是多家“鐵公基”上市公司也看中了房地產業這塊香餑餑，且投入越來越大。

在鐵路企業領域，中國鐵建（601186.SH）、中國中鐵（601390.SH）、中鐵二局（600528.SH）三家上市公司均對地產業深度介入。2012年這三家上市公司的房地產業營業收入分別為181億元、197億元、13億元，營業利潤分別為50.5億元、61.4億元、4億元，中國鐵建、中國中鐵的地產業規?？氨却笮头康禺a企業。

在公路交通領域，一些高速公路上市公司由于在拿地方面的優勢，也紛紛涌入地產業，如中原高速（600020.SH）、山東高速（600350.SH）、寧滬高速（600377.SH）等企業。其中，中原高速2012年地產業營業收入高達10億元，營業利潤4.9億元，在涉足地產業的高速公路企業中其規模位居前列。此外，還有大眾交通（600611.SH）、五洲交通（600368.SH）等也對地產涉足較深。

而在其他基礎設施建設領域，如水電開發領域的中國水電（601669.SH）、葛洲壩（600068.SH）等上市公司，近年來在地產業上高歌猛進。甚至在競爭激烈的北京房地產市場，這兩家企業跑馬圈地的氣魄，絲毫不遜于一些地產龍頭企業。

而如上述凱樂科技一樣，很多冠以“高科”或者“科技”頭銜的上市公司，在發展地產業務方面毫不含糊，比較典型的有同濟科技（600846.SH）、中炬高新（600872.SH）、方興科技（600552.SH）等，其中，同濟科技2012年的地產營業收入高達5.1億元。

據《中國經濟周刊》不完全統計，僅從上市公司來看，由其他行業轉入地產業的細分行業有：建筑業、鐵公基企業、科技業、陶瓷業、家具業、家電業、服裝業、傳媒業、旅游業、水利設施業、礦產業、物流業、水業、啤酒業、醫藥業、化工及化學制品業、農產品及加工業、港口業、貿易行業等，幾乎涵蓋了經濟領域的方方面面。

如雅戈爾、廈門鎢業、四川長虹、南京化纖、武昌魚等等，僅從字面上來看，很難讓人想到這是一些從事地產業的企業。

《中國經濟周刊》通過華泰證券等機構，進一步盤點滬市上市公司2012年年報、2013年一季報等數據發現，與整體情況相比，上述“不務正業”的企業只是冰山一角。

超1/5上市公司殺入地產業

《中國經濟周刊》記者對滬市每一家上市公司的年報進行梳理，主要以上市公司2012年是否存在房地產業投資和收入作為標準，對其是否從事地產業進行了篩查甄別，從而制作出一份“滬市A股從事房地產上市公司完全名單”。

一般而言，房地產業主要分為住宅地產、商業地產、工業地產，其中住宅地產包含銷售、租賃、物業管理，而商業地產包含公寓、寫字樓、商鋪、酒店等業態。因此，凡是涉及上述領域并在2012年形成營業收入的即算入這份名單中。

建筑業與房地產業關聯密切，但根據國家統計局統計口徑，這兩個產業是不同門類。在《中國經濟周刊》的統計中，嚴格以是否從事房地產業為標準，如果一家企業只從事建筑業，而并未從事地產業，就不納入該名單。

另外，在房地產業的上下游，比如上游的土地開發領域和下游的建材領域，也進行了嚴格區分，比如會篩查從事土地開發的企業，這些地塊最終用于哪一領域，是“鐵公基”等公共項目，還是房地產開發。當然，前者不在榜單之列。

統計發現，在滬市944家A股上市公司中，總共有201家企業投資于房地產開發，比例達到21.29%。其中，地產業務營業收入前10強依次是：保利地產（600048.SH）、中國建筑（601668.SH）、金地集團（600383.SH）、中國中冶、中國中鐵、中國鐵建、首開股份（600376.SH）、建發股份（600153.SH）、金隅股份（601992.SH）、華夏幸福（600340.SH）。

201家從事房地產業上市公司中，有保利地產、首開股份、萬通地產（600246.SH）、華遠地產（600743.SH）等明星房企，但也有一大半的上市公司，原定主營業務并非房地產業，并且曾長期從事其他主營業務，但后來逐漸進入了地產開發行業。

一位地產分析師表示，就上市公司從事房地產業的比例來看，20%的企業都從事這一行業，這一比例無疑是最高的，沒有哪個行業像房地產業，能吸引各類資金這么大的關注。

而深市上市公司的這一比例也不低。統計顯示，股票代碼從000001到000100的數十家A股上市公司中，就有高達30%左右的企業從事房地產業，其中就有全球地產巨頭萬科地產（萬科A，000002.SZ）。

這僅僅是直接進入地產業的上市企業，事實上，房地產業在上市公司中的版圖遠遠不止如此。中國房地產研究會副會長顧云昌多次向《中國經濟周刊》表示，據不完全統計，房地產業對經濟的牽涉面較大，其關聯產業不下于60個。

據《中國經濟周刊》梳理，在滬市上市公司中，與房地產關聯較大較直接的板塊主要有建筑、裝飾、家具、電器、銀行、水泥玻璃等建材業、民用機械工程、鋼鐵、制造業、鋼結構業、數量在100家左右，即滬市中，房地產業的輻射面超過30%。

另外，如青島海爾（600690.SH）、美的電器（000527.SZ）這樣的上市公司，盡管自身不涉及地產，但其母集團下屬的地產企業（海爾地產、美的地產）卻是做得風生水起。

地產的隱藏暴利超白酒

資金蜂擁殺入，中央三令五申從嚴調控也不能根本改變這種局面，地產業真的有一種叫人不可抗拒的魔力？

泰禾集團（000732.SZ）品牌總監沈力男對《中國經濟周刊》表示，當前各類資本涌入地產業，是因為中國仍處于巨大的城市化進程中，購房需求長期呈現出一種爆發的狀態，房地產行業表現出較高的回報。

多位市場分析師指出，高回報、高盈利能力正是地產業吸納資本的指針。多家機構數據顯示，近年來地產業的整體毛利率在30%～40%，在行業中表現居前。而毛利率一旦超過40%，就邁過了“暴利”門檻。

以冠城大通（600067.SH）為例，2012年，該公司漆包線業務營業收入31.56億元，但營業利潤只有1.33億元；其房地產業務規模與漆包線相當，營業收入為29.43億元，但營業利潤14.2億元，是前者的10倍以上，毛利率為48.22%，是前者的11.5倍。

盡管從上市公司年報中可以發現，白酒、典當等行業的毛利率更高，而很多高度暴利行業都是一些具有一定資源壟斷性質的行業，但是相比而言，這些行業普遍沒有地產業所具備的優勢：可以大規模經營、低門檻、對資源并不具備壟斷特征。正因為如此，各類資本可以更加自如地享受地產業的高額回報。

事實上，房地產業的暴利程度在上市公司對外公開的財務數據中隱藏得很深。由于地產業實行資本金制度，開發商的利潤能迅速被放大。比如一個住宅項目的預計投資額是10億元，利潤是3億元，項目利潤率為30%。而實際上開發商只用拿出2.5億元，即可啟動項目，后期可利用預售資金來分期滾動開發，不用再自掏腰包，那么此時項目的利潤率已經變為120%。

但這只是較低水平操作的暴利手法，更有甚者，則以囤地、狂漲價、借助金融杠桿蛇吞象等手段，更加瘋狂地攫取暴利。如在北京上海等地，一些地塊拿地價只有不到2000元/平方米，但最終能賣至4萬元/平方米以上；另外，有些公司先高價拍得土地后，立即聯系金融資本，二者合作開發，利潤更是十分驚人。

中國房地產學會副會長陳國強對《中國經濟周刊》表示，由于房地產行業上下游的關聯性很強，它的強弱興衰對實體經濟影響很大，如果投資回報水平過高，太過容易獲得暴利，將對國民經濟的結構帶來很大的扭曲效應。如果我們不對當前高房價采取調控措施，那么將有更多的人利用房地產作為投資手段，就會造成貧富差距不斷惡化、官商勾結腐敗等一系列后果，這些問題都與房地產行業發展過快、回報過高有關。

陳國強表示，如果一個行業發展過于暴利，那么它在國民經濟當中話語權就很強勢，就會對國民經濟產生較大影響。

這絕非危言聳聽。近年來，各層面為了勒住高房價，解決居住難題，出臺了一輪又一輪的調控措施，但很多次都是到了關鍵時刻功虧一簣。

正因為各路資金都涌入地產業，房地產業不自覺地成功滲透進了各行各業，從某種程度上說，房地產業已經悄無聲息地綁架了中國經濟。

另一方面，地產業對經濟面的反噬作用也很強，不少不專業的資金進入這一行，正面臨萬劫不復的局面；而且，這種危機正日益增強。

記者手記

地產“綁架”城鎮化并非杞人憂天

北京市發改委一位官員告訴《中國經濟周刊》，房地產業是資源消耗型產業，對資源的消耗量較大，對環境的破壞力較強，過度依賴地產業，將面臨資源消耗殆盡的危機；而且，當前各層面已經認識到這一問題，正強調調結構、轉方式、促發展，但若不能擺脫對地產業的依賴，調結構將是一句空話。

新型城鎮化即將展開，國家發改委城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵6月3日對媒體表示，推進新型城鎮化不是為了吸引投資，而是要改革，主要進行戶籍制度和土地制度的改革，預計今年底將出臺改革政策。

然而，在很多從事房地產業的企業看來，所謂城鎮化是拉動內需的最大潛力，直接變成了城鎮化是拉動房產市場的最大潛力。

正布局房地產業的上市公司啤酒花（600090.SH）就在其2012年年報中提出：雖然政策“微調”與房地產調控的“雙重標準”繼續執行，但隨著2013年宏觀經濟政策的定調，城鎮化將繼續拉動內需增長，在本年度及未來，城鎮化是我國房產市場擴大內需的最大潛力所在，伴隨著城鎮化進一步推進，房地產市場剛性需求繼續顯現，拉動內需的地位也會日益突出。

中原高速提出，目前，河南省正大力進行城鎮化建設，這將為開發符合政策導向、資金實力較強的房地產企業帶來一定的發展機遇。根據自身情況和國家行業政策的變化，公司進行適量的房地產項目投資。

對于這種沖動，李鐵此前接受《中國經濟周刊》專訪時便指出：“城鎮化就是城市建設、投資項目”的觀點是不對的，但傳統的政績觀導致地方對城鎮化的誤解，城市管理者更愿意加大對城鎮基礎設施建設和景觀建設的投資。

上海易居房地產研究院研究員鄭紅玉表示，今后城鎮化發展思路應該是全方位的發展，關注人的全面發展，絕非過去的地產發展思路，即方方面面的改革均按部就班進行。

中國房地產學會副會長陳國強指出，盡管目前地產業現狀是當前城鎮化過程中出現的一個產物，將來會隨著城鎮化進程的深入會逐步得到改變，但刻不容緩的是要理順地產業的發展格局，這需要各方面共同努力，只有理性發展，才能長遠發展。他認為，就經濟空心化而言，一方面可以提高進入門檻，鼓勵專業的開發商發展，還包括資金的門檻，改善項目資本金制度；另一方面，引導經濟的全方位發展，改善一系列制度因素，理順行業的投資回報。