房地產企業破產制度的完善

【摘要】伴隨政府宏觀調控政策的加緊實施，大批中小型房地產企業相繼陷入困境。基于今日中國房地產市場的宏觀背景，文章以中小型房地產企業破產問題作為主線，從保障消費者根本權益的視角出發，深入研究了我國現行房地產企業破產制度在保障消費者權益方面的內在缺陷，在此基礎上，提出了針對性的政策建議。

【關鍵詞】購房人權益 房地產企業 破產制度 缺陷 政策建議

最近兩年，中國房產市場遭逢前所未有的嚴厲宏觀調控政策考驗。力避房地產泡沫繼續發酵，政府對房地產市場的調控政策逐步收緊，中國房地產市場新一輪宏觀調控的大幕已然開啟。伴隨中國經濟高速發展，連續多年瘋狂擴張的房地產市場，即將揮別其“鍍金時代”，進入所謂的“白銀時代”。據專家釋義，“白銀時代”是經濟發展放緩，生產與消費漸趨理性的時代。這一時代的典型特征就是：競爭加劇，利潤微薄，即有些學者口中的“微利時代”。對房地產開發商而言，資金是注入企業的“血液”，是其有機體生存發展的關鍵。資金鏈，作為維系企業正常生產經營運轉所需要的基本循環資金鏈條，意義重大。許多著名企業都是為資金鏈斷裂所累，三九藥業、巨人集團便在此列。對于資本密集型產業的代表—房地產開發，資金鏈的暢通更為重要。要保障其資金鏈的安全，除了必須做到保證主鏈的資金充足之外，還需要具備相當的融資能力。

房地產企業所應具有的融資能力有著不同于一般企業的特點。除了利用政府、銀行進行融資，在每個循環后要有增值，實現企業經營目標外，消費者在房地產開發過程中的不同階段，其所分期預先支付的購房款也是重要的融資來源。就此意義而言，影響房地產企業資金鏈安全的主要因素就至少包含了以上提到的國家貨幣政策和房地產銷售額，對于資金實力不慎雄厚的中小型房地產企業更是如此，其對應的企業經營賬目一般表現就是應收賬款與存貨。首先，國家貨幣政策的風吹草動都會波及房地產企業自身資金鏈的安全。從目前來看，不管是第三次連任央行行長的周小川對謹慎性貨幣政策的堅持，還是央行近期以來不斷釋放出的貨幣政策延續中性偏緊的信號，都表明了當前的宏觀政策形勢不容樂觀。加之2013年更趨加強的房地產限購政策，使得房地產市場銷售業績極不理想。這大大降低了企業的資金周轉率，使得其延續發展步履維艱。2012年8月9日《陜西日報》相關報道稱，陜西省近兩年內有共計694家房地產企業被踢出了房地產市場。另根據其他不完全統計：僅2011年一年北京市就有共計477家房地產企業先后被注銷，江西省在兩年內也有近600家房地產企被注銷了相關資質，同時，四川省僅2011年上半年就有共計423家房地產企業被注銷……仔細分析，不難發現，隨著國家宏觀經濟政策的調整不可避免地導致了大批房地產企業消亡與重組現象的發生。本文重點關注房地產企業破產制度如何保障購房人權益的問題，進而展開相關論述。

房地產企業破產的特征分析

本文所稱的房地產企業，又稱房地產開發企業，是指依法設立并以營利為目的，從事房地產開發、經營活動的企業法人。本文所說房地產企業破產是指房地產企業不能清償到期債務，且資產不足以清償全部債務或明顯缺乏清償能力，依法清理債權債務的活動。房地產企業與其他一般企業法人的破產相比具有特殊性。

第一，破產所涉及的債權人主體范圍廣，包括但不僅限于購房人、工程承包人、材料供應商、向開發商提供貸款的金融機構等等。第二，破產企業資產主要包括已經建成或正在建的商品房、土地使用權等不動產及其他相關權益。債權人一般必須通過把上述不動產及其相關權益變現的方式來實現破產債權。第三，破產涉及法律關系相對復雜，且有時會相互交織。具體來說，包括企業與購房人、購房人與按揭銀行間等多種關系；同時也包括施工企業、材料供應商與開發商，開發商與員工間的關系等；還包括銀行與開發商間的關系等。第四，破產所造成的負面影響一般較大。由于房地產業屬于國民經濟的支柱產業，同時房地產企業破產所涉及的債權人數量大、行業多，因而其破產影響范圍廣，且可能對我國金融乃至經濟安全造成不利影響。第五，破產可能導致正在建設的大量房地產項目出現爛尾工程，不僅會損害城市發展的形象，同時也會造成對社會資源的浪費。

本文認為，房地產企業破產的特殊性要求在處理房地產企業破產時需要慎之又慎。但由于我國現行的法律體系并未對房地產企業破產與相關立法適用的銜接進行明確闡釋，所以常常導致購房人權益保障體系不夠明晰。

現有房地產企業破產相關立法解讀

房地產企業破產中購房人權益保障法律規范的歸納、整理。目前，我國立法涉及購房人權益保障的相關法律有很多，具體包括《合同法》、《物權法》、《企業破產法》等基本法律，以及最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）、《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（以下簡稱《批復》）、《關于審理企業破產案件若干問題的規定》（以下簡稱《規定》）等司法解釋。

從上述立法的總體內容來說，首先，若仍在商品房買賣合同有效期內，在房地產企業破產后，購房人可請求破產管理人或通過參加人民法院主持的破產程序來保障自身權利。

對于購房人已付清購房款的，則所購房屋被排除在破產財產之外，購房人可要求破產管理人轉移房屋所有權，并向房地產管理部門申請進行變更房屋登記。

對于購房人尚未付清購房款的，具體分為以下情況。第一，若房屋已交付使用，但尚未辦理產權證或產權過戶手續的，則不屬于破產財產。破產管理人應在破產程序外，依約履行合同義務，無權隨意終止房屋買賣合同；但購房人未能如約付款的，破產人可解除合同或要求購房人承擔相應的違約責任。第二，若房屋未交付使用，同時購房人未付清價款也未占有房屋的，則購房人能否取得房屋所有權取決于破產管理人是否繼續履行合同。若破產管理人認為履行合同無益，選擇不繼續履行的，則購房人可依法參與破產程序來維護自身的合法權益。

另外，依上述《批復》的規定，若購房人已交付大部分房款的，則破產后，購房人可先于破產企業工程承包人享受優先受償權、銀行抵押權及依法享有其他普通債權優先清償的權利。若購房人尚未交付全部或者大部分房款的，則破產后，購房人受償權后于破產企業工程承包人的優先受償權和銀行抵押權，與其他普通債權人同順位接受賠償。

其次，如果購房人與開發商所簽訂商品房買賣合同缺乏生效要件，導致合同不生效或無效的，則在房地產企業破產后，購房人只能主張合同無效，通過不當得利請求權向破產企業提出主張，這種請求權并不優先于破產企業房地產項目工程承包人的優先受償權、銀行抵押權，因而購房人應當與破產企業的其他普通債權同時接受補償。

現行法律規范的沖突與缺陷。其一，房地產企業破產時，《企業破產法》實際僅就企業破產共性問題做了原則性規定，并不涉及具體行業企業破產的個性問題。目前，我國房地產企業破產中購房人權利保障法律條文基本散見于不同性質或位階的規范性文件中，沒有形成體系，尤其是司法解釋在法律效力層級中的地位尚未得以明確，造成了規范間條文銜接上的相互沖突。例如，最高人民法院《規定》明確指出，購房人尚未付清購房款，房屋尚未交付，且破產管理人決定終止合同的，購房人只能以普通債權人的身份參與破產程序；而《批復》中則規定，若購房人已交付大部分購房款的，在破產后，購房人可優先于破產企業房地產項目工程承包人享有優先受償權、銀行抵押權及其他普通債權而優先清償的權利。這就造成了購房人依據上述司法解釋可同時享有優先權或不享有優先權的現實矛盾。

其二，法律未能明確在商品房買賣合同有效并滿足特定條件時，賦予購房人優先權的法理依據。依《批復》規定，人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應依照《合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程承包人的優先受償權應當優先于抵押權和其他債權，當購房人交付購買房屋的全部或者大部分款項后，項目承包人就該房屋享有的工程價款優先受償權并且不得與之對抗。但在實踐的過程中，該規定仍然有兩個問題需要明確：第一，承包人工程價款受償權是法定優先權，優于抵押權和其他債權，但上述條文規定的購買人優先于承包人工程價款受償權的這一優先權法律依據何在。權利法定是法律原則，最高人民法院的司法解釋并非法律，只不過是人民法院適用法律規范的法律解釋，因而此種解釋是否已經超越了法律規定的本意目前尚需明確。第二，該司法解釋以是否交付大部分款項作為購房人享有優先受償權的適用標準也是缺乏相關法律支持的。一般來說，依據有效的商品房買賣合同，購房人就應平等地享有法律所賦予的各項權利，而僅以是否支付房款作為是否享有優先權的唯一標準實在是有失公允。

其三，即便司法解釋賦予購房人享受優先受償權，同時也需要相關制度來監督和保障其權利的實現。否則購房人最終實現受償權的風險仍是不可避免的。在房地產企業破產過程中，破產企業的主要資產通常是在建或已建成的商品房等不動產及國有建設用地使用權等權利，購房人的受償權也往往通過變現該不動產及相關權利來得以實現。司法實踐中，應確定購房人對該不動產所享有權利的性質，方能確定購房人以怎樣一種身份和方式來參與破產程序。具體來說：

購房人簽訂商品房買賣合同并有效后，其所享有的權利是債權還是物權對購房人權益的實現的影響是巨大的。如果該權利被確定為物權，房地產企業破產中的其他債權人均不得對抗購房人房屋所有權（注意：即使購房人在銀行辦理了該房屋的按揭手續，銀行對該房屋享有的抵押權也不會優先于購房人權利）。如果該權利被確定為債權，那么購房人的權利將可能與普通債權同順位最后才能受償，因此若破產企業主要資產是已停工在建工程或正建設未建成商品房的，通過破產程序變現該在建工程在司法實踐中難度較大，在此種情形下，購房人受償權通過上述變現得到賠償可能性是較小的；若破產企業的主要資產為已建成商品房或國有建設用地使用權的，則通過破產程序變現相對較容易，購房人得到賠償的可能性也相對較大。

完善現行房地產企業破產制度的建議

現行法律規范對房地產企業破產中購房人權益實現有一些規定，但其不足仍會對購房人權利的實現產生阻礙，本文擬提出些許粗淺建議，來完善現行的房地產企業破產制度。

第一，理順現有法律規范，使房地產企業破產有體系化的制度保障，做到真正有法可依。我國目前房地產企業破產的規范尚未形成體系，對購房人權利實現存在諸多阻礙，因而通過理順上述規范，明確其效力層級，切實解決好規范文件之間的沖突。

1981年全國人大常委會通過的《關于加強法律解釋工作的決議》規定，最高人民法院有權就審判工作中具體應用法律、法令的問題進行解釋。若最高人民法院的解釋有原則性分歧，最終由全國人代大常委員做出解釋或決定。此后，最高人民法院在《關于司法解釋工作的規定》中認為司法解釋是具有法律效力的。直至2010年，中央政法委下發文件明確指出，司法解釋是具有普遍效力的法律適用方面的文件，是審判機關統一適用的辦案依據。可見，上述文件都認可司法解釋具有法律效力，但都沒有廓清司法解釋的法律位階，目前來看，司法解釋與憲法、法律相沖突的應當無效。權利法定原則確立了司法解釋不能在憲法、法律之外創設新的權利，因而《批復》規定的交付全部或大部分房款的購房人，優先于工程價款受償的權利是否為新的權利尚須獲得立法明確。

第二，明確商品房買賣合同簽訂、履行過程中網簽、備案行為的法律效力，完善物權預登記行為的效力范圍。一般來說，網簽是在房地產企業取得合法銷售資格，并與購房人簽訂商品房買賣合同之后，才到相關部門進行備案的。它是指房地產管理機關將此信息公布到網上，并提供給雙方一個網簽號，雙方可通過確定的網簽號進行網上查詢的過程。依據《解釋》的相關規定，未取得商品房預售證的開發商與買受人訂立的商品房預售合同，只要在起訴前取得了預售證明的，就可以被認定為該合同有效；同時，除及時補辦網簽手續使該合同生效外，該合同自始無效。可見，網簽手續雖然在此成為合同的生效條件，但并不能使合同行為具有物權效力。

備案是在商品房預售中，開發商應當在與購房人簽訂商品房預售合同之日起30日內，持該合同到縣級以上土地及房屋管理部門辦理備案登記手續。可見，備案行為雖具有一定的法律約束力，但并不具有任何物權效力。其與網簽一樣能夠防止一房多賣，但應當注意：網簽沒有備案的法律效力，只能實現備案這樣一種管理效果。辦理好網簽后如果要實現備案的法律效力還必須要到當地的房屋登記機構辦理備案登記手續。總之，不管是網簽或是備案，其在房地產企業破產中并不能保證購房人對其所購房屋享有任何物權，這也就意味著購房人在這種條件下對所購買房屋不享有所有權，也不能成為司法解釋賦予購房人優先受償權的法律依據。

依據《物權法》規定的不動產物權預告登記制度，購房人可以在簽訂商品房買賣合同后申請預告登記，以保證該房屋未經其同意不會發生物權轉移的法律效力，除非預告登記失效。可見，按照現行法律規定，購房人在將商品房買賣合同辦理網簽、備案手續后，還須辦理不動產預登記方可對所購房屋享有物權權利，用以在企業破產后對抗其他債權人的權利。本文認為，可以將物權預登記行為與備案行為相銜接，擴大其效力范圍，同時將物權預登記的效力與上述司法解釋所規定的購房人優先受償權相互銜接，這樣就可以在一定程度上賦予該優先受償權一定的法律依據，從而最大限度地保障普通購房人的合法權利。

第三，嘗試建立房地產開發項目保險制度。目前，我國的房地產企業只重視項目開發所帶來的經濟收益而不重視如何管理，更談不上對過程風險的管理，這對于房地產企業債權人來說將造成相當大的法律風險。基于此，本文建議嘗試結合實際建立房地產開發項目保險制度，要求房地產企業須在開發建設新項目之前，按照該項目投資總額的一定比例向正規的保險機構投保，按照保險法的相關規定辦理保險手續，這樣既可分散房地產企業在項目開發過程中的風險，也可在非常時期（如房地產企業破產）為其債權人債權的實現提供最大限度的保障。

【作者單位：西安建筑科技大學管理學院；本文系陜西省高校哲學社會科學特色學科建設專項資金項目“陜西省建筑經濟與管理研究”成果，項目編號：E08003】