國五條來襲，草根房民何去何從？

2013年2月20日，溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署繼續做好房地產市場調控工作。會議確定了5項加強房地產市場調控的政策措施（稱為“國五條”），5項措施實際上是對以往調控工作的加強和肯定。自2009年12月份樓市調控以來，政策經歷了4次升級，分別是2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9·29新政”和2011年1月的“新國八條”。2013年2月20日出臺的“國五條”是第5次調控升級。3月1日下午，國務院辦公廳發布了《關于繼續做好房地產調控工作的通知》，該通知對二手房交易個人所得稅予以調整，由交易總額的1﹪～2﹪，變為嚴格按差額的20%來征收。這就是網上傳得沸沸揚揚的“國五條”。

“國五條”剛公布，各地細則還沒出臺，市場就“亂了”。在廣州南京等地，人們為了買賣房屋，居然在夜里3點就跑到交易所門前排隊過戶；鄭州交易所的工作人員因過度勞累，昏倒在柜臺上。看著網上發布的照片，不禁讓筆者回憶起“文革”中人們半夜起床排隊買大白菜的盛況。房子牽動著億萬老百姓的心，據《中國青年報》報道，天津居然出現為賣房避稅半夜排隊離婚的現象。真不明白，中國人這是怎么了，為什么這么情堪于房??？

2013年3月30日，北京樓市國五條調控細則出臺。規定自2013年3月31日起，禁止京籍單身人士購買二套房；嚴格按個人轉讓住房所得的20%征收個人所得稅，出售5年以上唯一住房免征個稅；進一步提高二套房貸首付款比例，新舊政策以存量房買賣合同網簽時間為準。

“國五條”的腳步聲

黃若水（化名），58歲，自打2002年，他就開始折騰房子，一直折騰到現在，稱得上是京城的老房民了。筆者初次見到老黃，絕對不敢相信他是年近花甲的人——臉上沒皺紋，肚子一點兒沒有，也沒白頭發。見面的時候，他正對著鏡子練拉丁舞呢，看得出來，老黃的日子過得挺舒坦挺滋潤的。

老黃說，從來沒有見過地產調控政策像這次“國五條”一樣在京城乃至全國引起了如此巨大的反響。首先，住建部部長表態“國五條”不可能讓人人滿意，緊接著，各路英豪在網上撰文，熱議“國五條”。清華大學教授李稻葵撰文說，“賣房稅20﹪執行艱難，地產泡沫不會破”；地產大鱷任志強揚言，“房價仍將穩中有升，國五條效果不確定”；經濟學家葉檀稱現在是最佳兌現時機，投資客應見好就收；業內專家則一致認為，“政策落定將使二手房市場大跌”；一貫唱空的經濟學家牛刀更是發出聳人聽聞的聲音，聲稱，“無數家庭和私人投資者的20年財富將被滅掉”。一時間，各種觀點，百花齊放，百家爭鳴。

媒體的焦點一窩蜂地聚焦在房產上，陜西的“房姐”被曝光，社會人感到氣憤；兩會不斷傳出新聞，部分代表要求增收房產稅甚至遺產稅。一切似乎都與房子有關，一時間，大有天下無人不談房之勢。北京是一線城市，是房產調控的重中之重，北京的房屋持有者坐不住了，買家坐不住了，中介坐不住了。一個月之內，京城房產市場演繹了一波意想不到的瘋狂。

國家的房產調控政策，對于老黃來說并不陌生，近10年國務院出臺了大量房地產調控政策，光是“國五條”稱謂，有史以來就出現過4次。依次為2007年8月7日的“國五條”，2010年9月29日的“新國五條”，2011年7月12日的“新新國五條”和2013年2月20日“新新新國五條”。

老黃告訴筆者說，他最后一次賣房子是在2010年。那一年，“國十條”頒布，“國十條”也曾被稱作是史上最嚴厲的調控政策，政策的核心是打壓房價，提高購房者首付比例，不給第三套房貸款，結果，市場上出現了恐慌情緒。中介勸買賣雙方趕緊成交，賣房子的要快，否則，肯定被套；買房子的也要快，否則，就沒有資格再買了。老黃急急忙忙地賣掉了位于昌平霍營的一居室，賣了個小區最高價，每平方米1.5萬元。當天掛牌，當天成交，買主一分錢的價都沒砍，還請老黃吃了頓飯。第二天清早5點鐘，直奔交易大廳，大冬天，凍鼻子凍眼兒，星星還沒落下，門前就排起了長隊。

前些日子，老黃跑到“我愛我家”霍營店一問，您猜怎么著，隨著地鐵8號線通到霍營，原先那套房已經漲到每平AHTiVkZuSM6G4VdFlA34jQ==方米3萬了。所以，對于“國五條”，老黃開始還坐得住。

不久，老黃就坐不住了。中介打來電話說，你的那套公寓已經漲到210萬了，賣不賣？聽罷，老黃心里一驚，長期以來，這套位于保利大廈附近的公寓價格始終在150萬左右徘徊，怎么新政將出一下子就漲到210萬了呢？老黃知道暴漲之后，必有暴跌，也許是到了出手的時候了。您想想，銀行的定期利息是4%左右，農商銀行可以存本取息（市內唯一辦理存本取息業務的銀行），存上5年，每月可從該行獲取不下于7000元的利息。按月取錢，比租房子合適多了，既不上稅也不存在任何風險。說起來，老黃手里還有房，賣掉市中心的，無疑可以降低風險，他決定賣房了。

拿上戶口簿、身份證，老黃開車直奔市內。車子開到半截，老黃的心里絲毫沒有賣房的喜悅，反而有一種秦瓊賣馬的悲涼。房子突然在他的耳邊說話了﹕“兄弟，你干嗎賣我啊？這么多年，都是我在養活你，你老了，我還能養活你呢！你們不是時興以房養老嗎？你這個沒良心的！”老黃一腳踩住剎車，后邊的車差點兒沒追尾。

第二天，一覺醒來，另外一家中介給他打來了電話說，有人要買你的房子，出價240萬，賣不賣？好嘛，一夜之間房子漲了30萬。幸虧昨天沒賣，房子顯靈了！來電話的業務員姓趙，操著嘶啞的嗓音在電話里和老黃聊了一個鐘頭。聽了半天，老黃算是聽明白了，房子漲不光是因為“國五條”，其一，老黃的房子是學區房，挨著區二類二流小學。據報道，這次“國五條”最受益的就是學區房，買老黃房子的全是為了孩子上學；其二，老黃的這套公寓房，原先不能注冊公司，現在，物業與街道來了個聯手，只要街道出具大學生自主創業的證明，就可以合法在這座樓里辦公。幾個利好連在一起，房子變成股票，漲瘋了。

小趙勸老黃，趕緊賣掉手中房，這個價已經是天價了，機不可失，時不再來。等“國五條”一落地，房價必降。拿這個錢再去買“海晟名苑”的房子，東直門一帶就這個小區值錢，環境優美，租金高，租戶全是老外，房子出一套搶一套！小趙給老黃畫了一個美好的藍圖，老黃又動心了，約好第二天9點到公司簽約。

沒承想，半夜，黃母給兒子打來了電話，聽說兒子要賣房，老太太都急出心臟病了?！皟鹤?，堅決不能賣房，房子是你的根本，不到撿垃圾的份兒，房子不能賣！你可不能聽別人瞎說，二環邊上的房子能降嗎？”

老黃是孝子，見母親急出了病，只好放棄了賣房計劃。隨著“國五條”細則腳步聲越來越近，中介的電話急如星火，老黃來個拒接，心里卻一天也沒消停過。京“國五條”終于落地，其嚴厲的程度超出了老黃的想象。老黃再打電話給小趙，小趙揶揄道，大叔，房子又降到從前了，再想賣這個價，等10年吧。現在，國家的調控政策一個接一個，誰知道以后會怎么樣啊？

老黃說，股市永遠成不了房市，沒承想，房市如今也快成股市了。鄂爾多斯的房子垮了，溫州的房子也垮了，“國五條”以后，還不定哪個地方的房子垮呢，北京能永遠“獨善其身”嗎？實際上，現在心里最慌的是“房民”。據報道，五道口有個“房民”說自己稀里糊涂就成了千萬富翁，感到恐慌，沒有幸福感。老黃手里握著房子，內心并不輕松。

投資地產，純粹是被逼出來的

投資地產，純粹是被逼出來的。頭句話，老黃就這么說。談起自己的生活經歷，老黃不無感慨。老黃說，他是從事英語導游工作的，干到45歲的時候，備感危機。說起來，導游是個青春職業，45歲應當說是到了非退休不可的年紀了。退可是退，但旅行社不給退休金。別說退休金，對于像老黃這樣的臨時導游，旅行社連“三險”都不給他們上。也就是說，像老黃這樣的自由職業者，您干就有錢，不干就沒錢，沒有任何生活保障。

為了保住工作，老黃連得病都不敢請假休息，社里什么苦活累活不賺錢的活兒都往他的頭上攤?？纯粗車袼@個年齡段的人，已經逐漸被旅行社清除。老黃仗著自己外語好、長相年輕，還在這個圈子里混，心里多了份自豪，更多了份危機。老黃甚至拒收客人的小費，反過來，拜托他們給自己寫表揚信，客人省了錢，樂不得給他寫表揚信呢。說實話，為了保住工作，老黃可謂費盡心機啊。

即便如此，社里還時不時用話敲打他，意思是說，我們是同情你，才留下你干，別講條件別撂挑子。你不干，英語導游遍地都是，我們隨時都有可能把你給換下來！那陣子，真是愁壞了黃若水。老了怎么辦？這還沒到老就快斷糧了，以后的路究竟應當怎么走？老黃說他愁得每天下了團，獨自喝悶酒。老天爺餓不死瞎家雀兒。正當老黃發愁的時候，機會來了。

拆遷拆遷，一步登天

2002年，老黃所住的西城區太平橋大街迎來了拆遷。拆遷是為了在西城建金融街，屬于市、區政府的重點市政工程。以往拆遷，是按戶口簿重新分配住房，就是說，你家戶口本上有幾個人，就有資格申請幾套房子。拆遷前，往往出現遷戶現象，弊病很多。這次，政策變了。拆遷辦不管你家戶口簿上有多少人，人家只按你家房本上的實際面積發放補償款，補償款直接發給房本的承租人。至于你拿到錢，家庭內怎么處置，是買房子還是買股票，這是你們家自己的事兒，拆遷辦不管。

老黃是房屋的承租人，也就是說，老黃可以凈得拆遷款。至今，老黃還珍藏著當年的拆遷補償協議。拆遷補償協議上寫得清楚，老黃的住房為60平方米，補償價格是每平方米8540元。加上搬家補助費、提前搬家獎勵費以及空調移機費，老黃一次性補償可得人民幣548843元。這可真是天上掉下了大餡餅，老黃說，是政府拯救了他，一紙協議，改變了他今后的生活。

原本，政府是鼓勵拆遷戶買房子的，拆遷戶拿著拆遷協議，到地稅局開出證明，買新房時，可以減免百分之幾十的契稅。比如，一間60.03平方米的新房，計征契稅應是1.6萬多元，根據《北京市契稅管理規定》第七條第（2）項（市政府第100號令），減免稅政策規定，拆遷戶可以得到5000多元的契稅減免。所以，絕大多數拆遷戶都是拆了舊房買新房，無一例外。但是，房子如何買，學問大了。就拿老黃來說，如果在市內買個一室一廳，當年，錢是夠了，但是，老黃的生活依然如故，只是從平房搬進樓房。地方沒變，生活條件改善了，卻依舊改變不了他在旅行社的處境和對以后養老的憂慮。老黃說，他拿到了錢，心里并不輕松，就像站在了十字路口上，不知道該往哪里走。

正巧兒，老黃在書攤上買了一本書，叫《富爸爸，窮爸爸》，作者是羅伯特·T·清崎和莎倫·L·萊希特。這是一本最早在中國走紅的有關投資理財的書，書攤上加價賣，供不應求。老黃連夜讀完此書，書中的觀點，像一盞明燈照亮了他的心。老黃說，按照書中的觀點，要想成為富人，一定要創造一個造錢體系，讓這個體系工作。自己提前退休，去做自己喜歡做的事，獲得財務自由。

受此影響，老黃決定投資了。說到投資，當年有兩條路，一條是股市；一條是樓市。2002年的股市風生水起，已經產生出像楊百萬這樣的“中國第一股民”，成千上萬的人都懷揣著錢往股市里跳。乒乓球前世界冠軍莊則棟曾經說過一句話，人生如棋，就那么幾步，走對了就對了，走錯了就錯了。老黃說，下棋需要選擇，選擇非常重要，選擇高于努力。如果選擇錯誤了，越努力后果越不堪設想，所以才有成語“南轅北撤”。沒有投資股市，倒不是說老黃有先見之明，老黃說，他沒有穩定的工作，需要月月見錢。根據實際情況，他選擇了投資房產，出租物業。結果，這個選擇對了。10年以后，原證監會主席郭樹清說，股市不適合于散戶投資。

出租房子的這點兒事

老黃先在回龍觀租了一間房子，然后，拿著錢開始尋找項目。老黃說，找到一個適合于自己的投資項目并不容易，因為沒有固定的職業，他不能貸款買房，所以，他只能選擇一次性付清的項目。轉悠了兩個星期，老黃終于在保利大廈附近發現了一個新建項目，酒店式公寓，開發商為某牛奶集團。50平方米的小戶型，跟飯店的標準間沒區別，總價50多萬，好像就是為他量身裁體定作的。據銷售人員介紹，這個地段的租金每月至少5000元。沒猶豫，老黃當即就和開發商簽了約。

投資房產需要時間的考驗，急功近利不行。老黃說，開始幾年，租金收益并不算太理想，一直在3000元左右徘徊，物業費和供暖費還得他交，凈收益并不高。老黃說，究其原因有兩點：第一，東直門地區的繁華度沒有這么高，機場高軌和交通樞紐尚未建立，周邊的大廈不密集，產生不出蝴蝶效應；第二，公寓內小戶型太多，業主多為投資客，互相壓價出租。

此時，股市宛如森林里燃起了一把火，漲得翻天覆地。老黃說，與他同拿拆遷款的還有院里的鄰居老李，人家就把錢投到了股市，股市漲到6000點的時候，老李賺了個盆滿缽滿。那時候，老李成天給老黃打電話，勸他把房子賣掉，趕緊跑步入市，說中國的股市早晚得跟印度似的漲到上萬點。當時，老黃真的很郁悶，看看人家老李，成了證券公司的VIP，每天坐在交易所里，一壺茶一包煙，隨便敲敲鼠標，錢就跟長了腿似的往腰包里跑。

看到老李輕輕松松地掙錢，老黃還真就動了賣房入市的念頭。沒承想，賣房子兌現并非易事，房子掛在中介，好幾個月也無人問津。幾個月內，股市卻跟坐了滑梯似的跌了下來，許多股民弄了個血本無歸，老黃再給老李打電話，老李連電話都不接了。老黃說，幸虧沒賣房，月月有房租，旅行社說話也客氣了，知道老黃不是等米下鍋的人啊。

京城“瓦片族”

采訪進行了一個小時。期間，老黃接了好幾個電話，來電話的人不是跟他談書畫就是談攝影、談跳舞。看來，老黃現在完全是生活在興趣和愛好之中。果不其然，老黃說，他現在已經不工作了，明年年底，可以從社保拿到年金，他有20多年的工齡，保險金大部分是他自己上的。如今，他暫時靠房租生活，生活還算過得去，參加了個中老年書畫班，作品在網上獲過獎。聽老黃的話音，還挺有成就感的。

筆者說，看來您是加入到京城的“瓦片族”，一個時尚新興的群體。

老黃想了想，回答道：其實，京城“瓦片族”早已有之。八旗子弟就甭說了，太遠。話說“文革”前，一部分北京人有很多房地產。電視上曾經介紹過京劇名家袁世海，據袁家的后人說，“文革”前，他家的房子多得不得了，圈兒內號稱“小故宮”。當年，馬連良的宅子就在現在民族飯店的斜對過，高臺階大紅門，旁邊有車庫，里邊的房子恐怕不下幾十間。什剎海附近，全是胡同和四合院，除了王府和名人住宅，大部分也是普通市民的房子，一個家庭有個四合院兒，在咱京城不算是新鮮事兒。

“文革”前，就有人靠房租生活。據老輩子神侃，西城區有條街叫十八半截（現在已經全部拆光，成為金融街一部分），當年二九一十八，九條胡同就一個房東?！拔母铩鼻埃繓|群體生活得十分低調，不張揚，房租收得也不高，一間房8毛錢，基本上和公房的租金持平?！拔母铩遍_始，房子全充了公，過去，房客把房租交房東，以后，就全交房管局了。很長時間，“房東”這個詞消失掉了。

改革開放以后，國家給私房房主落實了政策，再加上政府性的拆遷工程，房東也就是“瓦片族”又開始出現了。說了歸齊，還是涌入北京的外地人太多，房地產市場呈現出過度火爆不堪重負的局面。老黃說，有時候他去小飯館吃飯，乍起耳朵聽，前后左右全是外地口音，純北京爺們兒沒幾個。10年前，天通苑的房子租不出去也沒有買賣?，F在，您再到天通苑看看，房產中介遍地開花。一個樓房的涼臺竟可以租出500元錢，房價飆升到每平米2萬元。當初，北京人買的時候，可是每平方米2600元啊。現在，流行個詞叫“重房主義”，這么大的利潤，老百姓能不重視房子嗎？

老黃和“我愛我家”的故事

筆者問，據說您現在已經不是自己出租房子，而是把房子交給房產中介來管理，是嗎？

老黃答道﹕您說的是房屋管家吧？房屋管家可是個新生事物，改革開放之前絕對沒有。老黃說，在北京做房屋管家業務的，主要有“我愛我家”和“鏈家地產”兩大公司，“鑫尊地產”曾經也做過，但后來不做了?！拔覑畚壹摇笔强砍鲎夂凸芾矸慨a出身的，“鏈家地產”則側重于賣房子，同時也兼做這方面的業務。論做房管，兩家公司都可以信賴，比較而言，還是“我愛我家”更好些?！版溂业禺a”收房子很謹慎，店長都沒權利直接簽單，得等總部派專員來審核，價格壓得比較低?！拔覑畚壹摇笔辗恐鲃?，業務員就有權利直接簽單，而且給的價格比較高。

幾年來，老黃一直委托“我愛我家”給他管理房子，非但沒有發生過不愉快，而且他還覺得有愧于這家公司呢。老黃說，他房子的起租期是在每年的1月份，1月份是租賃市場的淡季，臨近春節還有多少人租房子啊？可是，保利大廈這一帶缺房子，只要有房子出租，中介就瘋搶，淡季也不淡。有兩次，“我愛我家”都是以比較高的價格收了老黃的房子，結果，人家沒賺到錢。第一次，房子3個月沒租出去，“我愛我家”的業務員小焦找到老黃說，錯過了最佳出租期，為了挽回損失，只好加價，越加價越租不出去，他們只好違約，終止合同，認賠了。老黃得了3個月房租，外加一個月的違約金，他倒合適了。

老黃說，正是由于“我愛我家”名氣大，聲譽不錯，房主們信任它，3月份，才會在望京和酒仙橋地區發生震驚京城的“張金鳳”事件。合同是在“我愛我家”店里簽的，看來，“我愛我家”要面臨風雨的考驗了。可欣慰的是，根據最近報道，“我愛我家”已經先行墊付了9位售房人尾款共計2286.36萬?，F在，“我愛我家”已對張金鳳等提起了民事訴訟。

采訪結束，筆者的心情異常沉重?！胺棵瘛焙汀肮擅瘛笔莾蓚€巨大的群體，北京有多少房民不得而知，如果除去自住，擁有剩余房產的人都算是“房民”的話，那么，北京的“房民”數量恐怕絲毫不會少于“股民”吧。他們如何看待手中的房子？如何面對“國五條”？每一個房民都有屬于自己的故事。

（編輯·麻雯）

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