美國：最具性價比的海外房產投資市場

2013年月10月初，綠地集團與美國森林城公司簽署諒解備忘錄，二者將成立合資公司，綠地持股70%，共同收購開發后者持有的布魯克林大西洋廣場地產項目，總投資預計超50億美元，建設以中高檔公寓住宅為主的綜合社區。這是紐約20年來最大規模的房地產單體項目，同時也是中國房企迄今為止在美最大投資。隨著美國及其他國家的房地產市場出現復蘇跡象，2012年以來，包括碧桂園、中國建筑、中國鐵建、萬科、綠地、萬通、中坤等十余家房企紛紛“出海”，投資規模達數百億美元。

與“后知后覺”的房企相比，購買海外房產早已成為中國投資人的熱門選擇，這一由移民和留學帶動的需求，又反過來在一定程度上推動了包括美國、澳大利亞和加拿大等國的房價上漲。累積影響最為明顯的當屬加拿大，中國資本的流入雖非決定性因素，但在創歷史低點利率和經濟復蘇的推波助瀾下，過去3年加拿大的房價持續上漲，以至于許多人認為上漲的幅度使其房市有崩盤的風險。

中國富人的投資潮席卷各國投資移民的熱點城市。全美房地產經紀人協會（NAR）的最新報告顯示，截至2013年3月底之前的一年里，中國籍人士在美購房總價值達123億美元，占外國人在美購房總額的18%，緊隨加拿大成為美國市場的“外國房東”亞軍。而根據世邦魏理仕的報告，未來數年，中國富人還將花費數十億美元在美國房產上；美國是中國投資人首選的國家，加拿大和澳大利亞分列二、三位；富有的中國個人和精明的中國企業正大舉買入世界級城市中的物業。

中美房價解剖對比

去美國旅游的人，通常回國后都會有一個頗為一致的感慨，美國東西好便宜。不用說中國，相比澳大利亞和加拿大，美國國民收入不低，但不論是吃的用的都比兩國便宜。這同樣適用于房價，在金融危機的打擊下，美國房地產市場持續低迷，多數城市房價回調三四成，美國的房子似乎成了中國富人眼中的“白菜”。

理論上，美國房價應比中國貴，仔細比較，其實比中國便宜不少。房產產權可私人永久擁有，房產的壽命是中國的2-3倍，加州很多社區都能見到上百年的木制房子，品相、價格與新房相差不遠。而中國住宅物業只有70年使用權，但房價已堪比發達國家水平。

更重要的是，在房價對比中，很多人忽略了建筑面積與基于居住面積項目產生巨大的價格差異。中國新房得房率（實際居住面積和建筑面積之比）多數只有70%，而在美國居住面積必須是可用面積，陽臺、車庫都不能計入在內。因此，相同的出售面積下，美國房產的實際面積比中國多20%-40%，每平方米房價被低估至少30%。此外，美國沒有毛坯房的概念，出售房產按中國標準均屬于精裝修，包括衛生間和廚房配套設備還有空調和地板暖氣，所以，比較房價應從美國房價中剔除裝修和設備費用，或在中國房價中加入相應費用，除面積上30%的差異外，還需要計入另外至少10%裝修和設備成本。

房市回暖 中國豪客扎堆

自2006年7月房價到達高點至2012年3月探底，標普美國20大城市房價指數一度累計下跌了35.08%。在經歷了這期間從不斷探底到緩慢筑底的痛苦過程后，美國樓市自2012年下半年開始復蘇，于2013年二季度加速回暖。截至2013年7月，標普美國20大城市房價指數比同期上漲12.2%，新房銷售、成屋銷售、建筑支出和住宅開工等數據均呈現持續改善跡象，而同期按揭貸款利率跌至歷史低點，存量房供應開始萎縮，創造出對投資人十分有利的投資環境。

這當然主要歸功于奧巴馬當選總統后推出的多項住房救助項目，但中國資金的推波助瀾也發揮著一定的作用。一邊是國內房價的步步攀升，一邊是移民熱、留學熱的助推，回暖中的美國房地產市場自然而然吸引了大批中國買家，購房團的身影幾乎遍布全美各州。如今，在美國的50個州，中國人已在44個州躋身當地外國投資客的前5名，在紐約、夏威夷排第二，在加利福尼亞排第三。過去一年，加州房地產市場出售的房子有一半是賣給中國人。在華人買房首選的大洛杉磯地區，學區較好的熱門地段，房價在過去一年多的時間里甚至有翻番的。

更令美國人大跌眼鏡的是，當許多美國人被沉重的房貸壓得喘不過氣，甚至有不少人因為付不起按揭房子被沒收拍賣的時候，70%的中國買房客是用現金一次付清。不僅如此，美國全國房地產經紀人協會的統計顯示，中國人在美買房的中位價格是42.5萬美元，是全美中位房價的大約一倍，比外國人在美購房的中位房價27.6萬美元也高出5成，顯示中國人對高端住宅情有獨鐘。

不過，值得注意的是，美國房市的反彈速度似乎有點急，房價急升意味著推動的力量來自外部，雖然中長期恢復的趨勢不變，但短時間內回調的壓力較大。房價的漲幅已經超過同期經濟和家庭收入的增速，說明美國經濟復蘇仍過度依賴房地產回暖，缺乏實體經濟支撐的復蘇，容易出現反復。

最大機遇在商業地產市場

事實上，中國的富人們已經不僅僅局限在公寓和豪宅上一擲千金，回報更為穩定的商業地產項目也正在進入他們的視線。張欣家族于2013年6月買下了紐約通用大樓的少數股權。紐約優質寫字樓租金回報在5-6%，高于香港和新加坡的3-4%。且亞洲辦公室租約平均租期僅為3年，倫敦或紐約的租約則為15-20年。

當然，吸引投資者視線的不僅僅是簡單的客觀數據。美國本輪房市泡沫破滅后，商業地產交易價格和交易量下降很快，相比住宅市場更快觸底，而由于商業地產不良貸款消化更快，其價格反彈也比住宅市場更快。因此，不同于以往的經濟周期，此次金融危機后，美國商業地產復蘇卻領先于住宅市場，商業地產從2011年下半年開始就已出現明顯的復蘇跡象，而住宅市場到2012和2013年才企穩。全美商業地產平均價格從2007年12月的峰值到2009年12月的谷底下跌了40%。截至2013年7月的數據顯示，商業地產價格比2007年的峰值僅低15%。

另一方面，住房市場全面大幅回暖，也將為辦公樓市場2014年的持續復蘇提供動力。世邦魏理仕研究報告預計，全美辦公樓租用量將在2013年底恢復到衰退前水平，預期2013年的租用量將平均增加3.5%，2014年將加速增加至4.4%。空置率2013年底將降至14.9%。2014年辦公樓市場將加速復蘇，到年底空房率有望降至13.8%。