集體土地上的公租房

四月的太舟塢，隨處可見(jiàn)的是工地。這讓村民葛軍想起了去年的一次村民代表大會(huì)：“一開(kāi)始，也有些人不同意建租賃房，后來(lái)大伙覺(jué)得，政府管建、租，咱們能收房租，收入穩(wěn)定。”

那次大會(huì)討論的是在太舟塢一塊集體產(chǎn)業(yè)用地上建租賃房的項(xiàng)目。近日，這一項(xiàng)目已進(jìn)入施工階段，成為北京集體土地建公租房試點(diǎn)中最早動(dòng)工的項(xiàng)目。

太舟塢試點(diǎn)

占地400多平方公里的海淀區(qū)，土地資源一直很緊張。作為北京的上風(fēng)口，受到圓明園、頤和園等景區(qū)的影響，海淀區(qū)的樓房大多限高。與此同時(shí)，高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)在此聚集，大量人才引進(jìn)，也造成海淀區(qū)“資源稟賦有限，保障需求強(qiáng)大”。

據(jù)海淀區(qū)住房保障管理部門統(tǒng)計(jì)，截至2012年底，海淀區(qū)有輪候家庭 2.8萬(wàn)戶。“住房解困壓力較大。”海淀區(qū)房管局副局長(zhǎng)陳寶興說(shuō)。

“解決住房問(wèn)題不能就房地產(chǎn)談房地產(chǎn)，就房?jī)r(jià)談房?jī)r(jià)。”海淀區(qū)建委一位負(fù)責(zé)人認(rèn)為，房?jī)r(jià)高企的重要原因是市場(chǎng)供求失衡。由于城市容載量的限制，不允許以無(wú)端擴(kuò)張的模式來(lái)發(fā)展，在這種情況下，只有重點(diǎn)發(fā)展公租房，才能實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展過(guò)程中一些群體的住房過(guò)渡性解困。

在建設(shè)用地資源緊缺的城市，如何解決保障性住房的土地供應(yīng)問(wèn)題？如果用傳統(tǒng)方式，先征地再開(kāi)發(fā)建設(shè)，會(huì)產(chǎn)生較高的建設(shè)成本及利息成本，匹配公租房租金存在困難。而在集體產(chǎn)業(yè)用地上建公租房采取的是占地方式，成本較低。2010年，海淀區(qū)開(kāi)始探索這個(gè)模式。

對(duì)此，國(guó)土資源部門的態(tài)度一直很謹(jǐn)慎。2011年5月，國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)保障性安居工程用地管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確提出要防范和杜絕擅自利用農(nóng)村集體土地興建公租房，嚴(yán)肅查處“小產(chǎn)權(quán)”房。

然而，隨著保障房建設(shè)供地壓力的逐漸加大，2012年1月，國(guó)土資源部正式批準(zhǔn)北京、上海地方試點(diǎn)利用集體建設(shè)用地建設(shè)公租房，海淀區(qū)唐家?guī)X、太舟塢、皇后店與朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)被納入到北京市集體土地建設(shè)租賃房試點(diǎn)中。

“這讓集體土地能平等地享有開(kāi)發(fā)權(quán)。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，試點(diǎn)為地方政府提供了新的政策空間，而且不占用年度城市建設(shè)用地指標(biāo)，地方政府何樂(lè)而不為？

對(duì)于溫泉鎮(zhèn)太舟塢村來(lái)說(shuō)，建租賃房是一項(xiàng)投資。在溫泉鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長(zhǎng)王兵看來(lái)，投資項(xiàng)目最好是“短平快”，風(fēng)險(xiǎn)低而收益快。“經(jīng)過(guò)多渠道調(diào)研，我們覺(jué)得還是建租賃房項(xiàng)目最靠譜。”

太舟塢附近的環(huán)保科技園，每天早上有100多輛大巴車，將這里的職工從四面八方接來(lái)上班。“租賃房項(xiàng)目不但能給村民帶來(lái)收益，還能解決產(chǎn)業(yè)園區(qū)一些職工的住房問(wèn)題。”

據(jù)了解，試點(diǎn)中的這片集體產(chǎn)業(yè)用地面積5.9公頃，建設(shè)規(guī)模約為14萬(wàn)平方米，可提供約2400套租賃房。

根據(jù)試點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)施方案，太舟塢的租賃房建成后將由海淀區(qū)住房保障管理部門躉租，區(qū)住房保障管理部門向村集體組織支付房租，然后配租給保障家庭。

海淀區(qū)政府相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在集體土地上建租賃房的模式采用占地而非征地的方式，農(nóng)民會(huì)有租賃房屋收入的逐年分紅，收入持續(xù)穩(wěn)定。而且當(dāng)?shù)亍吧蠘恰鞭r(nóng)民可以參與公租房社區(qū)的物業(yè)管理，成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的工人，解決就業(yè)問(wèn)題。

“對(duì)農(nóng)民富余的安置房，我們還用躉租的方式保障農(nóng)民的‘瓦片經(jīng)濟(jì)’收益。”這位負(fù)責(zé)人說(shuō)。

“每一道都是坎”

在集體產(chǎn)業(yè)用地上建租賃房，這個(gè)模式引起的社會(huì)爭(zhēng)議一直未間斷，試點(diǎn)項(xiàng)目也受到各種質(zhì)疑。它會(huì)不會(huì)擾亂土地管理秩序？它能成為解決公租房供地問(wèn)題的有效途徑嗎？

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，如果在集體土地上建商品房，不符合法律。但太舟塢是在保證農(nóng)村集體土地所有權(quán)的前提下建公租房，既充分利用了閑置的土地，又能為低收入市民提供保障性住房。

“這種試點(diǎn)只能短期解決公租房房源緊缺的問(wèn)題。”全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)理事陳寶存分析，一個(gè)成熟的社區(qū)形成一般需要十年以上的時(shí)間，現(xiàn)在北京已經(jīng)有一些五環(huán)以外的住房因?yàn)樘h(yuǎn)及配套設(shè)施不全等問(wèn)題空置。而承租公租房的人群通常沒(méi)有車，非常在意交通、時(shí)間成本，因此公租房應(yīng)該在市區(qū)，而不是郊區(qū)。

聽(tīng)到太舟塢將建公租房社區(qū)的消息，海淀區(qū)的王女士并不興奮，雖然她家也屬于海淀區(qū)兩萬(wàn)多戶輪候家庭之一，但她表示，“我不想住到村里去。”除了擔(dān)心離城區(qū)太遠(yuǎn)，工作、生活都很不方便外，她還擔(dān)心公租房社區(qū)的環(huán)境和治安。

這也是很多保障家庭的擔(dān)憂。

事實(shí)上，這一項(xiàng)目實(shí)施起來(lái)并不順利。太舟塢的試點(diǎn)工程突破了既有的審批程序，有很多后續(xù)協(xié)調(diào)工作要做。“立項(xiàng)、土地、規(guī)劃等，每一道都是坎。”海淀區(qū)建委負(fù)責(zé)人感嘆。

解開(kāi)資金難題

按照試點(diǎn)方案，建設(shè)資金由集體經(jīng)濟(jì)組織籌集，租金收益歸集體經(jīng)濟(jì)組織所有。“村集體組織哪有那么多錢。”王兵苦笑著說(shuō)。由于租賃房項(xiàng)目不涉及征地，集體產(chǎn)業(yè)用地不能抵押，很難從銀行獲得貸款，村集體拿不出足夠的建設(shè)資金。

“太舟塢公租房項(xiàng)目需要8億左右的資金。”王兵告訴《民生周刊》記者。

錢從哪里來(lái)？如何讓保障家庭安心入住？一個(gè)又一個(gè)問(wèn)題擺在面前。

為了協(xié)助籌集建設(shè)資金，海淀區(qū)房管局提前參與到太舟塢租賃房項(xiàng)目中。海淀區(qū)房管局公租房中心副主任李曉南告訴《民生周刊》記者，區(qū)政府按照市場(chǎng)租金水平向集體經(jīng)濟(jì)組織預(yù)付三年的躉租租金，緩解項(xiàng)目建設(shè)的資金壓力。

但僅靠這些資金，項(xiàng)目難以為繼。

租賃房屬于長(zhǎng)期持有的經(jīng)濟(jì)成本，可以通過(guò)租金回收投入。根據(jù)這個(gè)特點(diǎn)，海淀區(qū)建委找到了一種新的貸款模式——將租金收益權(quán)作為質(zhì)押品，換取銀行的中長(zhǎng)期信貸。“我們與中國(guó)建設(shè)銀行的合作已經(jīng)基本談妥了，銀行正在算賬，確定每年的租賃收益留多少還貸款。”海淀區(qū)建委負(fù)責(zé)人說(shuō)。

銀行為什么能夠?yàn)橐粋€(gè)租賃房項(xiàng)目提供貸款？

該負(fù)責(zé)人說(shuō)，海淀區(qū)住房保障管理部門與村集體組織簽訂長(zhǎng)期租賃合同，集體組織的收益有保障。“正是這一點(diǎn)讓銀行覺(jué)得可靠。”

海淀區(qū)建委還計(jì)劃在現(xiàn)有的融資產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，增加一定的成本，開(kāi)發(fā)一種金融產(chǎn)品，吸納農(nóng)民手中的征地款。“購(gòu)買金融產(chǎn)品的收益肯定比存銀行的利息高，這樣我們吸納了一部分資金，同時(shí)也增加了農(nóng)民的收入。”該負(fù)責(zé)人表示。

“把建租管看成整體”

“只有不斷加強(qiáng)公租房的合理性建設(shè)，并建立相應(yīng)的法規(guī)，強(qiáng)化管理和監(jiān)督，才能保證公租房的健康持續(xù)發(fā)展。” 清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)季如進(jìn)對(duì)《民生周刊》記者說(shuō)。

王兵一再?gòu)?qiáng)調(diào)，太舟塢租賃房項(xiàng)目是海淀區(qū)北部新區(qū)建設(shè)的一部分，“溫泉鎮(zhèn)將來(lái)是北部新區(qū)的中心。”

他細(xì)數(shù)目前同步在建的項(xiàng)目：“與溫泉二中合作建設(shè)的101中學(xué)溫泉分校項(xiàng)目?jī)赡昵耙呀?jīng)開(kāi)始，翠微小學(xué)分校也在建，溫泉衛(wèi)生院剛剛改建完成。北部新區(qū)占地80萬(wàn)平方米的文化中心也會(huì)在今年五一前開(kāi)工……”

“我們一直堅(jiān)持基礎(chǔ)設(shè)施先行。”海淀區(qū)建委負(fù)責(zé)人介紹，今年海淀區(qū)北部有六條主干線要開(kāi)建，西山隧道工程四月份啟動(dòng)，連通香泉環(huán)島與山后四鎮(zhèn)。

太舟塢這批公租房將在2015年安排保障家庭入住。“社區(qū)會(huì)配置視頻設(shè)備，加強(qiáng)動(dòng)態(tài)管理。”陳寶興說(shuō)，公租房的社區(qū)將委托專業(yè)的物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)，房屋的日常維護(hù)以及使用監(jiān)督管理等工作也有專門的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。

太舟塢、唐家?guī)X、皇后店三個(gè)集體土地建租賃房項(xiàng)目，共可提供約6800套租賃房。海淀區(qū)建委負(fù)責(zé)人認(rèn)為，在集體土地上建租賃房只是整個(gè)保障住房建設(shè)中的一個(gè)環(huán)節(jié)，試點(diǎn)的關(guān)鍵在于“要把建、租、管看成一個(gè)整體”。

即將住進(jìn)太舟塢安置房的葛軍，常路過(guò)太舟塢租賃房項(xiàng)目工地，對(duì)于未來(lái)，他有著些許的期待，“太舟塢肯定會(huì)大變樣”。