北京力推自住型商品房

2013年11月18日，北京市房地產協會向媒體透露，首批自住型商品房申購登記和搖號工作最快將于11月底前啟動。自“京七條”發布以來，作為北京樓市調控最受關注的政策，自住型商品房邁出堅實一步。

據悉，首個搖號項目位于朝陽區豆各莊鄉黃廠村，建筑規模約29 .46萬平方米，預計建成2200套自住型商品房，套型建筑面積均在90平方米以內，銷售限價為22000元/平方米，單套商品住房總價控制在200萬元以內。

10月23日，北京市住建委、北京市發改委、北京市財政局、北京市國土局、北京市規劃委發布《關于加快中低價位自住型改善性商品住房建設的意見》。

北京市政府表示，要在2013年底前形成2萬套供應，并在2014年繼續推出5萬套90平方米以下為主、不超過140平方米的自住型商品房。

自住型商品房最大的吸引力，在于價格比同時段、同品質的商品住房低約30%，老百姓所謂的“打了七折”。

然而，其價格仍高于經濟適用房和兩限房，因此主要針對需求最旺盛的中端人群，即無力購買商品房但又不符合保障房條件的城市“夾心層”。

為防止投資獲利，《意見》規定，自住型商品住房購房人取得房屋所有權證后，原則上5年內不得轉讓；5年以后轉讓的，若有增值，須將差價的30%繳納土地收益等價款。

北京自住型商品房的面世，讓一部分“夾心層”翹首企盼。這一探索能否改變北京房價高居不下的局面，是否具有標志性意義，成為各界關注的焦點。

面向中端人群

國家統計局的數據顯示，9月份北京市新建商品住宅的價格同比上漲了20.6%，居全國之首。10月份同比上漲21.2%，比上海低0.2個百分點。“房價與2012年基本持平”這一房價控制目標，對北京市而言較為嚴峻。

北京市房地產協會秘書長陳志認為，市場的恐慌心理加劇，為北京的房價提供了上漲動力，盡管政府管控，但局部的總量和需求總供應量矛盾很大，房價調控難見成效。

“此時政府推出自住型商品房，就是穩定預期，讓市場逐漸回歸到相對合理的程度。”陳志說。

從今年6月份起，北京就陸續在軌道交通沿線推出“自住型商品房”用地。這些地塊是在土地出讓之前就約定了入市的價格，由房地產開發企業通過“限房價、競地價”等出讓方式公開競得。

截至目前，北京已經在朝陽、海淀、昌平、門頭溝、通州、房山、順義、平谷等多地出讓了11宗涉及自住型商品住房地塊，合計配建面積達126萬平方米。除此之外，北京土地整理儲備中心還有9宗等待出讓，加上近期北京市規劃委展出的7宗，目前涉及自住型商品房的地塊達到了27宗。

據了解，上述地塊大部分位于五環至六環之間，面積控制在90平米以下，每平米2.2萬元左右。一部分位于六環外，房型較大但不超過140平方米，每平米1萬元左右。位于五環內僅有3個地塊——朝陽區高井星牌建材廠地塊、百子灣14號地和豐臺區大紅門油氈廠地塊。

在北京市具有購房資格的家庭，均可購買自住型商品住房，不限戶籍，但優先考慮兩類家庭：一是本市戶籍無房家庭（含夫妻雙方及未成年子女），其中單身人士購買須滿25周歲。二是已在輪候經濟適用住房、限價商品住房的家庭。

符合條件的購房家庭只能購買一套，如將該住房出售，以后不能再購買自住型商品住房。

在陳志看來，自住型商品房或會是引導市場供應結構發生改變的一個新契機，因為該類住房一來能鎖定未來售價，把未來市場可能出現的波動限定在一個范圍內；二來量比較大，區位也有一定優勢；能引導市場的供應結構發生改變，“讓房子回歸到居住功能”。

他表示，北京在供應自住型商品房的同時，保障房的供應量不會減少，自住房不會取代經適房、限價房，“經適房、限價房屬于保障性住房，‘保障’是政府的責任，不但不會削弱，反而會加強。”

或探索三元制模式

上海易居房地產研究院發展研究所副所長楊紅旭表示，北京自住型商品房的準入門檻明顯低于經濟適用房，且供應量巨大，必定沖擊明年北京房價，有望穩住房價。

經濟學家馬光遠則認為，盡管7萬套住房占北京新增供應的比例不小，但相對于旺盛的需求，可謂杯水車薪，也不會成為穩定房價的利器。

在知名財經評論家葉檀看來，北京出臺自住型商品房相關政策具有標志意義，意味著對于普通商品房不會出臺根本性的調控政策。“普通商品房漲得再高，又如何？只要保證本市居民有房住就行。”

中原地產市場總監張大偉分析，自住型商品房如果真有7萬套，可能會鎖定市場起碼15萬需求，很可能會導致房山、大興等剛需集中的區域剛需、首改商品房的物業市場重新洗牌。7萬套房源會切底改變市場的預期，恐慌性搶房很可能消失，反而商品房項目會出現加快開盤，避免與這類型房源直接競爭客戶。

他認為，自住型商品房的推出，是北京在加強限購、限貸等減法措施的同時，加大限價房的供給，首次在調控中做了加法。這傳遞出政府在房價調控思路上的轉變，即從過去主要依靠抑制購房需求，轉向增加房屋供給，特別是有針對性地增加‘定向群體的房屋供給’，逐步實現“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的目標。

“以后北京的可能發展模式是：10%-20%的低收入人群，租住在政府提供的無產權的公租房中。收入改善后可以購買限價商品房。30%的中等收入人群，購買政府提供的有產權的限價商品房中，如果收入上漲，需要改善居住條件，出售物業后，溢價與政府分享。其他人群依然在商品房市場解決需求。”張大偉說。

據媒體報道，北京住建委相關人士介紹，未來北京住房供給或將建成三元制的模式，保障房、自住型商品房以及商品房的比例為1：2：2，即保障房占比20%，商品房占比80%，自住型商品房在商品房中占50%左右。

馬光遠對自住型商品房的尋租空間表示擔憂。“自住型商品房最大的吸引力在于價格優勢，在目前北京商品房年均暴漲20%的情況下，30%的價格優惠空間之大，可想而知。如何分配，就成了關鍵的關鍵。之前經濟適用房等的監管漏洞如果再現，則又成腐敗的高發地。”他呼吁加強監管，避免自住型商品房的投資性質，從而讓真正的中端的人得到自住型的住房。

如何保障自住型商品房的分配公平？據悉，除了搖號全程公證及嚴格審核購房資格外，北京正著手組建限購監督委員會，邀請人大代表、政協委員、業內專家和購房代表等，參加定期開展限購落實情況抽查巡查，對弄虛作假違規騙購的購房人列入黑名單，5年內不準在京買房，對企業協助造假的，凍結全部在京項目的手續辦理，涉嫌犯罪的，移送公安機關查處。

國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲表示，目前中國樓市分化嚴重，北京作為首都，人口聚集快速，房價上漲快，率先探索非常有必要。自住型商品房的推出，正是北京市在探索分層次、分類型的調控新方式，建立調控長效機制上邁出的重要一步。