樓市風向之變

全國矚目的中共十八屆三中全會，部署了改革大棋。只是，只字未提“房價”。

遙想2010年全國兩會，房地產一度占據政協提案半壁江山，舉國上下，廟堂與江湖，都在談房價，何其壯觀！

觀察家們紛紛預言：三中全會“市場在資源配置中起決定性作用”的姿態，意味著樓市調控思路發生了重大變化，調控將更主要地依靠市場手段，“限購”、“限價”等行政手段將逐步退出，完善土地供應和房產稅改革，將成為主要手段。

細看十八屆三中全會的《決定》，全文兩萬字，涉及房地產的主要有兩處。一是第18條中“加快房地產稅立法并適時推動改革”；一是第11條中，“建立城鄉統一的建設用地市場”。

一場持續15年的樓市財富盛宴，似乎又來到了一個節點。風向真的變了？

欠稅3.8萬億元之爭

在三中全會之后，中國經濟界等待樓市新政的同時，11月24日，中央電視臺《每周質量報告》爆出一則新聞：

北京執業律師、注冊會計師、注冊稅務師李勁松，根據國家統計局、財政部以及國家稅務總局公布的房地產相關數據進行分析測算，結果發現，自2005年1月1日至2012年12月31日，8年間，全國各類房地產企業應該繳納的土地增值稅超過4.6萬億元，而實際上，8年間國家征收到的土地增值稅僅僅為0.8萬億元。

央視記者隨后請中國科學院創新發展研究中心康小明重新做了核算，結果沒有出入。這意味著，全國房企應交而未交的土地增值稅超過3.8萬億元。

“如果能把房地產企業欠繳的、應交未交的土地增值稅及時足額地征繳回來，很多開發商的資金鏈應該就扛不下去了，這將使得它們炒高地價、抬高房價的可能性大大降低。”康小明說。

3.8萬億的天文數字，“把小伙伴們都驚呆了！”

一貫善言、好言的全國工商聯房地產商會執行會長、華遠地產董事長任志強，立即代表房產商發言，直指央視“愚蠢無知”，甚至宣稱“正在研究如何公開起訴央視”。

11月26日，國家稅務總局財產行為稅司負責人表示：“巨額欠稅存在誤解誤讀”。論據是：2007年，全國土地增值稅收入同比增長74.3%；2008年增長33%；2009年增長33.9%；2010年增長77.6%；2011年增長61.4%；2012年增長31.8%；2013年1～10月，收入2710.78億元，增長22.2%。“從上述數據可以看出，我國土地增值稅征管力度是逐步加大的。”

這場爭論，無論結果如何，更多的意味是確認了一個趨向的形成：在房地產領域，稅收的重要性已經大幅提升。尤其是在各城市的土地賣得差不多的時候。

樓市核心邏輯未變

要判斷樓市風向到底變沒變，僅僅稅收問題還不能說明一切。最根本的，是要看房地產作為支柱產業拉動經濟的邏輯有沒有變。

這才是樓市15年調控風云下不變的核心。

曾任建設部總經濟師兼住宅與房地產業司司長的謝家瑾，參加了1998年之后十余年幾乎所有房地產政策制定的調研和起草，在她的專著《房地產這十年—房地產風雨兼程起起伏伏之內幕》中，這樣介紹了房改的起點：

1997年12月15日下午，時任副總理的朱镕基召集建設部、國家計委、人民銀行、財政部、國家體改委等部門負責人開會說，東南亞金融風波大兵壓境，中國明年會遇到困難，“我們極不愿意看到明年經濟增速低于8%，硬撐也要撐到8%……新的經濟增長點往哪兒培養？看不準！看得準的一是住房建設，說實話不是看得很準；二是信息產業。現在我想到明年要加大一點投入，就怕投入了收不回。押這一寶，往住房建設中投，加大住房建設……不押這個寶，明年會出麻煩。”

1998年1月14日，朱镕基召開第二次會議，討論房改方案，當有人提出租售比價不理順不符合房改最終目標時，朱镕基說：“我不是為房改而研究房改，否則我現在根本沒時間和你們討論這些問題。我的著眼點是找新的經濟增長點，要通過多建房、多賣房，帶動建材、鋼材等需求，達到擴大內需、拉動經濟增長的目的。不然，我現在也不操這個心。”

正因為如此，謝家瑾介紹說，當時任建設部部長的俞正聲在第二次房改會議上闡述“經濟適用房應該以租賃為主”時，“惹得朱副總理有些生氣，他說：我說了經濟適用住房只售不租！這個問題目前不要討論了。建房后出租不能及時收回投資，對我的拉動經濟沒有作用！我現在最關心的是怎么更快地拉動經濟，其他的問題以后再作調整還來得及。”

事后看來，這次會議是房改方案制定中最為重要的一次會議，從一開始，房改就是關系中國經濟增長的大事件。自此，福利分房結束，經濟適用房走偏。

房地產對GDP增長拉動效應明顯。如果把上下游相關產業的份額計算進去，房地產及相關產業對國民經濟的貢獻已由10年前的3%上升到如今的10%左右。

這個思路其實早就在最高層醞釀。之前的1996年7月11日，時任副總理的朱镕基在聽取匯報時指出：當前宏觀經濟形勢很好，但國企虧損增加，關鍵是打開市場，搞活流通，培植新的消費熱點和經濟增長點。他當時認為，最有可能形成消費熱點的是住宅。

2008年底，金融危機襲來，中央再次祭出“房地產拉動經濟”大旗，2008年12月20日出臺《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，對二手房買賣減免稅收、給改善型住房消費提供信貸支持，支持房地產企業融資等系列政策力托樓市，正在低谷調整的房地產掉頭逆勢上揚，量價暴漲。

到了2010年，房價高企又迎來舉國聲討。正如當年的全國兩會上，全國政協委員蔡繼明對本刊記者說：“是要GDP增長還是要人民群眾幸福？由于保增長壓倒一切，中國錯失了在金融危機中順勢調整房地產的機會，如今，兩會輿論大勢已成，中央再次得到一個順應民意的調整機會。”

此后，新“國十條”出現，史上最嚴厲的調控-“限購令”出臺，延續至今。

樓市主脈未變

房改以來的另一條主脈，就是土地財政的出現。這是為什么一些地方政府對房價下跌比房地產商還著急，甚至對中央調控政策陽奉陰違的原因。

在1998年房改政策出臺前的會議上，朱镕基設定要點之一就是“如何把價格降下來”。此后，“穩定房價”是不變的主題。然而，價格波動本來就是市場的應有之義，事實說明一切，房價暴漲潮一波接著一波。

就在剛剛過去的2013年10月，全國70個大中城市中，新建商品住宅價格同比下降的城市僅1個，上漲的城市有69個。其中，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市房價繼續以逾20%的同比漲幅加速上漲。

要理解中國房地產現狀，需要從土地制度、財稅制度，甚至執政理念進行綜合分析，才能接近本質。

就供給來說，“城鄉統一的建設用地市場”改革，是最有可能改變整個房地產格局的。但就在出現三中全會后放開“小產權房”輿論的同時，國土資源部、住房城鄉建設部11月24日聯合召開堅決遏制違法建設、銷售“小產權房”問題視頻會：“不僅不能讓違法者得利，還要讓他們付出代價”，“最近一段時間，各地要集中精力、集中時間，選擇1～2起頂風違法繼續實施建設和銷售、情節惡劣的案件，直接予以查處，依法從嚴從重處理，向社會公開曝光，以起到警示震懾的作用。”

看來，在房地產成為“支柱產業”之后，房價已經與行政體系、經濟體系深深嵌合，雖然目前的風一陣又一陣地刮著，但只要核心邏輯未變，則房價上漲大勢不會變。