長安8號 京城最貴爛尾樓背后的故事

2013年10月17日，北京CBD，在新光天地工作的白領李麗隨著早高峰擁擠的人群從地鐵大望路站的十字路口穿行而過。這個十字路口被央視新聞評價為“全北京紅燈停滯時間最長”，每天早晨都讓她駐足超過5分鐘。她驚訝地發現，爛尾樓長安8號的圍擋開始撤換，新的廣告牌上醒目地標注了“佳兆業”的Logo。對于李麗而言，新開發商佳兆業的名字或許陌生，但她感覺到，長安8號又換主人了。

當天中午，得到消息趕來的業主王銳卻差點吃了閉門羹。長安8號的售樓處大門緊閉，玻璃門上布滿灰塵。保安警惕地盤問王銳的來意，提醒他需要先預約。反復溝通后才得以進入，大廳里寥寥幾個年輕的女銷售員，態度冷漠，更是讓他大光其火。記者詢問，是否可以取一份樓盤相關資料，對方警惕地回答，項目目前屬于內部認購，尚未對外開放。

“長安8號是北京最貴的爛尾樓，已經是五易其主了。”王銳無奈地告訴記者。2010年，他以樓面價8萬元/平方米的價格買下其中最小的270平米戶型，打算未來將自己經營的機票代理公司搬入這位置絕佳的地段。沒想到，這一等就是3年多，至今他依然在五環外的某寫字樓辦公。佳兆業的入主讓他重燃希望，停工的現場似乎又有明燈亮起，項目圍擋上王府世紀和佳兆業的廣告牌赫然醒目，承建商是中建一局。“開發商至今也沒有給個說法。”王銳又一次無功而返，雖然無奈，但他一直沒有像其他業主那樣選擇退房退款，他明白這塊地的價值并沒有因為項目的爛尾而貶值。

“局”？！

在車水馬龍的大望路口，長安8號“獨樹一幟”，杵在一隅，與CBD繁華的樓群形成鮮明對比，南來北往的人早已習慣這座爛尾樓的存在。

北京市房地產信息網公布的信息顯示，長安8號位于北京市朝陽區建國路86號（大望橋東南角）。當時的開發商北京耀輝置業有限公司在2008年10月和11月領取預售許可證，分別為京房售證字（2008）408號、京房售證字（2008）365號。項目原計劃于2009年開盤，2010年入住，但均未順利實現。預售項目信息欄顯示，它的預售許可證已經到期。

在京城地產業中，有陰謀論者稱長安8號是個“局”，因以其黃金的地段、先進的設計、高端的定位，若建成現房出售，定然被蜂擁搶購。

長安8號第一任主人是北京王府世紀發展有限公司董事長王志才，他曾在公開場合信心滿滿地表示：除位置因素外，這是一個真正的高端物業。公寓大堂挑空19米，在國內是極少有的。該項目的惟一性和不可比性決定了，將來會出現供不應求的局面。除了京城著名房地產大亨的身份外，王志才還是《還珠格格》中扮演晴格格的影星王艷的老公，周迅前男友王爍的父親。

在長安8號四度轉手的過程中，每一任主人都坐擁地價升值全身而退。美聯地產研究部研究員張磊接受采訪時表示，由于這10年來市場行情的整體上漲和地塊的實際升值，幾乎每家公司都在股權轉讓里獲利，來回轉手的實質就是資本層面的運作，長安8號已經不僅僅是一個普通的地產項目了，佳兆業也并不是第一個入局者。

讓人們得出這種印象的是長安8號的前任主人金利豐。金利豐的官網顯示其是一家金融公司，主要業務為金融服務，而非地產開發。若硬要與地產領域牽扯關系，不過是在香港和澳門涉及過酒店的投資建設。自2012年4月以18.3億港元（14.8億人民幣）從奧園手中獲得長安8號51%的股權后，金利豐一直將項目停工擱置，并沒有繼續開發。

曾在奧園時代作為長安8號銷售代理的易居地產對此感同身受，易居地產研究院研究員嚴躍進表示，金利豐根本是一家金融資產公司，通過對長安8號資產的打包和轉手，獲取投資溢價。

與金利豐不同，奧園至少曾經想把長安8號建成，使其成為“只為正在影響世界的人締造”的成功項目。2010年1月25日，在香港舉行的《低碳世界 中國實踐》國際高峰論壇上，奧園地產董事局主席郭梓文與北京王府世紀發展有限公司董事長王志才攜手出席。兩人共同提出了“北京CBD東擴核心區高舒適度的低碳豪宅”的概念，這也為后來雙方的分歧埋下了伏筆。

2009年拿下該項目時，郭梓文便對長安8號寄予厚望。奧園此前深耕南方市場，對進軍北方市場的渴望由來已久，而借助長安8號這樣的明星項目正好可以達成其心愿。恰逢2008年金融危機，債務纏身的王志才找到郭梓文尋求合作，奧園通過認購其項目公司世紀協潤可轉換票據、控股等一系列資本運作成為該項目的大股東、新主人。項目原先的名稱“擎峰”也隨之改名為“長安8號”。

2010年，樓市回暖，長安8號尚未建成便以8萬元/平方米，超出周邊樓價數萬元的高昂價格預售。除了打出澳大利亞TMG建筑設計集團首席設計師、全球排名第一的酒店室內設計公司赫西貝德納（HBA）聯合私人有限公司的新加坡首席總設計師共同擔任項目的全面設計外，還利用網絡制造“史上最美售樓小姐”事件，甚至邀請風水大師在銷售中心為客戶“答疑”，并得出長安8號是廣聚財源的風水的結論，所謂“手抓三刀，腳踏七魁，至尊之府，長安8號”。

噱頭并沒有讓長安8號的銷售情況樂觀，120億的銷售目標僅僅實現了10億元。郭梓文開始慌神，此時他認為8萬元/平方米的價格已經不現實了，希望通過降價“促銷”，而王志才則堅守高端定位不讓步，兩人因此產生矛盾。2012年，歷經3年，始終騎虎難下的奧園終于將長安8號脫手，轉售金利豐。

自2004年至今，長安8號歷經了房地產市場的高峰與低谷，那曾是長安街上最后一塊擁有70年產權的土地，定位高端，每一次調控對它的影響都至為明顯。從第一任主人北京王府世紀發展有限公司開始，每次易主，新主人都是信心滿滿，而最后收獲的卻都是繁華落盡后的無限荒涼。

“長安8號每次轉手的節點，都與房地產市場陷入低迷或者政府調控有關。”易居研究員嚴躍進對記者解釋。“戰略層面上，對資產的更新受制于宏觀市場與樓市政策的制約，價值并不高。但通過時間的等待和市場預期的轉變，擴大項目的溢價空間，才是前后幾任主人真正考慮的。”

豪宅與風水

購買的豪宅遲遲不能交付，機票生意也開始走下坡路，業主王銳陷入自我懷疑之中。他因此信奉風水，成為“大師們”的客戶。陳益峰是北京市園林建筑設計研究院、太和風水勘測研究事務所所長，專門從事房地產建筑的風水堪輿。在實地觀測了長安8號的風水后，他得出癥結，并告訴王銳，長安8號乃“孤陽煞”，孤樓泄氣則破財。

持相似觀點的風水大師并不在少數，借助長安8號，他們提醒世人風水的重要性。在圈內頗有名氣、專為華爾街客戶服務、自稱三元派傳人的風水大師紅塵每次來北京，從機場進市區經過建國門外大街，接機的朋友都會對他說：“紅塵，這里有一座北京最著名的爛尾樓，有時間你一定要研究一下。”因為工作室位于附近，紅塵隨后細細研究了長安8號的風水走勢。他認為，“從地形上看，長安8號的正北方是華貿中心，3座寫字樓設計獨特，有如3把明晃晃的巨斧立在城市中間，而斧刃的方向正砍向長安8號。從風水學中的‘喝形’理論來看，長安8號本身由兩座大樓組成，南樓是一座盾牌形狀的半圓形大樓，北樓是高直如樹干的大樓，這種形態形成了自克。在風水五行中，圓形屬金，高直屬木，這兩種五行的關系是金克木，風水學中典型的自克。也就是說長安8號自身設計已經出了大問題，就算沒有外來煞氣的破壞，在此經營居住都會困難叢生。”

與開發商請來助陣的風水大師得出“手抓三刀，腳踏七魁”（“三刀”指的是華貿中心的3座寫字樓，“七魁”指華貿公寓的7棟樓）的解釋不同，紅塵認為華茂中心的群樓顯然對長安8號的氣運構成了威脅。

“長安8號以南有一條通惠河，以五行水木相生的原理，這條河可以使項目起到五行通關的救應作用，本來的確是一條生機。所謂通關，就是在金克木的關系中加入水，于是把相克轉變成相生，成為金生水、水生木的活局。但是非常可惜，這股救命的水氣永遠無法進入長安8號，因為在木形主樓和通惠河的中間，隔了一座金形大樓，這就像在大樹與水源之間深深斬下一刀，斬斷樹根，截斷水氣，以至生意全無，主體大樓成為一支參天枯木，用多少水也救不活。”面對記者，紅塵對長安8號做出最悲觀的判斷。

陳益峰則表達了另一種觀點，長安8號二樓環抱，自成格局，東側是停車場，南側的舊式低矮建筑都難以納入其體系，因此形成了孤樓的格局。風水上把孤樓稱為“孤陽煞”，孤樓泄氣、破財。“風水上講‘孤陰不長，獨陽不生’，長安8號正是此類型。北側的華貿中心，3樓相互依存，其后輔以7座公寓樓，形成樓群；西側的SOHO現代城，4座連樓加6間獨棟；西北面的萬達廣場十幾座樓宇，皆互為唇齒，相輔相成。”

風水大師們的“看衰”言論并不受開發商歡迎，而在長安8號的業主論壇里，以王銳為首的業主們卻積極尋求“破局”的方法。或許，在數次更換開發商、維權無果后，尋求風水上的精神寄托成了他們唯一的慰藉。

在如何破局上，陳益峰和紅塵得出的結論不盡相同。或改造廣場或將南北二樓倒置，不過兩人的破局方法在現實當中，實現的可能性微乎其微。

爛尾樓專家

作為長安8號的第五任主人，佳兆業素有“爛尾樓專家”的稱謂，這家此前立足深圳的開發商以多次拯救爛尾項目而聞名業內。

21世紀網曾披露，佳兆業經過一年半的爭取，從世紀王府和金利豐集團手中收購了100%的股權，耗資60億元拿下長安8號項目。但此信息并未得到佳兆業方面的確認，佳兆業集團品牌經理周婷對記者表示，佳兆業與長安8號項目公司北京耀輝置業簽訂的是代管代建協議。具體合作內容不便透露，可以確定的是，佳兆業將會主導該項目的開發運作，包括從項目定位、工程管理、營銷推廣到后期的運營管理等。

曾任長安8號項目顧問的RET睿意德執行董事張家鵬告訴記者：“佳兆業與奧園當初進京的目的相同，作為一個全國化戰略的企業，它在北京拿下這個項目會是標志性的。第一次進京，靠收購長安街爛尾樓，也很值。”

盡管如此，業界依然不看好佳兆業。

“長安8號的股權關系非常復雜，這也直接導致了其頻繁易主。”張家鵬表示。2012年，奧園就是因為紛爭不斷的股權官司，這才最終決定退出。“有的大股東掌握了比較大的主動權和項目的決定權，在外界看來，似乎始終有一方股東不太容易協調。” 張家鵬口中的大股東似乎指的是王志才的王府世紀發展有限公司。面對質疑，王府世紀公關部的工作人員卻對記者表示：“請查詢公司網站的公告，不做其他回應。”

“佳兆業對于長安8號的處理能力確實容易受到市場的懷疑。前幾任主人均是以轉讓項目為獲利方式，佳兆業似乎想運用其‘爛尾樓專家’的優勢，真正運作該項目，從而實現在北京市場的落地。但在規劃等多個方面，佳兆業依舊會遇到障礙。” 易居研究員嚴躍進對記者表示。

對此，佳兆業集團品牌經理周婷否認了這種擔心：“據我們從合作方了解，目前該項目各種關系清晰。”

爛尾10年，長安8號的主體建筑一直裸露在外，著名的“爛尾樓”的既定形象也已深入人心。“北京市住建委近年一直在嚴查建筑質量問題，對于這種高端物業，開發商不會因為這些可控的問題出現瑕疵影響整體營銷的。”美聯地產研究員張磊告訴記者。“如果停工以后再復工，需要進行復檢。要看主體結構（鋼筋、水泥等抗壓、抗凍、抗震方面）是否符合質量要求。”

面對2010年預購時購房的業主，佳兆業似乎也做好了接盤的準備，品牌經理周婷表示：“一切依據原購房合同上的條款執行。”

“一般這樣的情況，先期購房的業主，開發商會根據原購房合同上的條款約定對不能按時交房等問題對老業主進行賠付，或者是贈送一定時間的物業費等方法。肯定會賠償，但這些年北京房價猛漲，預計不會有多少人要求退房。”易居研究員嚴躍進分析。

雖然佳兆業一再強調近年來自身戰略作出調整，風險水平始終控制在合理安全之內。但易居研究員嚴躍進依然認為這種曲線進京的方式，暗藏了諸多風險。他告訴記者，佳兆業總體上仍處于高負債的經營模式之中，其擴張戰略受到太多的制約。爛尾樓項目對資金的期限結構要求更高，尤其目前這一領域也成為地方房企受鼓勵進入的市場。從整體上看，如果不能把控財務節奏，一旦政策轉向，佳兆業或將被拖入泥潭。

資料顯示，長安8號總建筑面積25萬平米，此前定位高端住宅。但佳兆業主導后規劃為公寓式酒店、酒店式公寓、寫字樓、奢侈品商業、頂級會所五種產品類型，以“全球頂級城市綜合體”標準重新打造了項目。佳兆業相關銷售負責人表示：“未來將根據市場情況來確定銷售時間，價格上會根據北京頂級綜合體的標準來銷售。”

“佳兆業將精選城市，精選項目，采取更加靈活的拿地方式，比如合作開發或者代建代管，目前合作開發已成為房地產發展的趨勢，這種開發模式可以實現資源互補，在一些大項目運作上更具優勢。例如北京，競爭雖然激烈，但供應也少，去化率很快，相應的系統性風險也比較小。” 佳兆業集團品牌經理周婷總結道。

下班晚高峰的大望路口，李麗路過長安8號新更換的大幅廣告宣傳牌前，不免稍作停留注目。這一次，似乎“最貴爛尾樓”的破局在即。

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2004年，北京王府世紀發展有限公司通過政府協商等手段，在“8·31”土地大限之前艱難拿下了東長安街大望橋東南角上最后一塊擁有70年產權的地皮。（“8·31”之后，所有經營性土地一律都要公開競價出讓，土地出讓進入市場程序。）王府世紀發展有限公司當時將項目命名為“耀輝國際城”，定位高端住宅，最小的戶型也在270平方米。但在此后長達10年的時間里，項目頻繁易主，歷經“耀輝國際城”、“擎峰”、“長安8號”等名。2013年10月，佳兆業入主長安8號項目，主導項目規劃，計劃建設為大型高端商業地產類型。由于住宅用地的年限為70年，而商業用地的產權年限通常在40到50年。佳兆業此次重新規劃項目將面臨資金、政府、規劃等多方面的問題，對素有“爛尾樓專家”之稱的佳兆業的資源整合能力提出了新的要求。