房地產(chǎn)高燒 城鎮(zhèn)化疾行

房地產(chǎn)高熱不退，說明中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡還在延續(xù)，并且日益惡化。房地產(chǎn)，而不是股市，才是中國經(jīng)濟的溫度計。

國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，7月70個大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）價格下降的城市有4個，持平的城市有4個，上漲的城市有62個。與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個。房地產(chǎn)價格加上房地產(chǎn)投資，以及一二線城市高漲的地價，中國房地產(chǎn)整體仍處于火箭般的上漲周期。

中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，過熱的房地產(chǎn)加劇了失衡，失衡又導(dǎo)致房地產(chǎn)大到不能倒。

此時房地產(chǎn)市場大幅下挫，就是斬斷中國經(jīng)濟最后一根重要引擎。沒有誰敢輕易阻斷房地產(chǎn)市場的上漲，如果提高利率、收緊信貸，6月錢荒的前車之鑒就在眼前，錢荒一出資本市場崩潰，神州處處是鄂爾多斯與溫州。再說，大規(guī)模提高利率根本沒有用，在地球村時代，外部資金可以通過虛假貿(mào)易等手段進入內(nèi)地市場，追逐匯差與利差。五六月份貿(mào)易額大幅上升，正是拜外部熱錢與追求退稅的造假者所賜。中國國內(nèi)提升利率，剛好給了套利者以可乘之機。

我們不能低估富裕人群的房地產(chǎn)購買力，他們不受利率調(diào)控的影響。有業(yè)內(nèi)人士提出我國房地產(chǎn)現(xiàn)金購房率為25%，在房地產(chǎn)政策出臺前后的敏感期，現(xiàn)金購房率可以達到60%以上。

這一數(shù)據(jù)在大洋彼岸得到了印證。美國使用抵押貸款買房的比例不斷下降，危機前只有20%的購房者是“全現(xiàn)金”購買的，現(xiàn)在上升到60%，這是史無前例的數(shù)據(jù)，說明有一股購買力手持現(xiàn)金四處窺伺市場。2012年，來自中國內(nèi)地的投資者在美國房地產(chǎn)總投資為123億美元，占所有外國投資的18%。今年年初部分專做中國客的經(jīng)紀(jì)人表示，有70%的中國購房客全現(xiàn)金購買。對于這些購房客而言，只要房地產(chǎn)可以作為未來保值的投資標(biāo)的，房貸利率是漲是跌對他們來說，毫無影響。

房地產(chǎn)是金融的潤滑劑，在市場失信幾乎到了寸步難行之時，幸虧有房地產(chǎn)，房地產(chǎn)是銀行最認(rèn)可的抵押品。直接、間接與房地產(chǎn)相關(guān)的抵押品在90%以上，沒有房地產(chǎn)就不可能有中國的抵押貸款，也就不可能有地上地下蓬勃的金融業(yè)。

有人提出，可以用直接融資、資產(chǎn)證券化的方式解決金融過于依賴房地產(chǎn)的難題，這種倒果為因的說法是可笑的，直接融資并不能解決失信的難題。中國股票市場因為信用缺失，形如僵尸市場，由于不相信其他品種，信托業(yè)最大的資產(chǎn)來源仍然是房地產(chǎn)。交易者之間普遍不信任的市場，只有房地產(chǎn)尤其是在核心城市重點區(qū)位的房地產(chǎn)，受到所有人的信任。房地產(chǎn)價格有多高，從一個側(cè)面說明了中國的失信成本有多高。除了房地產(chǎn)，沒有其他大宗投資品可以吸納如此之多的民間資金為政府主導(dǎo)的城鎮(zhèn)化所用。

房地產(chǎn)大規(guī)模調(diào)控是不現(xiàn)實，也是不可能的，不僅牽涉到經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、信用根基的建立，還牽涉到土地改革與分稅制的再次改革，積重難返。

未來最好的前景，是通過房地產(chǎn)推動城鎮(zhèn)化，最壞的情況，是房地產(chǎn)在移民大潮、借貸潮之后突然崩潰。有一點是肯定的，以目前的經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)，沒有房地產(chǎn)，就沒有城鎮(zhèn)化。