“限購令”對房地產市場的影響分析

為了保證我國房地產市場持續、穩定的發展，我們有必要全面、詳細地分析“限購令”對房地產市場的影響。本文從我國房地產市場現狀著手，對比分析了“限購令”頒布前后我國一線城市和二線城市房地產市場的現狀，通過結合經濟學原理對該政策進行理論分析發現其弊端，提出相關建議。

一、房地產市場的現狀

（一）一線城市房地產市場發展現狀

我國根據城市的政治地位、經濟實力、城市規模和區域輻射力，選出5個一線城市，分別為北京、上海、天津、廣州和深圳。一線城市經濟實力較強，外來人口較多，房地產市場的需求量也較大，資金也較雄厚。國家限購政策出臺后，除廣州外其他4所城市的房地產銷售量均減少，銷售價格都大幅上漲。2011年，受地方限購政策的影響，這五大一線城市的房地產銷售量均有所下降，而銷售價格除北京外均小幅上漲。

2011年，這五大一線城市的商品房銷售面積除天津和深圳有小幅上升外，其他三所城市均有所下降，而平均售價只有上北京下跌。

一線城市經濟發達，人口密度大，對住房的需求量也大，供求平衡嚴重傾斜，這也是一線城市較其他城市房地產市場更加繁榮的原因。這就導致了一線城市的房地產市場過度繁榮，面對高房價，購買者卻絲毫沒有減少。

（二）二線城市房地產市場發展現狀

我國的二線城市主要由各省、自治區的首府城市及沿海城市組成。與一線城市相比較，二線城市經濟發展較慢，人口密度較小，居民的生活壓力相對較小。對于房地產業來說，一線城市雖然需求量較大，但競爭也相對激烈，房地產市場也日趨飽和，二線城市的相對優勢就此顯現出來。許多房企紛紛轉投二線城市的房地產市場，二線城市房地產的投資價值逐漸被挖掘出來，其地產市場步入了高速發展的軌道。

二、“限購令”對房地產市場的影響分析

在“限購令”出臺之前，二線城市的商品房交易量與交易價格均低于一線城市。在各二線城市中，東部地區二線城市的商品房交易量與交易價格也均高于中部和西部，二線城市的房地產市場仍呈穩步發展的態勢。但限購政策出臺后，各城市房地產市場都受到了“限購令“的影響，一線城市的受影響程度明顯高于二線城市，其中，東部二線城市受到的影響也高于中部和西部地區，中部、西部二線城市的銷售額不降反升，“限購令”的實施對不同城市的影響也有差異性。

（一）“限購令”對一線城市影響的經濟學分析

一線城市因為其優越的地理位置和國家政策的支持，房地產市場發展程度較深，所以“限購令”對房地產市場的影響較大。中國人歷來對住房看得很重。一線城市經濟發達，發展機會多，無論是高新技術人才還是普通的外來務工人員，都愿意去一線城市謀生。面對巨大的外來人口，房地產市場供求嚴重失衡。

1.“限購令”出臺以來，全國房地產市場的住房成交量明顯下降。“限購令”實施后，一線城市對其反應較為強烈，各商品房銷售中心都比較冷清，商品房交易量均有所下降，購房者去看房大多是為了了解限購政策出臺后商品房的價格變動，有些房地產商為了回籠資金使出各種銷售手段以刺激消費者購房，但大多數購房者仍處于觀望狀態。

2.“限購令”將一部分有能力的購房者排擠在外。究其原因，一方面，一線城市經濟較為發達，外來人口較多，對住房的需求量也較大，此次限購政策對非本地戶籍人員購房進行了嚴格的限制，使得一部分剛性需求的外地購房者被擋在限購政策外；另一方面，對于本地有改善性住房需求的購房者來說，受政策影響未能滿足其條件或其他原因而放棄購房。

3.限購政策出臺后短期內房價看似有所松動，但實際上房價變化幅度不大，有些城市的房價甚至不降反漲。對于大多數購房者來說，住房仍是一種消費品。所以“限購令”實施的效果主要表現在抑制商品房的銷售量上，而購房者真正關注的商品房銷售價格變化幅度不大。具體分析，多年來我國房價飛速增長，其增速已經超過了購房者所承受的能力范圍，房價上漲受多方面因素的影響。首先，近幾年房地產市場繁榮，土地價格也隨之上漲；其次，房地產業看似自由競爭，實則集體壟斷。“限購令”是針對購房者制定的政策，限購政策限制住了一部分有購房能力卻不符合購房條件的購房者，從而對商品房的成交量產生了影響。對于地產商來說，沒有實質性的政策對其加以限制，再加之房地產的開發成本增加，房價下降的可能性十分渺茫。

4.“限購令”對除住房外的其他地產形式的限制作用不明顯。從房地產市場的屬性來看，首先，商品房作為一種消費需求，在這個市場上有一部分人的消費需求沒有得到滿足，供小于求。限購政策雖然限制住了一部分的購房者，但巨大的需求量使得房地產市場的發展仍有很大的空間。其次，商品房因為其具有投資性，也是導致房地產市場過熱的原因之一。

一線城市對商品房的需求量大，且經濟實力強，房地產市場受整體經濟市場影響大。限購政策如一劑猛藥，對一線城市的房地產市場進行了強有力的干預，使其迅速冷卻，同時這也使得一線城市的房地產市場“硬著陸”。

（二）“限購令”對二線城市影響的經濟學分析

二線城市實施“限購令”后，房地產市場受到的波動相對于一線城市來說較小。

1.在短期內，“限購令”政策使普通住宅的成交量和價格都發生大幅下跌。東部地區的二線城市人口密度大，經濟發展水平高，居民人均收入與消費水平也高于中、西部地區的二線城市，其商品房的銷售面積和銷售均價也高于其他地區二線城市，特別是銷售均價。各地區限購政策出臺后，東部地區房地產市場受政策影響較大，2010年東部地區商品房銷售面積負增長，而中、西部城市的商品房銷售面積分別增長了19.39%和6.3%，其中，住宅的銷售面積分別增長了-10.77%-55.76%和3.32%。

2.由于二線城市的限購政策相對于一線城市來說也相對寬松，所以有些投機者開始轉投二線城市的房地產市場，使得當地的別墅、高檔住宅和商業用房的成交量和價格上漲。由于各城市的經濟發展程度不同，出臺限購政策的時間不同，限購地區的范圍的不同，對各地區的房地產市場的影響也不同。東部地區人口密集，土地資源相對稀缺，對房屋的需求量大且價格高，房地產市場供求不平衡，房地產投資者看到了其利潤空間，就會產生房地產投機行為。

3.在“限購令”出臺后，部分購房者被政策限制在外，所以就導致了商品房銷售面積的下降。中部地區相對于東部地區經濟較落后，發展速度也較遲緩，“限購令”出臺后出現了商品房銷售面積大幅增加，住房銷售面積卻大幅減少的現象。這種現象的出現是由于經濟發達地區的房地產市場日趨飽和，炒房者的利潤空間逐漸縮小，次發達的二線城市成為他們投資的目標，而限購政策的出臺也讓他們失去了這片“沃土”。西部地區近幾年由于國家政策扶持，經濟發展勢頭正猛，居民生活水平有了極大提高，一部分居民是要新購住房，一部分居民是為了改善住房條件，該地區的剛性需求量大，限購政策的出臺正好抑制了房地產市場的投機行為，為剛性需求提供了良好的發展空間。

“限購令”對二線城市的影響力度相對于一線城市來說較小。我國二線城市較多，政策的松緊程度也有所差異。此外，二線城市房地產市場的供求矛盾并沒有一線城市尖銳，所以說政策影響程度的差別也在情理之中。

三、“限購令”的弊端

“限購令”作為調控房地產市場強有力的措施，在一定程度上顯現了立竿見影的效果。該政策的出臺確實令某些地區減少了購房需求，抑制了大量的房地產投機行為，有效降低了房價；同時在一定程度上緩解了居民買房難、住房難的問題，使社會民生朝著穩定的方向發展。當然政策無法做到兩全其美，有利就會有弊。“限購令”的不利影響在于：

1.人們對國家及地方限購政策最大的質疑在于它是否是一個存在戶籍歧視的政策；

2.限購的實施主要集中在35個大中城市，而其他中小城市并未同步實施限購政策；

3.限購令的出臺確實有顯著的效果，這點是不可否認的，但卻不能形成一種長期機制；

4.真正有住房需求的購房者被限購政策所限制。

此外，我國對于房產查詢并未實現全國聯網，所以造就了一些利用法律法規與制度漏洞在房地產市場進行投機的人。

四、結論與建議

在房地產事業不斷升溫的情況下，中國經濟不斷被房地產所捆綁。加之房地產商對財富的不斷需求，所造成的社會居民保障體系嚴重不足，社會兩極分化愈加嚴重，影響社會和諧發展，為了保障社會經濟的可持續發展，完善社會保障體系，地方政府為響應國家政策紛紛出臺“限購令”，以達到房地產市場穩定的效果。

1.短期內，“限購令”的頒布從單方面限制了購房者對商品房的購買量，達到了對房地產市場的控制，同時也使得我國的房地產市場“硬著陸”，無法在短期內復蘇，對我國經濟的發展產生了巨大影響。對此，我國要盡快形成房地產市場的調控機制，進一步加大公租房、廉租房及經濟適用住房等保障性住房的建設力度。在“十二五”期間，我國要建設3600萬套保障性住房，使城鎮居民住房保障覆蓋率達20%左右。住房保障體系的建設，對穩定房地產市場將起到積極的作用。我國需要加快房產稅的改革，從稅收方面有效控制房地產市場的發展。另外，要建立健全全國房產聯網核查系統，避免“房姐”等類似事件的再次發生。

2.“限購令”的出臺有效地抑制了房地產市場的投機行為，也是對房地產開發商的重新洗牌，從而規范房地產市場的發展秩序。但百姓最關注的商品房價格因其受多種因素影響，“限購令”只能將其穩定在現有水平，樓價大幅下降的可能性是微乎其微的。“限購令”作為對房地產市場進行調控的行政手段，要想成為一種長期機制，仍需不斷完善。國家應該將限購政策逐步向限購、限價、限貸等多方面進行調整。

3.2013年2月20日我國政府公布了最新“國五條”政策細則，新政對我國的房地產市場形成新一輪的強烈沖擊，使有所回暖的房產市場迅速跌至“冰點”。受最新國五條的影響我國部分上市房地產企業股票一度跌停。國五條出臺后，其中有關二手房買賣要征收20%的個人所得稅的政策引起廣泛關注，一時間各地房產中心爆滿，購房者搶在地方政府細則出臺前抓緊時間過戶，二手房交易火爆。另一些有改善性需求的購房者，也加緊對新房的選擇，如果新的細則實施，勢必使這些有改善型需求的購房者陷入一邊是現有住房出售個稅較高短期難以出售，另一邊是二套住房的首付比率在60%以上壓力較大的兩難境地。但從國家對房價的調控來說，受新政影響，購房者的購買欲望會大大降低，需求量減少房價自會走上下行軌道。由此可見政府對房地產市場調控的決心并任重道遠。

房地產市場的形勢錯綜復雜，并受宏觀經濟形勢和國家政策的影響，未來房地產市場需求的結構及模式仍會發生相應的變化，所以說房地產調控未來仍是一項艱巨的任務。

責任編輯：楊再梅