土地出讓市場指導價確定方法研究

摘 要：原有的市級土地出讓權(quán)限下放后，土地出讓市場指導價的確定對于土地市場的規(guī)范發(fā)展有著重要的現(xiàn)實作用。本文通過寧波市本級土地出讓市場指導價確定，對常用的土地評估方法進行分析比較，確定樣點地價標準化處理的方法，并依據(jù)土地出讓樣點地價數(shù)據(jù)確定了樣點均值法和區(qū)域比較法來測算土地出讓市場指導價。

關(guān)鍵詞：土地 出讓指導價 評估

一、研究背景

寧波市本級土地出讓權(quán)限下放后，為保證寧波市原有地價體系的持續(xù)穩(wěn)定和土地市場的健康發(fā)展，需要建立一套以土地出讓市場指導價為主要內(nèi)容的地價綜合監(jiān)管體系。為了完善這套體系，寧波市本級土地出讓市場指導價的準確測定就顯得尤為重要。相對于基準地價，土地出讓市場指導價是基準地價具體區(qū)域的細化，能更清楚地顯示城市地價水平空間的區(qū)域差異，有利于土地出讓的精細化管理。作為一項新的研究內(nèi)容，如何研究一套行之有效的土地出讓市場指導價確定方法，對于處在健康有序發(fā)展階段的土地市場有著深遠的意義。

二、土地出讓市場指導價的內(nèi)涵

土地出讓市場指導價是指某一時段、某一區(qū)域、某一用途類型的土地，在設(shè)定的基準條件下的土地出讓時的市場價格的合理下限。土地出讓市場指導價應(yīng)該按照不同用途、不同區(qū)域、不同規(guī)劃條件等測算確定，并定期公布實施。

以寧波市本級土地出讓市場指導價確定為例，基準期日為2013年7月1日，實施范圍包括寧波市本級的海曙、江東、江北圈內(nèi)、高新區(qū)、東部新城和東錢湖度假區(qū)，土地用途分為商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地和可選擇出讓用地（東錢湖度假區(qū)包括風景名勝設(shè)施用地）。具體設(shè)定的基準條件見表1所示。

三、土地出讓市場指導價確定的原則

土地價格作為土地市場中最重要的杠桿，在優(yōu)化土地資源配置、合理分配土地收益、實現(xiàn)土地資產(chǎn)價值、保證國有資產(chǎn)不流失等方面有著十分重要的作用。為了使土地出讓市場指導價的確定做到客觀、科學、合理，在土地出讓市場指導價的確定過程中必須遵循如下原則。

（一）供需原則

供需原則是指在完全自由的市場中，穩(wěn)定的商品價格通常在供給與需求的均衡點形成。這一原則對土地市場同樣適用，即土地價值通常隨供給的變動而變動。如果某一用途土地的供給數(shù)量與需求相比變多了，均衡價值會下降；反之，如果土地變得更加稀少，供給相對于需求變少，土地均衡價值會提高。

供需原則揭示了在不同的供需狀況下土地價格可能的變化趨勢，對于土地現(xiàn)實價格的確定非常重要。而我國城市土地屬國家所有，市場上能夠流動的僅是有限年期的土地使用權(quán)，土地供方主要由國家控制，這一因素對地價具有至關(guān)重要的影響。

（二）替代原則

替代原則是指在同一商品市場中，在商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時，價格最低者所吸引的需求會最大。土地價格同樣也遵循替代規(guī)律，即某一地塊的價格受同一區(qū)域其他具有相同實用價值的地塊的價格所決定的。換言之，具有相同使用價值、有替代可能性的地塊會相互影響和競爭，使價格趨于一致。

需要注意的是，由于土地具有不可移動性、稀缺性等特征，很難找到像一般商品那樣屬性、條件完全相同的替代品，這里替代原則主要強調(diào)的是市場競爭性。

（三）變動原則

一般商品的價格是隨價格構(gòu)成因素的變化而發(fā)生變動的，土地價格也有相同的情形。各種地價形成因素處于經(jīng)常變動之中，土地價格也在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成。

社會、經(jīng)濟、行政和環(huán)境因素總是處于時刻變化之中，使得土地市場上的各種因素，如一般因素、區(qū)域因素及個別因素也在變動，進而改變不動產(chǎn)的需求與供給，以及土地的效用、稀缺程度、個別條件及有效需求，最終影響土地價值。

（四）預期收益原則

預期收益原則認為，土地價值是由其未來可獲得利益的預期產(chǎn)生。在市場中，土地的當前價值往往不是依據(jù)其歷史價格或生產(chǎn)成本確定的，相反取決于市場參與者對未來利益的預期。

事實上，市場上所有的土地都具有不同形式的收益，這也是土地價值的來源，無論我們采用什么方法進行估價，都離不開土地收益這一價值本源。

（五）報酬遞增、遞減原則

邊際效用遞減法認為，增加各生產(chǎn)要素的單位投入量時，生產(chǎn)的純收益會隨之增加，但當投入達到某一數(shù)值之后，相應(yīng)的純收益不再與追加的投資成比例增加。土地估價的報酬遞增、遞減原則認為，土地投資同樣遵循這一原則，土地價值與投資的關(guān)系存在一個理論上的均衡點。如果超過了這個均衡點，追加的費用將不會使土地價值或收入有同樣比例的增加。

四、常見的土地價格評估方法比較

市場比較法、收益還原法和成本逼近法是國際上公認的三種最基本的土地評估方法，其他的諸如假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正法等都可以看做是這三種方法的衍生。

（一）市場比較法

市場比較法的基本含義是在求取一宗待評估土地的價格時，根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實例進行對照比較，并依據(jù)后者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出待估土地的評估時日地價的方法。

市場比較法是以替代原則為理論基礎(chǔ)，具有現(xiàn)實性和富有說服力。只要有類似的土地買賣實例可以適用，就可以評估土地價格。所以，市場比較法要求土地市場比較發(fā)育，可以獲得足夠的比較實例，適宜于市場比較發(fā)育的經(jīng)常性交易的土地價格的評估。

（二）收益還原法

收益還原法是在估算土地未來每年預期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率，將評估對象未來每年的純收益折算為評估時日收益總和的一種方法。由于土地的固定性、個別性、永續(xù)性等特征，使得土地的使用者能期待在未來年間源源不斷取得純收益，所以，純收益的資本化可以作為土地價格。土地純收益測定是否準確，還原利率選擇是否合適，都會直接影響土地價格評估結(jié)果的準確度。

收益還原法以求取土地純收益為途徑評估土地價格，因此，它適用于有現(xiàn)實收益或者潛在收益土地和建筑物，或是房地產(chǎn)的評估。

（三）成本逼近法

所謂成本逼近法，就是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法。

成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地的評價，特別適用于土地市場不發(fā)育、土地成交實例不多，無法利用市場比較法等方法進行評估時。但由于現(xiàn)實生活中土地價格大部分取決于它的效用，并非是所花的成本，因此成本逼近法在土地估價中的應(yīng)用受到了一定限制。

五、土地出讓市場指導價的確定

（一）總體思路和技術(shù)路線

土地出讓市場指導價確定的基本思路是根據(jù)評估范圍內(nèi)的城市規(guī)劃確定各區(qū)域的主要利用功能和土地利用現(xiàn)狀，在資料調(diào)查和整理分析的基礎(chǔ)上，劃分均質(zhì)地域（區(qū)片），并且按照不同的用途類型和不同的容積率檔次，測算確定各區(qū)片內(nèi)各類用地出讓時市場價格的合理下限（區(qū)片價格）。

按照上述總體思路，寧波市本級土地出讓市場指導價確定將遵循市本級范圍內(nèi)綜合平衡、結(jié)果簡便實用、多種測算方法綜合運用、地價連續(xù)性和動態(tài)性的基本思想，確定“以區(qū)片為基礎(chǔ)，以土地市場交易資料為主要依據(jù)”的技術(shù)思路。具體的技術(shù)途徑如下：

1.資料調(diào)查；

2.區(qū)片劃分；

3.樣點地價標準化；

4.區(qū)片價格的測算；

5.出讓指導價結(jié)果的確定。

（二）樣點地價標準化

寧波市本級土地出讓市場指導價確定是以近5年土地出讓樣點地價數(shù)據(jù)為依據(jù)測算，而出讓樣點地價數(shù)據(jù)包括了不同容積率和不同年份，必須將其修正到基準容積率和基準期日，這就要求確定出容積率修正系數(shù)和年份修正系數(shù)。

1.容積率修正系數(shù)的確定

首先，依據(jù)2009—2013年土地出讓樣點地價數(shù)據(jù)，區(qū)分市區(qū)與東錢湖度假區(qū)，經(jīng)統(tǒng)計分析，分別建立商業(yè)用地和住宅用地的分級別、分年份的容積率與樣點樓面地價之間擬合模型，根據(jù)兩者關(guān)系模型測算確定基于出讓樣點的容積率修正系數(shù)；其次，參考基準地價評估成果，確定基于市場交易樣點的容積率修正系數(shù)；最后，綜合上述兩種結(jié)果，確定土地出讓指導價容積率修正系數(shù)Rr。

2.年份修正系數(shù)的確定

首先，依據(jù)2009—2013年土地出讓樣點地價數(shù)據(jù)，將其按照容積率修正系數(shù)進行容積率修正，經(jīng)統(tǒng)計分析，分別建立商業(yè)用地和住宅用地的分級別的年份與樣點樓面地價之間擬合模型，根據(jù)兩者關(guān)系模型測算確定年份修正系數(shù)Rn。

3.樣點地價標準化處理

根據(jù)前述容積率修正系數(shù)和年份修正系數(shù)，可以將出讓樣點地價數(shù)據(jù)進行標準化處理，其公式為：

式中，pi——第i個出讓樣點標準化后的樣點地價；

piy——第i個出讓樣點的樣點地價；

Rr——容積率修正系數(shù)；

Rn——年份修正系數(shù)。

（三）土地出讓市場指導價確定方法

寧波市本級土地出讓市場指導價確定以《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》為指導，結(jié)合寧波市本級當前土地市場發(fā)育、房地產(chǎn)交易資料豐富、地價樣點分布較廣的實際，主要采用市場地價資料直接進行土地出讓市場指導價確定，用到的方法是樣點均值法和區(qū)域比較法。

1.樣點均值法

對于出讓樣點較多且分布均勻的區(qū)片，其區(qū)片價格可以通過樣點均值法來測算。樣點均值法是指將區(qū)片內(nèi)已有的出讓樣點數(shù)據(jù)進行標準化處理，求取其算術(shù)平均值的方法。其測算模型為：

式中，pi——區(qū)片內(nèi)第i個標準化后的樣點地價；

n——區(qū)片內(nèi)的標準化樣點數(shù)；

Pj——第j號區(qū)片的標準化區(qū)片價格。

2.區(qū)域比較法

對于出讓樣點較少或者缺失的區(qū)片，其區(qū)片價格可以采用區(qū)域比較法來測算。區(qū)域比較法是根據(jù)替代原理，將未知區(qū)域與已知區(qū)域的區(qū)域因素條件進行比較，確定一個修正系數(shù)，以已知區(qū)域的價格為基礎(chǔ)，確定未知區(qū)域的價格。其測算模型為：

式中，p——樣點均值法測算得到的區(qū)片價格；

K——區(qū)域因素比較修正系數(shù)；

Pi——第i號區(qū)片的標準化區(qū)片價格。

K值主要根據(jù)路段之間商服繁華程度、路段位置、路段店鋪職能種類、交通條件和路段規(guī)劃發(fā)展?jié)摿Φ葏^(qū)域因素條件之間比較而確定。

六、結(jié)論

目前，土地出讓市場指導價確定尚處于新的探索階段，盡管可以借鑒以往土地評估的理論方法和評估體系，但仍未形成一套完整系統(tǒng)的評估理論。為了維持土地市場的健康發(fā)展和土地資源的合理開發(fā)，必須完善土地出讓市場指導價評估體系的建立。

本文主要結(jié)合寧波市本級土地出讓市場指導價確定研究對土地出讓市場指導價確定方法進行了初步的研究探索，基本思路是依據(jù)出讓樣點地價數(shù)據(jù)標準化處理，通過樣點均值法和區(qū)域比較法來測算區(qū)片價格，具有一定的操作性。但在實際的區(qū)片價格確定過程中，需要對出讓樣點地價數(shù)據(jù)進行詳細的收集與整理，并且能夠準確地測定樣點標準化處理所需的修正系數(shù)，這樣才能保證最后測算出的土地出讓市場指導價的準確完整性和實踐可用性。

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