發達地區商業空間布局的經驗和啟示

城市的商業布局與城市的發展以及市民生活息息相關，只有合理規劃的商業布局，才能促進城市發展，滿足居民的需求。如何科學有效地去規劃我國的商業空間，筆者認為，應以發達地區商業空間布局為鑒，結合本地特點，制定指導方針，統籌規劃，具體落實。

一、發達地區商業空間布局的措施

（一）美國

美國是世界擁有零售商場最多的國家之一，零售市場占全國經濟的三分之一。美國聯邦政府和州政府對商業網點的規劃建設都沒有具體政策規定，而是由各城市政府負責。市政府結合本城市的特點和需求制定城市總體規劃，政府對商業網點的把控則通過城市總體規劃來實現。

1.制定規劃方案，嚴格執行。美國各城市的商業網點規劃一般由職業民眾和規劃專家組織的規劃委員會負責，他們提出城市商業網點規劃方案，供市長或議會決策、受理并審查商業建設項目。此規劃按照一定程序制定、審批，一經審批，不得變動，如需變更，要按原程序報批。市政府對商業的規劃主要考慮交通方便。而建什么檔次的商店主要考慮當地消費水平，由開發商和建筑商決定，規劃局只提供有關情況和數據，或提一些參考性建議。

2.等級化和郊區化的布局特點。美國商業等級體系分為八種形式：住宅商業街、社區商業中心、大型商業中心、商業廣場、區域性商業中心、時尚/專業店商業中心、經銷型商業中心、主題/節日購物中心。其中，商業廣場內業態結構豐富，消費者能享受“一次購足”的消費樂趣，全天式經營，聚商環境優越。主題購物中心突出商品或商店的主題，布局于較有歷史特色的地段，對游客吸引力大。城市郊區化對其商業中心的發展影響非常重大，美國住宅郊區化加上交通革新，刺激了郊區購物中心的發展，商業分布郊區化的特點明顯。

3.以保護環境和公眾利益為首要原則。美國商業規劃有七個原則：第一，減少交通堵塞；第二，避免火災和恐慌的產生；第三，推廣大眾健康和福利；第四，提供充足的光線和空氣；第五，防止土地的過度使用；第六，避免人口過度擁擠；第七，促進基礎設施、學校、公園的建設。商業規劃的主要目的是使商業設施對環境帶來有益影響，提倡土地及相關資源的綜合利用，增強流通及服務的效能，推進新型化城市的發展。

4.重要交通節點位置的商貿空間打造。美國商貿業發展的一個重要特點就是，在交通系統的主干道附近發展購物中心等商業業態，從而構建住宅區到公交站點和核心商業區有著舒適步行距離的功能混合區。

（二）德國

在商業網點建設中，德國一直奉行自由競爭政策。為防止商業網點的盲目競爭，德國將商業網點規劃納入國土發展規劃，加大對商業網點的規劃力度，同時出臺一些專項法規來規范和管理大型商業設施的建設。

1.城市按功能分區，建立日用品就近供應網絡。城市按功能劃分為專門區、居住區、村莊區、市中心區、工業區、混合區、工商業區等，大型店鋪只能在中心區和專門區域設立，小型商業網點可以分布在各區域。每個區域都會建立日用品就近供應網絡，保障居民的基本生活需求。

2.很多大城市都以市區為中心放射狀規劃商業網點的分布。其發展規劃中，將該市商業區分為周邊地區中心、居民區中心、城區中心、市中心四個等級。不同等級的商業中心，各自承擔相應的商業保障任務，見表1。此外，政府專門開辟、適于駕車采購的購物區和商業中心。

表1 德國商業區等級

3.業態結構豐富。保持產品的和服務的多樣性，防止過度競爭，同時增加購物樂趣。

4.保持城市風貌和特點是增強城市商業活力和特色的重要因素。德國政府十分注重保護古建筑，將城市古典風貌與商業相結合，以此增加特色商業和提升城市的歷史文化品位。另外，德大多數城市以低層建筑為主，禁止在市區內開發高層建筑，以此維護城市的整體面貌。

（三）上海

1.多中心商業空間格局的打造。上海的中心城區根據區位交通、人口分布、消費水平、產業基礎和環境條件等綜合因素被規劃為三個級別的商業中心體系，包括12個市級商業中心，22個地級商業中心和102個社區級商業中心，在上海打造多中心的商業空間格局。3個級別的商業中心布局將上海市的商業活動全面覆蓋。

2.新城商貿中心的打造。隨著城市的不斷擴展，新城區的建設造就了上海商貿發展的新格局。根據上海城鄉規劃體系，上海要建設形成9個新城，將中心城區環抱，同時發展相互錯位和互補的產業聚集區，服務于不同區域的人口，承載城市不同的功能。

3.地下商業的開發。上海市的地下商業由來已久，已經逐漸形成了內容豐富、形式多樣的商業地產類別。從地下封閉式到半開放式，從平戰結合的防空洞到專門開挖的地下街，從品類單調的路攤到綜合性的百貨店，總商業面積約70—90萬平方米。這些各具特色的地下商業在疏緩地面交通壓力的同時，也為市民提供了更為豐富的生活與休閑空間。未來幾年內上海市計劃將打通1600多萬平方米的地下空間，形成一個規模宏大的地下網絡。

4.商業業態創新發展。上海的商業業態呈現四大態勢：一是連鎖企業開店速度放緩。伴隨連鎖企業租金、用工等開店成本快速上升，網點擴張速度呈現下降趨勢；二是超市、便利店進入市場細分階段。為適應消費者個性化需求的發展，高端超市、精品超市、提供更豐富即食食品和服務功能的便利店等細分業態發展前景廣闊；三是百貨業探索回歸自主經營。四是購物中心向社區和郊區發展。隨著上海加快推進社區商業中心發展，社區型購物中心迎來快速發展機遇，未來新建購物中心發展重點將移向新建大型居住社區和郊區市場。

二、我國城市的商業布局現狀

商業網點規劃在我國尚處于起步階段，政府和民眾對商業網點規劃的意識不強。2001年，原國家經貿委才提出商業網點規劃的工作，之后相繼印發了《關于城市商業網點規劃工作的指導意見》、《關于進一步做好大中城市商業網點規劃工作的通知》和《關于加強城市商業網點規劃工作的通知》。2012年，商務部發布《城市商業中心等級劃分》（征求意見稿），為商業網點規劃的編制提供了指導性的意見。從以上措施可以看出，我國商業網點規劃并未納入法律法規中，只是一些指導意見和通知，沒有任何法律約束力。

目前，國內大多城市都已制定商業布局規劃，但商業布局規劃與城市發展的實際情況不符，沒有太多的實用價值，政府在審批大型商業設施設置時，不考慮實際情況，大多拍腦袋決定。商業規劃形同虛設。

近些年，我國商業網點數目增長迅速，但商業服務設施大都集中在老城區，而在城市擴展的新開發地區設施分布明顯偏少，滯后于城市發展。主要有兩大問題：一方面大多數地區商業網點總量不足，商業流通設施建設不足；另一方面結構性矛盾嚴重，業態結構比例失調、大中小商店發展不均衡、布局的不合理導致商業企業盲目競爭，商業區交通擁擠，商業網點的建設與經濟發展越來越不協調。

三、發達地區商業布局對我國的啟示

美國和德國在商業布局已有近百年的經驗，而上海是國內商業空間布局的典范。因此，對美國，德國和上海地區的商業空間布局進行分析，為完善我國商業網點建設的管理制度提供借鑒。

（一）制定城市商業網點發展規劃，加強規劃的執行力度

大多商業規劃商業網點規劃要建立在科學合理的基礎上，綜合考慮居民消費水平市場容量、布局、規模結構、輻射范圍，既要方便人民生活，又要提高企業經濟效益。同時，將商貿業空間發展規劃納入城市總體規劃之中，與市區建設同步，使其具備法律和法規效力。

（二）構建合理的等級體系

對于不同消費人群和定位，德國、美國和上海在商業布局中都規劃不同等級體系以滿足各種需求。我國城市要特別重視商業網點的分層布局，既要有為市內外服務的城市商業中心，也要有為城市的較大區域和其鄰近區域服務的區域商業中心，還要有為市郊城鎮服務和生活區的郊區商貿中心、社區鄰里中心等，形成大小不同類型的商業群。這種層次有別的“多中心”的布局結構，能更方便消費者購買的需要，也是現代城市商業布局發展的一個顯著特點。

（三）交通節點的商業空間立體開發

針對各類樞紐站點不同的需求和特點，重點發展大型樞紐站點，集中考慮沿線商業布局，是美國和上海等城市的成功經驗。我國應抓住地鐵、高鐵等大型交通項目建設商機，優先發展交通節點商業，強調地下與地面商業的融合。地下商業的開發，將有助于解決城市發展進程中的許多瓶頸問題。例如通過建設地下商業街道來疏導地面擁擠的消費人群，達到交通便利和美化城市的目的。

（四）注重商業布局與歷史文化的有機結合

德國在商業網點規劃過程中十分重視歷史文化和城市商業的結合，增加商業網點的歷史文化特色。我國城市在商業網點規劃的過程中既要體現城市商業功能，也要與城市的歷史文化相協調。在地方文化特色較為明顯的城市，商業網點規劃不但要展示現代商業風貌，也要承接本地區的商業文化傳統，從而構造優良且獨具特色的購物環境。

（作者單位：同濟大學經濟與管理學院）

責任編輯：康偉