市場比較法市場狀況調整影響因素與系數研究

摘 要：可比實例的成交日期與估價對象的估價時點往往不同，在此期間，房地產市場狀況可能發生了變化，引發市場供求關系發生變化，進而影響房價。此時，應將可比實例在成交日期的價格調整到估價時點的價格，這種調整稱為市場狀況調整。文章對市場狀況調整影響因素作了系統歸納，歸結為人口、經濟、制度政策、社會等方面因素，并結合不同的市場狀況條件，針對性地給出了確定市場狀況調整系數的方法。

關鍵詞：市場比較法 市場狀況調整 影響因素 系數

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2013）03-068-03

一、引言

在運用市場比較法進行評估時，估價對象的可比實例是在過去的房地產市場狀況下形成的價格，而需要評估的估價對象對應的是在估價時點的價格。由于可比實例的成交日期與估價時點不同，在此期間，房地產市場狀況可能發生了變化，如宏觀經濟形勢發生了變化，政府出臺了新的政策措施，利率上升或下降，消費觀念有所改變等，導致估價對象或可比實例這類房地產的市場供求關系等發生變化。房地產價格的時效性很強，即使是同一房地產在兩個不同時點的價格也會有所不同。因此，應將可比實例在成交日期的價格調整到估價時點的價格，這種調整稱為市場狀況調整，也稱為交易日期調整。由于客觀條件的限制及主觀上重視程度的欠缺，市場狀況調整影響因素及系數未得到我國相關學者、機構充分的研究，因此，有必要對該領域做進一步的探究，以期對我國房地產評估領域市場狀況調整的理論研究及應用進行豐富和拓展。

二、市場狀況調整影響因素

房地產市場作為整個市場的一部分，其價格受市場規律的支配。市場規律的本質為供求決定價格，因此，一切房地產市場狀況影響因素對房價的影響，歸根結底是對房地產供求關系的影響，這些因素或者是通過影響房地產供給，或者是通過影響房地產需求，或者是通過同時影響房地產的供給和需求來實現的。

房地產價格是在多種市場狀況影響因素的綜合作用下，通過影響房地產供求而產生波動的。通過系統地歸納總結，將多種影響因素按照對房價的影響程度的不同確定為以下主要因素：人口、經濟、制度政策、社會等。房價如何變化，取決于某一期間某一種或幾種市場狀況主要影響因素對房價的影響趨勢及程度。

（一）人口因素

隨著人口數量的增長，對房地產特別是居住類房地產的需求必然增加，從而促使房價上漲。反映人口數量的相對指標是人口密度，人口密度對房價有兩方面的影響：一方面，人口密度的提高，將會促進商業、服務業等產業的發展，提高對房地產的需求，導致房價上升；另一方面，人口密度過高，將會造成生活環境惡化，降低房價。人口結構通常包含人口的年齡結構、職業結構、性別結構等，通常，當某一區域以中青年且收入較高而穩定的人口為主時，對房地產的需求較大，房價呈現上升的趨勢。隨著社會經濟的發展和家庭觀念的變化，家庭規模趨向于小型化，家庭結構逐漸向核心家庭、丁克家庭、單身家庭等方向發展。家庭數量的增加，致使住宅需求增加，房價將會提高。

（二）經濟因素

1.居民可支配收入。居民可支配收入及其增長幅度是對需求影響最大的因素。反映居民收入的指標主要有城鎮居民家庭可支配收入和農村居民家庭純收入。城鎮居民家庭可支配收入指城鎮居民家庭在支付個人所得稅、財產稅及其他經常性轉移支出后所余下的實際收入。農村居民家庭純收入指農村常住居民家庭總收入中，扣除從事生產和非生產經營費用支出、繳納稅款和上交承包集體任務金額以后剩余的，可直接用于進行生產性、非生產性建設投資、生活消費和積蓄的那一部分收入。

居民收入的真正增加（非名義增加，即剔除通貨膨脹因素），意味著人們的生活水平將隨之提高，居住與活動所需要的空間擴大，從而會增加對房地產的需求，導致房價上漲。

2.宏觀經濟形勢。宏觀經濟形勢的衡量指標為國內生產總值（GDP）。GDP是指一個國家（或地區）所有常住單位在一定時期內生產活動的最終成果。GDP從總體上反映了一個國家或地區的經濟活動的總規模、綜合實力和人民生活水平的高低程度。GDP增長，意味著社會總需求、投資、消費、政府購買和凈出口都將增加，投資生產活動活躍，房地產需求加大，引起房價上漲；反之，房價下降。

3.物價因素。反映一般物價變動的指標主要有居民消費價格指數（CPI）和生產者價格指數（PPI）。居民消費價格指數是反映一定時期內城鄉居民所購買的生活消費品價格和服務項目價格變動趨勢和程度的相對數。生產者價格指數也稱為工業品出廠價格指數，是反映全部工業產品出廠價格總水平的變動趨勢和程度的相對數。

諸如建筑材料、建筑構配件、建筑設備、建筑人工費等房地產投入要素的價格上漲，會增加房地產開發成本，進而引起“成本推動型”的房地產價格上漲。

（三）制度政策因素

1.房地產制度政策。經過30多年的住房制度改革，目前我國形成了具有中國特色的房地產交易管理及價格制度。交易管理制度政策以國家行政權力來調控房地產供給和需求，進而對房價產生影響。例如，2011年，我國在房價上漲過快的部分城市開始施行限購政策。限購政策的出臺，很大程度上擠出了房地產投資投機性需求，使得房價得以回落。房價政策是指政府對房價高低與漲落的態度及其采取的相應管制或干預方式和措施等，包括對房地產是實行市場調節價還是政府指導價、政府定價等。政府推出的兩限房，即“限戶型、限價格”的住房，便是房價政策的具體體現，將會對其他商品住房的價格形成沖擊。

2.金融制度政策。金融制度政策是指中央銀行為實現宏觀經濟調控目標而采用各種方式調節貨幣、利率和匯率水平，進而影響宏觀經濟的各種方針和措施的總稱。我國的金融制度政策主要包括貨幣政策及信貸政策。

貨幣政策是中央銀行調整貨幣總需求的方針策略，貨幣政策工具包括存款準備金、貼現率、公開市場業務、利率政策、匯率政策等。貨幣政策包括從緊、適度從緊、穩健、適度寬松、寬松五個檔次。采用由緊到松的貨幣政策，會導致房價上漲；反之，房價下降。信貸政策是中央銀行根據國家宏觀調控和產業政策要求，對金融機構信貸總量和投向實施引導、調控和監督，促使信貸投向不斷優化，實現信貸資金優化配置并促進經濟結構調整的重要手段。當采取從嚴的信貸政策時，將迫使開發商減少資金占用和土地囤積，加速住房銷售從而擴大供給，增加購房者成本，抑制投資投機性需求，進而達到降低房價的目的。

3.房地產稅收制度政策。房地產稅收分為房地產開發環節、交易環節和保有環節的稅收。長期來看，房地產開發和交易環節的稅收增加了開發和交易成本，推動房價上漲。但增加或減少開發和交易環節的稅收在短期內是否會導致房價的升降，取決于房地產市場是處于賣方市場還是買方市場。如果是賣方市場，增加房地產開發和交易環節的稅收可以通過漲價方式轉嫁給購房者，造成房價上漲；而減少房地產開發和交易環節的稅收則難以使房價下降，主要會轉化為房地產開發企業或者賣房者的“超額利潤”。如果是買方市場，增加房地產開發和交易環節的稅收主要會使房地產開發企業或者賣房者通過降低利潤等而“內部消化”，難以使房價上漲；而減少房地產開發和交易環節的稅收則會使房價下降。

房地產保有環節的稅收包括房產稅、城鎮土地使用稅，我國上海、重慶已于2011年對部分個人住宅開征房產稅。通過增加房地產保有環節的稅收，使得房地產的持有成本升高，抑制房地產投資和投機需求，從而減少房地產需求并增加存量房地產供給，使得房價下降。

4.相關規劃和計劃。對房價構成影響的由政府編制的規劃和計劃包括國民經濟和社會發展規劃綱要、土地利用總體規劃及住房建設規劃等相關規劃和計劃。

我國“十二五”規劃綱要提出，我國將在5年內建設3600萬套保障性住房，其中，2011年、2012年各1000萬套，之后3年建設1600萬套。住房建設總量增加，特別是保障性住房的建設規模增加或在住房建設總量中的比重提高，無疑會減少對商品住房的需求，進而使商品住房的價格下降。

（四）社會因素

1.城市化水平。一般采用城鎮人口占總人口比重這一指標來衡量城市化水平，該指標又稱為城市化率。目前，我國以年均1%的城市化率增長速度推進城市化建設。城市人口居住數量迅速增長，導致相關產業的發展、競爭的加劇、空間資源的稀缺，房地產市場形成供小于求的局面，拉高了購房者和投資投機者對于房價上漲的預期。

2.投資投機性需求。投資性需求主要是把房地產作為一種資產進行投資，加以儲存，以期望將來能夠實現保值、增值的目的。投機型需求是指不是為了使用或出租，而是為了再出售（或再購買）而暫時購買（或出售）房地產，利用房價的漲落變化，從中獲得價差利潤的需求。

相對于房地產投資，房地產投機將會使房價產生更大的變動。當房價不斷上漲時，預計房價還會上漲的投機者紛紛購買，哄抬價格，造成一種虛假需求，促使房價進一步上漲；當房價下跌時，預計房價還會下跌的投機者紛紛拋售房地產，導致房價進一步下跌。

三、市場狀況調整系數的確定方法

市場狀況調整系數的確定方法主要包括價格指數法、價格變動率法、時間序列分析法及專家咨詢法。由于市場狀況影響因素對房地產市場的影響最終反映在房價上，因此，采用與房價相關的數據構造的價格指數法來確定市場狀況調整系數更具有科學合理性。

（一）價格指數法

房地產價格指數是反映兩個時期房價變動趨勢和程度的相對指標。價格指數建立的一個基本原則是樣本的同質性，房地產價格指數反映的是同質住宅的價格隨時間的變化情況。同質住宅是指特征隨時間不會發生變化的住宅，它能夠完全反映純粹由于市場環境變化而導致的價格變化。

按照基準期的不同，價格指數分為定基價格指數、同比價格指數及環比價格指數。如果以某個固定時期作為基期的，稱為定基價格指數；如果以上一年同月作為基期的，稱為同比價格指數；如果以上一月份作為基期的，稱為環比價格指數。采用房地產定基價格指數確定市場狀況調整系數的公式為：

市場狀況調整系數=估價對象估價時點定基價格指數/可比實例成交日期定基價格指數×100%

采用房地產同比、環比價格指數進行市場狀況調整的公式為：

市場狀況調整系數=（成交日期下一時期的環比價格指數/100）×（成交日期再下一時期的環比價格指數/100）×…×（估價時點的環比價格指數/100）×100%

現以全國70個大中城市房地產價格指數為例，介紹以價格指數法來確定市場狀況調整系數的具體過程。全國70個大中城市房地產價格指數包括70個大中城市住宅銷售價格指數、新建商品住宅分類價格指數以及二手住宅分類價格指數，由國家發改委、國家統計局每月定期發布，涵蓋了我國30個省、市、自治區（未含西藏自治區）的70個大中城市的房價指數。該指數采用鏈式拉氏公式計算，涵蓋了環比、同比和定基三種指數，其中定基指數基準為該城市2010年全年平均價格，基點為100點，以每個月份平均價格與該價格進行比較換算，并按照房屋面積進行細分。

某市二手住宅價格指數見表1。

假如需要確定該市面積介于90-144m2之間的二手住宅由2011年1月調整為2012年1月的市場狀況調整系數T，根據表1，得出2011年1月及2012年1月90-144m2的定基價格指數分別為103.5和102.5，則T=102.5/103.5×100%=99.03%，即由于房地產市場狀況的變化，該市面積介于90-144m2之間的二手住宅于2012年1月的價格相對于2011年1月下降了0.97%。

（二）價格變動率法

房價變動率包括逐期遞增或遞減的價格變動率和期內平均上升或下降的價格變動率。價格變動率可向當地房地產主管部門、稅務部門或者大型房地產開發公司、評估機構、經紀機構等獲取。

采用逐期遞增或遞減的價格變動率確定市場狀況調整系數的公式為：

市場狀況調整系數=（1±價格變動率）[期數]

采用期內平均上升或下降的價格變動率確定市場狀況調整系數的公式為：

市場狀況調整系數=1±價格變動率×期數

（三）時間序列分析法

時間序列分析法是通過時間序列的歷史數據解釋現象隨之變化的規律，將這種規律延伸到未來，從而對該現象的未來作出預測。該方法廣泛地應用于分析預測價格指數、產出水平、產業結構等變動趨勢。特別是當房價資料不全或者需要對未來某個時期房價變動水平進行預測時，時間序列分析法將會發揮重要作用。

時間序列分析法主要包括平均增減量法、平均發展速度法和移動平均法。當房價按照時間序列的逐期增減量大致相同時，可以采用平均增減量法進行預測；當房價按照時間序列的逐期發展速度大致相同時，可以計算其逐期發展速度的幾何平均數，采用該平均發展速度進行預測；當房價時間序列的數值由于受周期變動和隨機波動的影響起伏較大，不易顯示出房價的變化趨勢時，使用移動平均法可以有效地消除這些因素的影響。針對不同情況，采用時間序列法中相應的方法，從而得出某一時期相對于另一時期的市場狀況調整系數。

（四）專家咨詢法

若當地未發布房地產價格指數且不具備編制價格指數的條件時，可以采用專家咨詢法確定市場狀況調整系數。首先，應成立房地產價格專家委員會，組成人員包括當地政府相關部門人員、大專院校房地產相關專業教授、房地產估價機構資深評估師、經紀機構資深經紀人、銀行抵押貸款部門人員等。其次，由專家委員會列舉出對當地房地產價格產生影響的市場狀況調整影響因素，例如當地實行限購、貸款利率、首付比例調整、保障性住房大量上市等，匯總后發給各位專家。在獨立的環境下，每位專家針對每一影響因素，給出自己認為對房價的影響趨勢及程度。隨后，將各位專家意見匯總，設定評估基準點，采用平均值法確定相應事件對應的時間點的房價變動趨勢及程度，再將各相應事件對房價的影響趨勢及程度加和匯總，與評估基準點價格換算后得到定基價格指數。為了使指數具備更高的公信力，應當向社會公開征集意見。最后，將征集了公眾意見的指數作為當地的房地產價格指數，采用市場比較法評估時，計算得出相應的市場狀況調整系數。

四、結語

在房地產估價中，如何客觀準確地確定市場狀況調整系數是工作中的一個難點，這對于政府相關部門調控制度政策的出臺，稅務部門征收保有環節、交易環節相關稅收計稅價值的確定和更新，房地產開發公司投資決策的作出，商業銀行、房地產估價、經紀機構業務的發展，購房者置業時機的選擇等都具有十分重要的意義。本文較為全面地分析了房地產市場狀況的主要影響因素，指出房價的波動是由于各主要影響因素之間相互作用而對房地產的供給和需求方面產生影響的綜合結果。針對不同的房地產市場狀況，給出了相應的市場狀況調整系數的確定方法，方法簡便可行，具有較強的操作性。各個地方及單位在實際運用中，可根據當地客觀條件、工作特點進行方法選擇，以得出適合本地的房地產市場狀況調整系數。

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（作者單位：南京工業大學土木工程學院 江蘇南京 211816）

（責編：賈偉）