房地產(chǎn)大盤點2013漲聲依舊

又到歲末年終，免不了又要開始盤點這一年的人和事。

對于2013年的地產(chǎn)界而言，我想最為貼切的比喻莫過于這樣一句歇后語了：外甥打燈籠——照舊（舅）。樓市調控從嚴、信貸從緊的政策依舊，房價、地價漲聲依舊，地方財政對土地財政的依賴依舊，房地產(chǎn)的熱度依舊，而老百姓買得起房的希望卻越來越渺茫了。但隨著新一屆政府對樓市調控思路的逐漸轉變，2013年，我們似乎也看到了樓市正在孕育著一些不同于以往的思路和方向，即將步入一個新的階段。

樓市調控從嚴政策依舊

十年九調控。雖然備受爭議，但在2013年2月20日，中央政府即將換屆之際，國務院常務會議還是推出了樓市調控收官之作——“新國五條”，要求各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標，建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責制度。至此，以“限購、限售、限貸、限價、問責”計劃經(jīng)濟思路為主線的樓市調控政策已到了登峰造極、無以復加的地步了。

對于這十年來的調控政策，任志強公開放炮：“十年調控根兒上就錯了。”孟曉蘇更拋出了《調控十年祭》的雄文：“發(fā)布細則本想左右話題卻遭一片噓聲。這是庸政的回光返照。告別斯政，撰文以饗，篇目如次：房價越調越漲；禍起保障住房；雙緊打壓供量；拍賣制造地王；麻藥錯當醫(yī)方；統(tǒng)計玩弄智商；限購埋下暗傷；彼此罵得挺臟；有人折騰誤國；有人實干興邦；再給后任畫杠；新銳治國有方。”

正因為越來越多人看清了十年調控的方向及其產(chǎn)生的后果，使得新一屆政府開始重新審視這些政策，出現(xiàn)了3月份之后新一屆政府領導對房地產(chǎn)調控不談房價、不議舊政、不出新政的“三不”策略，出現(xiàn)了樓市宏觀調控新政策的空窗期，客觀上形成了宏觀調控政策短期內“蕭規(guī)曹隨”的局面。而且隨著調控目標年度考核期的臨近，為了完成“新國五條”規(guī)定的房價控制目標，建設部、國土資源部、央行等部委以及北、上、廣、深等一線城市，從9月份開始陸續(xù)出臺進一步強化調控力度的細則，特別是深圳市10月11日出臺了包括嚴格執(zhí)行限購限貸、增加土地供應、調整二套住房首付比例和利率、加大保障房和安居房供應力度等在內的“深八條”；北京市在10月23日又將調控加碼，出臺了包括建立限購監(jiān)督委員會以及自住型、限價商品房等七項措施的“京七條”。

隨后，10月29日，中央政治局首次集體學習、探討房地產(chǎn)問題，習近平在發(fā)言中，確立了“激發(fā)市場活力、強化政府住房保障作用、建立市場配置和政府保障相結合”住房制度的新時期房地產(chǎn)發(fā)展思路。

盤點2013年樓市的宏觀調控政策，無論是中央還是地方政府，執(zhí)行的仍然是原有的“限購、限售、限貸、限價、問責”政策，但是可以看出，新一屆政府已經(jīng)覺察到原有調控政策的方向性問題，并有意識地提出了“市場主導，政府保障”的新思路，只是由于行政性調控政策的退出需要建立在保障房數(shù)量充足且保障功能充分發(fā)揮、商品房市場秩序完善、有房產(chǎn)稅等經(jīng)濟性的替代性政策的背景下，因此，為避免因行政性調控措施驟然退出而引發(fā)房地產(chǎn)市場的劇烈震蕩，新一屆政府采取的將會是一個漸進的、長期的行政調控措施的逐步退出機制。

房價、地價漲聲依舊

十年調控，越調越漲。這似乎已成為宏觀調控政策失靈與失敗的最好注解。

從房價來看，11月1日，中國指數(shù)研究院發(fā)布報告顯示，2013年10月全國100個城市（新建）住宅平均價格為10685元/平方米，環(huán)比9月上漲1.24%，為2012年6月以來連續(xù)第17個月上漲；同比來看，2013年10月百城房價亦上漲了10.69%，漲幅比9月擴大了1.21個百分點；根據(jù)百城價格指數(shù)對北京等十大城市的全樣本調查數(shù)據(jù)顯示，2013年10月十大城市住宅均價為18533元/平方米，環(huán)比9月上漲1.95%、擴大了0.23個百分點，具體來看，深圳上漲2.83%，漲幅最大，北京上漲2.56%，上海漲2.35%，南京、杭州、天津、重慶（主城區(qū)）、廣州漲幅在1%～1.5%。

從地價來看，全國城市地價動態(tài)監(jiān)測組最新報告稱，2013年第三季度全國主要監(jiān)測城市地價總體水平為每平方米3286元人民幣，環(huán)比增長1.85%，較上季度加快0.23個百分點；綜合地價環(huán)比連續(xù)6個季度加速上升，同比連續(xù)4個季度加速上漲，整體持續(xù)高位運行。

盤點2013年全國房價和地價，由于2008年之后的貨幣超發(fā)、錯配，貨幣流動性大、居民投資渠道狹窄、實體經(jīng)濟普遍不太景氣、樓市仍有較強的投資功能以及資金避險能力，住宅質量不斷提升和土地、勞動力成本上升等因素的疊加，再加上一些地方的有效供應不足、城市發(fā)展存在差異等特殊因素，2013年的房價、地價依然是越調越漲。目前，全國新建住宅價格上漲同比超過10%的城市已達到了15個，還有24個城市漲幅在8%～10%，其中北京、廣州、深圳等9個城市漲幅介于20%到30%之間。同比超過10%的這15個城市完成年度調控任務已經(jīng)基本無望，那么，究竟還有多少個城市完不成調控任務？中央政府將對這些沒完成調控任務的城市進行怎樣的處罰？這些無疑已成為年終中國樓市的一大看點。

對土地財政的依賴依舊

眾所周知，對于許多城市而言，房地產(chǎn)業(yè)是不折不扣的支柱產(chǎn)業(yè)。但是，中國經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)的依存度究竟有多高呢？在經(jīng)濟轉型的新形勢下，中國經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)的依賴性是否開始減弱了呢？

據(jù)有關媒體披露：2012年房地產(chǎn)業(yè)銷售6.4萬億元，繳納契稅2874億元、房產(chǎn)稅1372億元、營業(yè)稅4051億元、土地增值稅2719億元，繳稅合計約1.1萬億元，考慮到?jīng)]有統(tǒng)計的城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護建設稅等，僅房地產(chǎn)去年貢獻的實際稅收就超過1.1萬億元。銀行房貸余額12萬億元，獲得利息8400億元，土地收入28517億元，政府和銀行從房地產(chǎn)共獲得47917億元，占6.4萬億元的75%。而2013年上半年全國306個城市共交易土地15493宗，土地出讓金高達1.13萬億元，與去年同期相比增長60%，漲幅之大令人瞠目。其中，北、上、廣三地上半年經(jīng)營性土地出讓金已超1739億，接近2012年全年的1934.92億元；上海、北京、蘇州、廣州上半年土地出讓金占估算的公共財政預算收入的比例分別為30.33%、32.28%、34.3%、74.9%，占比均超過三成。

盤點2013年地方政府的土地財政，我們可以看出，對于中國經(jīng)濟而言，其對房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度還在日漸增加，而非減少。正是由于這種依賴的不斷累積，使得無論是銀行，還是地方政府，甚至中央政府，在對房地產(chǎn)業(yè)進行所謂的宏觀調控時，都不敢觸及土地財政這個根本，特別是當經(jīng)濟結構調整步履維艱、新興產(chǎn)業(yè)弱不禁風、房地產(chǎn)的替代性產(chǎn)業(yè)遙不可及的時候，一旦因為宏觀調控而導致房地產(chǎn)價格大幅下跌，繼而發(fā)生房地產(chǎn)崩盤，銀行和地方政府都將首當其沖，成為最大的受害者。所以，雖然新一屆政府對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新思路已定，但土地財政積重難返，未來中國經(jīng)濟要擺脫對房地產(chǎn)業(yè)的依賴，仍任重道遠。

房地產(chǎn)熱度依舊

雖然面臨著2013年銀行信貸收緊、融資渠道收窄的不利形勢，但許多開發(fā)商依然打通了海內外、影子銀行及民間高利貸等融資渠道的任督二脈。他們在供需兩旺形勢下，對樓市的預期良好，拿地熱情有增無減。

從海外融資來看，2013年1～10月份，房企已從國際投資者手中借款約171億美元，遠遠超過了2012年的83億美元。

從房地產(chǎn)信托來看，截止2013年第三季度末，房地產(chǎn)信托余額高達8942億元，余額占比為9.33%，相比二季度末的9.12%，環(huán)比增長了0.21個百分點。2013年第三季度房地產(chǎn)信托新增1675億元，相比去年同期的849億元，同比增加97.22%；相比今年第二季度的1544億元，環(huán)比上漲8.48%。新增規(guī)模上升明顯。同時，房地產(chǎn)信托新增規(guī)模占比也在持續(xù)地上升，第三季度房地產(chǎn)信托新增規(guī)模占比為12.80%，刷新了自2011年第四季度以來的最高水平。

從民間融資來看，由于房地產(chǎn)業(yè)風險小、利率高、兌現(xiàn)及時，已逐漸成為許多地方民間高利貸的最愛。此外，國內資本市場中上市房企的定向增發(fā)、發(fā)債等融資渠道也將在近期重新開啟。

融資渠道暢通，樓市需求旺盛，2013年，土地與房屋的銷售額都取得了極大的增長。據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計，目前已經(jīng)公布銷售業(yè)績的26家房地產(chǎn)企業(yè)今年前7個月合計銷售業(yè)績?yōu)?901億元，同比漲幅高達31.3%。而今年前7月，包括萬科、恒大在內的十大標桿房企拿地總量突破1300億元，其中上半年拿地總金額已達1019.5億元，而2012年全年總金額為1558.1億元；進入7月后，在地方政府供地趨緩的情況下，這一勢頭不降反增，10家企業(yè)拿地金額反而達到333.2億元，環(huán)比6月份增加了101.5%，創(chuàng)年內新高。

盤點2013年地市和房市，房地產(chǎn)市場購銷兩旺，標桿房企的資金、土地、市場集中度越來越高，雖然“地王”“天價房”時現(xiàn)，但由于地方政府出于對中央政府宏觀調控目標考核的畏懼，為防止“地王”“天價房”過于頻繁出現(xiàn)，保證房地產(chǎn)的高層次有效開發(fā)，在土地招拍掛中設條件、量身定做的情況越來越嚴重、越來越突出。同時，由于開發(fā)商對未來市場依然看好，隨著融資渠道不斷拓寬，“錢多地少”越來越困擾開發(fā)商，更多中型房企為了擠進第一集團軍，在土地市場“出手闊綽”，甚至一些激進的房企正在導演著年度買地支出超過年度銷售收入的“生死時速”大戲，未來土地市場仍將面臨持續(xù)升溫。

福廈樓市高燒不退

福州、廈門是福建樓市中最具有典型代表意義的雙城， 有趣的是，這兩個城市因為2013年房價上漲過快，而在當年8月份同時成為被住建部約談的7個二線城市中的兩個。由此可見，福廈兩地樓市在2013年不僅漲聲依舊，而且是漲幅驚人。

以2013年上半年福州樓市為例。從成交量來看，市區(qū)商品住宅共成交154萬平方米，環(huán)比2012年下半年微跌2%，同比去年上半年的市場回暖初期上漲65%，市場延續(xù)回暖的良好態(tài)勢，銷量呈現(xiàn)階梯型上漲局勢，表現(xiàn)出眾；從成交單價上來看，市區(qū)主要樓盤在保持持續(xù)銷售態(tài)勢下，單價也有了一個很大幅度的提升，最高的漲幅高達39%，上漲金額將近7000元，最低漲幅為3%，大概上漲了1000元；從成交均價來看，市區(qū)商品住宅整體均價為16235元/平方米，環(huán)比2012年下半年上漲14%，與去年同期相比漲幅高達三成，市場脫離以價換量的時代，價格梯度上升。

由于2013年1～7月福州新建商品住宅連續(xù)7個月同比、環(huán)比均呈不斷上升趨勢，市區(qū)上半年房價同比上漲了約7.06%，福州市成為被住建部約談的七城市之一。而被約談之后，福州市則采取了對售價2萬/平方米的樓盤實行“限簽”的非市場化措施，這直接導致了下半年福州樓市的市場信號開始失真，繼而出現(xiàn)了9月份福州房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)報出15041元/平方米、環(huán)比跌0.53%的人為控制簽約價格的虛假現(xiàn)象。事實上，下半年福州樓市依然在漲，只不過漲幅有所收窄。

而另一個被約談的城市廈門，雖在2013年4月就已出臺了號稱最嚴地方版的調控細則，但廈門樓市成交依然活躍，地王頻現(xiàn)，房價漲幅驚人。

從成交量上來看，2013年上半年廈門住宅成交26901套，成交面積超過300萬平方米，月均成交4483套，與2012年18928套的成交量相比上漲42.12%，為四年來成交最高值。

從成交價格來看，據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，5月份廈門新建商品住宅價格環(huán)比上漲1.3%，漲幅居全國第12位，同比上漲10.2%。這是自2012年6月份開始，廈門房價連續(xù)12個月環(huán)比上漲。再據(jù)地方數(shù)據(jù)統(tǒng)計，廈門5月份房價環(huán)比上漲3.55%，漲幅居全國第一。無論從國家還是地方的統(tǒng)計來看，廈門房價上漲都是鐵板釘釘?shù)氖聦崱?/p>

從在售樓盤來看，2013年上半年，廈門不少樓盤暴漲，尤其以集美和島內的樓盤均價漲幅最為明顯。如集美片區(qū)蓮花新城，2012年5月份價格為9500元/平方米，2013年3月份再開盤，均價上漲為13500元/平方米，每平方米上漲3500元，漲幅高達36.84%；禹洲中央海岸2012年年初均價為6888元/平方米，目前為17000元/平方米，一年多時間內上漲10000多元，漲幅高達146.81%。與集美相比，島內漲幅也很驚人，源昌君悅山1號樓漲價幅度達到38%，更有樓盤半年漲幅高達40%。而海滄片區(qū)，海投天湖城2012年年初10000元/平方米，到2013年6月8日加推房源，均價在17000～18000元/平方米，只一年半時間，每平方米就上漲了8000元。翔安、同安房價基本破萬，環(huán)東海域地區(qū)更是突破了16000元/平方米，如金都海尚國際已經(jīng)漲為16500元/平方米。

進入下半年，廈門樓市依舊高燒不退，8月份，廈門市在被住建部約談之際，島外海滄和同安兩地塊商住土地成交溢價率高達185%和131%，成為樓市調控下一道別樣的風景線。廈門業(yè)內人士更大膽預言未來廈門樓市房價將從“321”迅速向“532”過渡（即高端、中端及島外房價將從3萬元、2萬元、1萬元過渡到5萬元、3萬元、2萬元）。

十八大后樓市將依舊穩(wěn)中有升

十八大以來，新一屆政府轉變了房地產(chǎn)的調控思路，由依賴行政手段的宏觀調控逐漸向市場配置、政府保障的市場化管理轉變，而以改革主旨、備受矚目的十八屆三中全會，雖《公報》中對房地產(chǎn)未予涉及，但在《決定》中卻對有關房政策作了系統(tǒng)化表述，如建立健全住房保障和供應體系；加快房產(chǎn)稅立法并適時推進改革，稅費逐漸轉移到持有環(huán)節(jié)；實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記；建立全社會房產(chǎn)、信用等基礎數(shù)據(jù)平臺；集體非農(nóng)業(yè)建設用地抵押、擔保、轉讓，同權入市；加快戶籍制度改革，全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制；啟動實施一方是獨生子女的夫婦可生育兩個孩子的政策等。

從上述政策可以看出，對于房地產(chǎn)業(yè)，新一屆政府確實更加注重市場的力量，追求的是一種長效性的，以政府保障房建設為基礎，增加土地的市場供給，側重保有階段的稅收環(huán)節(jié)，實施差別利率，充分發(fā)揮市場對資源決定性配置的工作思路。而這些長效性的政策和措施，只有在相關保障房及政策儲備到位后，才可能會對房地產(chǎn)和土地市場產(chǎn)生決定性的影響，樓市的走勢也才會發(fā)生逆轉。因此，預計在2013年后較長的一段時間內，中國樓市依然會保持穩(wěn)中有升的格局，只不過漲幅會隨著相關政策的出臺、保障房儲備的逐步到位而呈現(xiàn)逐步下降的趨勢。而這樣的趨勢在一線城市并不會太明顯，但在市場容量有限的二、三、四線城市將會更加明顯，也會更快體現(xiàn)。