溫州樓市案例的警示效應

陳國強

陳國強 中國房地產學會副會長、北京大學教授

3月5日，一位工人在溫州市區江濱路一個高價地塊外粉刷外墻。溫州樓市的過度投資為現在的房價高位下跌埋下了伏筆。

繼鄂爾多斯之后，溫州成為內地樓市“裸泳”的新案例。

官方的統計數據多次印證了溫州樓市屢創“第一”的事實：國家統計局公布的數據顯示，2012年，溫州是全國70個大中城市中房價降幅最大的城市；從2012年下半年至2013年上半年，當其他城市的房價普遍轉跌為升甚至“漲”聲一片之時，溫州成為屈指可數的房價下跌城市。溫州市物價局的監測數據則表明，2012年，溫州新建商品住宅價格指數和成交均價雙雙下降，其中均價下跌24%。同期，住宅用地平均樓面價格處于近五年來最低值。溫州部分豪宅的房價與2010年相比幾近“腰斬”。

三年前，作為三線城市中的普通一員，溫州房價曾經一度狂飆領漲全國，高峰時甚至超出一線城市的北上廣。到底是何原因導致溫州樓市急起直落并成為背離全國樓市趨勢的“另類”？樓市的溫州案例蘊含著怎樣的警示意義？

其實無論是溫州，還是此前已經陷入困頓的鄂爾多斯，兩地樓市的冷暖與房價的起落背后，均有著驚人相似的推演邏輯，那就是“成也投資，敗也投資”。

溫州房價為何獨跌

溫州素以民營經濟活躍著稱，鄂爾多斯則以“羊煤土氣”快速致富。兩地的社會資金充裕，民間借貸盛行，投資意識領先是它們的共同標簽。在日益升溫的房地產市場，溫州炒房團和內蒙古投資客都曾活躍于大江南北，他們既為曾經低迷的京滬等地樓市加過溫、助過熱，自身投資獲益匪淺，也曾經幾度遭遇過房地產調控政策的圍堵。在他們的出發之地和大本營溫州，房地產領域的投資同樣毫無懸念地成為社會資金的不二選擇乃至投資首選。

據溫州中小企業促進會的統計，2008年至2010年，溫州在房地產市場的投資規模約為1000億元，而歷史最高峰達2000億元，溫州的民間借貸約六成進入樓市。丈夫辦企業，辛苦經營一年，不如妻子炒房兩套，“三線城市，一線房價”成為溫州樓市過度投資的最好寫照，“全民炒房”則是溫州樓市的一大奇觀。2009年溫州房價幾乎翻一番，據說那時但凡有幾十萬、幾百萬閑錢的人，都會買上四五套房，不少人盲目跟進，資金不夠就與親朋好友合伙買，賣出后按比例分紅。溫州樓市的這種過度投資為其后的房價高位下跌埋下了伏筆。

和北上廣深等一二線城市不同，盡管是改革開放的先發地區，但溫州樓市具有明顯的封閉性，外來需求及外來購房者極少，除了能夠投資炒房的溫州本地人以外，聚集在溫州的外來人群主要是務工者，在溫州購房的可能性很低。市場兩極分化嚴重、缺少中間階層，這種市場需求結構決定了溫州樓市不存在長期上漲的基礎。當人口與資金外流，樓市資金支撐薄弱時，下行趨勢就會到來。

“漲也投資，跌也投資”。資金抽出，投資客撤離，這是溫州房價跳水的直接原因。溫州房價率先下跌，和當地的經濟形勢也不無關系，經歷了2011年老板“跑路潮”，溫州企業經營情況一直沒有明顯好轉。由于此前當地企業大肆擴張、涉足房地產，所以當企業持續遭遇盈利難、“錢荒”出現，就必然先從樓市撤離以緩解資金壓力。這無疑就成為推倒溫州房價的第一張多米諾骨牌。

很明顯，溫州之所以會在調控中率先“領跌”，是因為溫州樓市在前幾年狂飆突進，環境和資金雙重優勢導致其房價在全國領漲，正因為此，溫州樓市比其他城市泡沫更大。一旦調控常態化，泡沫率先被擠壓，震蕩也最大。

很多三四線城市和溫州一樣，房地產市場同樣存在較強的封閉性，投資需求拉動的繁榮很容易掩蓋實際需求不足的現實。

“去投資化”的調控政策，第一個中招的就是溫州。過去溫州樓市靠“投資化”抬起來，現在國家高壓政策“去投資化”，溫州樓市自然會一夜間縮水，最終反映的是在價格上一路慘跌。

警惕“下一個”

溫州房價“領跌”的態勢很有可能還將延續。根據溫州市物價局的統計，今年溫州市區新建商品住宅的供應量將達到160萬平方米，這個供應規模相當于去年溫州市區新建商品住宅銷售量的2.4倍，也是銷售最高峰2009年銷售量的1.5倍。有機構預測，溫州市場大約需要29個月——也即大約兩年半才能消化這些庫存。

人們還在爭論中國樓市有沒有泡沫以及泡沫是否會破滅、泡沫何時會破滅之時，溫州樓市房價“跳水”已經表明，充滿投資的房地產市場難以為繼，泡沫終究會被擠破。

按照當地業內人士的說法，2012年溫州的房價泡沫擠掉了大約35%-40%，到了今年，同比過去的兩年基本上又擠去了10%左右的泡沫。實際上去年一年就是逃命年，到今年上半年，對于所有在溫州有項目的房地產公司來講，還是逃命為主，以價換量。

“三線城市，一線房價”的溫州固然絕無僅有，但分析溫州案例的來龍去脈，尤其是溫州房價大跌的鮮活劇幕，仍足可為許多三四線城市敲響警鐘。“許多三四線城市都面臨同樣的問題，只是沒有溫州如此明顯而已。”這些地方和溫州一樣，房地產市場也同樣存在較強的封閉性，投資需求拉動的繁榮很容易掩蓋實際需求不足的現實，一旦投資客離場，投資性需求持續減弱，高企的庫存將無法消化，其結局很可能和溫州一樣。

當投資性資金對樓市的“輸血效應”不再，“抽血”舉動卻頻頻發生之時，以“限購”、“限貸”為重要手段，以“去投資化”為基本目標的國家新一輪調控政策猶如一記猛拳，讓溫州這個原本已經風雨飄搖的市場陷入深調。有分析說，如果不是樓市調控導致風向驟變，溫州樓市的過度投資或許還能運轉幾年。2010年樓市調控后，市場處于徘徊、冰凍階段，快速流轉的資金被套在樓市。

在“去投資”日益常態化的政策背景下，“領跌”的溫州樓市或許只是一個先行者，那么會不會還有下一個？下一個城市將會是誰？