20%個稅水分多多 外省市住房不影響指標“京版細則”能否摁住房價

京籍成年單身限購1套住房，非5年惟一房征20%個稅……3月30日，繼國五條之后，北京版十九條一落地便被冠上了“沒有最嚴，只有更嚴”的稱號。

20%個稅如何計算，離婚管不管用，外省買房影不影響購房指標……這些老百姓關注的問題到底有著怎樣的答案？

政策解讀

京十九條細則的真正含義

“沒有最嚴，只有更嚴?！北葘?010年以來北京出臺的樓市調控細則，社科院城市與房地產研究室主任倪鵬飛得出這樣的結論。

3月30日，繼國五條之后，北京版19條細則終于落地。細數個中內容，以下幾點最吸引眼球：

▲本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房；對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。

▲對個人轉讓住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統能核實房屋原值的，應依法嚴格按個人轉讓住房所得的20%計征；不能核實房屋原值的，依法按照核定征收方式計征。

▲對個人轉讓自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免征個人所得稅。

▲各商業銀行、北京住房公積金管理中心，要繼續落實好對首套房貸款的首付款比例和貸款利率政策，繼續暫停第三套及以上住房貸款發放。根據本市房價控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例。

焦點1：20%個稅如何計算？

政策：

個人轉讓住房按規定征收20%個人所得稅。

解讀人：地稅局

3月1日，國務院下發“國五條”細則，要求依法嚴格對個人轉讓住房所得征收20%個人所得稅。4月1日，北京市地稅局在其官方網站刊登了《北京市地方稅務局關于個人轉讓住房所得征收個人所得稅問題的問答》。

其中，對于20%個稅的計算方式有了明確規定：“根據個人所得稅法及其實施條例，個人轉讓房屋所得屬于財產轉讓所得，以轉讓財產收入額減除財產原值和合理費用后的余額，按照20%稅率，計算納稅?！?/p>

以一套目前總價200萬的普通二手房計算（非5年內唯一住房），房主原購房值50萬，新政后，個稅將按照差額的20%計算。也就是說，（200萬-50萬）×20% = 30萬個稅。

規定自2013年 3月 31日（含）起，完成網上簽約的二手房交易，辦理房屋轉讓個人所得稅納稅申報時，均應提供以證明房屋原值的相應憑證。根據房源情況不同，房屋原值分別為：

1.商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。

2.自建住房：實際發生的建造費用及建造和取得產權時實際交納的相關稅費。

3.經濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房）：原購房人實際支付的房價款及相關稅費以及按規定交納的土地出讓金。

4.已購公有住房：原購公有住房標準面積按當地經濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規定向財政部門（或原產權單位）交納的所得收益及相關稅費。

5.城鎮拆遷安置住房：其原值計算分為很多種——

（1）房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關稅費。

（2）房屋拆遷采取產權調換方式的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款及交納的相關稅費。

（3）房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人除取得所調換房屋，又取得部分貨幣補償的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款和交納的相關稅費，減去貨幣補償后的余額。

（4）房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人取得所調換房屋，又支付部分貨幣的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關稅費。

對于能夠提供房屋原值相應憑證的，主管稅務機關審核相應憑證后確定房屋原值。納稅人不能提供房屋原值相應憑證，主管稅務機關通過稅收征管、房屋登記等信息系統也未能核實房屋原值的，個人所得稅稅款以本次房屋交易價格按核定征收率1%計算。

值得一提的是，納稅人如能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票，并且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的，經稅務機關審核后，其轉讓的住房在轉讓前可以扣除實際發生的裝修費用，但因房源不同，最高扣除限額不超過房屋原值的10%-15%。

焦點2：離婚還管不管用？

政策：

京籍單身限購1套房。

解讀人：陳志（北京房協秘書長）、余英（全國房地產經理人聯盟副主席）

“本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房；對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。” 這是“京十九條”的明文規定。

對此，陳志認為，這類限購的范圍是年滿18歲的單身個人?！澳隄M18周歲是可以脫離原有的家庭單獨生活，可以購買住房，但單身一個人一般1套房子就足以自住了，在目前供求緊張的狀態下，如果一個人買多了，是有投資投機的嫌疑。從調控的整體來看，這條規定的主要目的還是抑制投資投機，讓房屋回歸自住和居住的功能?！?/p>

政策出來后，余英立刻發了微博：“據說新‘國五條’引發了離婚潮，但是我相信北京的細則絕對會讓廣大年輕人近期加快結婚！”

4月1日，記者以買房者身份咨詢某中介，“結婚”果然成了中介人員推薦的可以多買房的工具：“目前的情況是，已結婚且是北京戶口的家庭，在京可以買兩套房。所以，已有1套房的單身人士，只能把原有的房子給賣了才能再購房，或者結婚后再購第二套房?！?/p>

至于所謂的“離婚潮”，一中介人員表示，離不離都是各取所需，“比如一對北京籍夫婦，可以先離婚，把家庭兩套房產都協議給一方（過戶成本超低），另一方凈身出戶，就可重獲單身購房資格，然后復婚，再繼續離婚……如此反復便可購買多套房產。”

對于離婚人士，陳志認為也應屬于單身個人的范圍。

焦點3：外地有房算不算？

政策：

對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。

解讀人：陳志（北京房協秘書長）

鄒先生在北京工作數年，如今已經有了購房資格，“京十九條”出臺后，想找機會在北京買一套便宜的二手房，但其在老家已擁有兩套住房，擔心自己在老家的房子被計算在內，不能再享受在京購買首套房的利率、稅收等優惠政策。

文號為“國稅發[2007]33號”的《國家稅務總局關于個人轉讓房屋有關稅收征管問題的通知》中規定，“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區、直轄市范圍內納稅人僅擁有1套住房。而納稅人如果有配偶，配偶名下需在同一區域內沒有住房。

“這也就是說，如果購房人在京連續繳納5年社保或個稅，名下又沒有北京的住宅，之前也沒有過在京貸款購買住宅，符合購買一套房的標準，將可以享受首套房的相關優惠?！标愔菊f。

至于鄒先生擔心的另外一個問題——全國住房信息聯網后是否會影響其在京購房，陳志說，目前全國主要城市已經基本實現了聯網，電子信息化方面已經沒有什么障礙，但這一套體系主要是為政府決策提供數據服務，也是未來一種主要的查詢手段，暫時不會影響到“唯一住房”的認定。

焦點4：二套首付提高多少？

政策：

進一步提高第二套住房貸款的首付款比例。

解讀人：李文杰（中原地產華北區域董事總經理）

北京細則只要求進一步提高第二套住房貸款的首付款比例，并沒有明確上浮的比例?！澳壳岸追抠J的政策是首付比例6成，貸款利率上浮15%。這次提出進一步提高首付比例，首付比例提高到7成，貸款利率上浮20%?！痹缭谝恢芮?，李文杰就進行了預測。

4月7日，北京住房公積金管理中心公布了《關于實行住房公積金個人貸款差別化政策的通知》，印證了李文杰的說法。

即日起，北京公積金貸款和北京市商業銀行將實行新的房貸政策，購房者使用公積金貸款或北京市的商業銀行申請貸款二套房時，首付款比例都由原來的6成提高至7成。

不過，對于在市住建委房屋交易權屬信息查詢系統中顯示無房，但通過中國人民銀行征信系統、北京住房公積金管理系統查詢，有一筆個人住房貸款記錄或一條購房提取記錄，符合第二套住房貸款條件的借款申請人，仍執行貸款首付款比例不低于60%的政策。相關人士解釋說，政策中提出的一條購房提取記錄并非是一次提取，比如購房人之前購買過一套住房，但針對這套住房提取過多次公積金，也只會認定為一條購房提取記錄。

市場調查

20%的市場法則

“京十九條確實很厲害，但你一定要相信，上有政策下有對策，那20%的個稅最終會收，但沒有20%那么多，而且也不會落到賣家的頭上。北京的房價還會漲，北京的房地產市場依然是賣家市場。”某中介銷售員段華軍說。

“20%必然轉嫁到買家頭上”

“剛剛過去的一個月，經歷了我從業5年以來最為瘋狂的階段。”某中介公司石景山分店段華軍（化名）如此形容，“其實，所有的瘋狂都是20%個稅鬧的——手中持有多處房產的業主想趕在政策實施前賣掉手中的房子，而想要買房的人又怕將來房主把20%折到自己頭上?！?/p>

段華軍在見證瘋狂的同時，也在謹慎防范著可能的風險。一般情況下，從網簽到房屋過戶成功正常情況下需要10-15天的辦理期，細則未出臺之前，中介和買賣雙方都將面臨20%個稅誰來承擔的風險。為保證不出現意外，三方簽的都是免責協議，如果出現糾紛，合同將自行解除，該退訂金的退訂金，中介免責。

3月30日，北京版“國五條”細則出臺，賣家需繳納20%所得稅成了定論。但對于這一政策，很多買房人卻擔心賣房方會將20%的個稅加在買方身上。對此，段華軍給出了肯定的判斷，“必然轉嫁到買房人身上——以我這幾年的二手房交易經驗來判斷，北京的房地產市場一直是賣方市場，賣家在中介登記房源時，一直的慣例是報一個凈得價，不管交多少中介費，不管交多少稅，都要保證成交后賣家拿到的錢一分不少于最初的報價。在北京，二手房交易的所有稅費基本都是由買家承擔的。”

從目前市場上的反映來看，“有賣家已經告訴他們，如果偏要賣方繳納20%個稅，那么他們就要提高房子的售價。一位業主甚至直接打電話通知我們，將房子的售價由260萬元上調到280萬元”。

“20%其實是可以縮水的”

“關于20%個稅，其實買賣雙方也不用被表面上的數字嚇住，真正成交時是有很多合理合法的避稅政策的?！痹诙稳A軍看來，對20%個稅的解讀其實是有技巧的。

以一套目前總價200萬的普通二手房為例，非5年內唯一住房，房主原購房值50萬。按照很多媒體的算法，需繳納的個稅金額為（200萬-50萬）×20% = 30萬。但段華軍予以了否定，“這顯然不是中介的算法”。

那么，中介是如何算的呢？“成交價200萬的二手房，但地區指導價可能只有100萬，（100萬-50萬）×20% =10萬。越新的房子，地區指導價與原購房值越接近，需繳納的個稅越少?！倍稳A軍說。

以石景山某區域為例，市場價已經賣到了2萬多每平米，但最新的地區指導價為1.2萬元，2010年調整過一次，之后再無變化。

“二手房越新個稅越少”

眾所周知，自3月30日北京版細則出臺以后，二手房交易量急轉直下。對此，段華軍和他的同事們表現得都很淡定，“這種冷清是意料之中的” 。

“其實，搞房地產銷售的人都知道，原來每到年底都有一個緩沖期，而去年北京的二手房市場一直在走高，一直到今年的3月31日才放緩，這種火爆把今后幾個月的剛需都透支了。”段華軍說。

不過，很多中介不甘坐以待斃，還是及時抓到了商機。記者走訪一圈發現，細則出來后，“滿5年唯一房”成了二手房市場的香餑餑，很多中介已將房源更新，將“滿5年唯一房”“無稅房”當成了賣點。

除了滿5年唯一房，“次新房”也成為了剛需購買人群的關注目標。“就是近一兩年的房子，雖然不是滿5年的房子，但是它原始購房價比較高，沒有什么太大差額，個稅相對不會征收太多，基本沒什么影響。”段華軍解釋說。

但對大多數人而言，目前的市場處于觀望期。段華軍斷言，“交易量最近是開始下降，但房價是不會降的。”

專家解讀

關于“新政”

解讀人：杜猛

（財經學者，經濟學博士，北京大學房地產發展研究基金中心副主任）

國五條不能治樓市癌癥

杜猛認為，“國五條”細則“是十年九次調控以來最精準的一次。第一，這次完全符合基本經濟規律，用經濟杠桿來調控；第二，取消了政策一刀切，改變了以前一個人得病，全家人吃藥的調控模式。”但他認為，現在出臺的細則還是太溫柔了，指望這個政策打壓北京房價幾乎不可能，北京樓市仍然會強勁上漲。杜猛說，中國樓市像個頑疾難愈的病人，調控措施層出不窮也無法藥到病除。越來越多的聲音認為，樓市的癥結在于土地制度，調控只不過起到了暫時止痛的效果，甚至還可能拖延病情。

“現在‘國五條’及其細則是治標，并不解決治本的問題。就像打了嗎啡，先麻醉一把，只起到鎮痛的作用，等麻醉過后問題仍沒有解決?，F在我們疼了就打一針鎮痛劑，只能勉強解決一個短期矛盾。在某種意義上，房價和地價成了我們國家國民經濟的公害，成了經濟運營的一種癌癥、頑癥?！倍琶驼f。

關于“調控”

解讀人：陳國強（中國房地產協會副會長）

改善性群體被誤傷

“國五條”出臺后，會有比較明顯的正面效應，體現在市場預期的引導上，并大幅擠壓了一些投機、投資需求的獲益空間。但我個人認為，剛需樓盤受益，而改善型樓盤是最受傷的。”陳國強說，那些原來住著三四十平米房子，想換成八九十平米的房子或者是老少三代一起住的購房者，其實“最受傷”。

關于“房價”

解讀人：張大偉（中原地產市場研究部總監）

房價將穩中有降

房地產調控需要出臺長效機制，短期執行的抑制作用的效果已經越來越小。本輪調控如果各地能夠嚴格執行，可以預計到的是市場將出現起碼半年以上蕭條。“特別是一二線城市，預計受到政策的影響最大。”張大偉預計，“在3個月作用的市場降溫期后，下半年如果政策繼續嚴格執行，房價將會出現明顯的穩中有降。一線城市一季度過熱的二手房則將很快陷入調整期。價格也很可能率先下調，上半年就有可能下調到2012年年底的水平?！?/p>

關于“買房”

解讀人：杜猛

（財經學者，經濟學博士，北京大學房地產發展研究基金中心副主任）

不買房子的人一定吃虧

“國五條”細則出臺后打亂了很多人的買房計劃：有的人想買而被取消了資格，有的人不想買卻因政策性恐慌急于入手。房奴不好當，什么時候當、要不要當，也是個問題。對此，杜猛認為：“寧可當房奴，也要買房子。你至少有當房奴的資格，這就意味著你有享受國家土地紅利的資格。所以能買房子就買房子，租房子不是長久之計，租房子絕對是下策。”

“土地價值實際是城市居民創造的，經濟繁榮、科技發展、城市擴張，都是城市居民創造的，土地增值卻讓開發商收了益，創造價值的居民卻無法享受土地紅利。拿到土地紅利只有一個渠道，什么渠道？就是買房。凡是在中國不買房子的家庭，都吃了虧：做了對土地紅利的貢獻，卻沒有享受到紅利，就造成了我們貧困差別越來越大?！倍琶驼f。