扎堆兒賣房一水兒被騙 賣房被騙 損失誰擔

他們是賣房人，在只收到1/3房款后就將名下房產過戶給了買主。過戶后，他們驀然發現買方已消失不見。

盡管目前中介公司答應先墊付賣主的剩余房款，可是而房屋市場所遭遇的信任危機以及交易背后的漏洞、問題依然引發諸多熱議……

特邀專家 李松

北京市盛峰律師事務所房地產法律事務部首席律師，北京市律師協會房地產法律委員會委員。

事件回放——

賣方：

收首付就過戶 后果無法承受

“一輩子能有多少個200萬呀！一輩子就這么給坑了??！這是要我的命啊……” 在眾多賣房人中，馬先生的母親何女士顯得格外激動，雙眼通紅的她不時大口吸著氣，失聲痛哭……

馬先生介紹，這套房是母親的畢生積蓄，價值360萬的房產，尚有242萬尾款未付，此次賣房原是想換套房，用賣房錢買處新房，但因買主一直未付尾款，“等于買房連環套斷了，現在賣的房沒拿到錢，買的那套房也有可能被收回。”

馬先生回憶道，去年11月份，自己委托中介“我愛我家”出售房屋。隨后，由經紀人引薦，一名姓張的女士出現，稱看中了房子，但因限購條款制約無法直接購房，由其家人代購。

付款方式上，“她提出現金不足，先支付三分之一房款作為首付，過戶后再抵押房產，在3月11日前用抵押款付清尾款。”

然而，伴隨約定尾款兌現期限到來，再三催促換來的卻是無休止的拖延。

“這時，才意識到自己可能被騙了?！瘪R先生在實際查詢后得知，房子早在今年的2、3兩個月便分別被張某抵押給興業銀行和個人，有580萬元之多，“貸出個天文數字，卻始終拖延尾款，我的總房款才360萬元?！?/p>

有著同樣遭遇的，不止馬先生一個。一份含馬先生在內的幾位業主所售房屋的情況說明顯示，買房代理人均為張某。而合同補充協議約定過戶后30-60個工作日交接尾款，但之后全部逾期，業主并未收到尾款。

“如果當初不是中介承諾可以擔保資金風險，我們怎么會相信張某，還沒收錢就把房子過戶了。” 此時的馬先生后悔不已……

買方：

多處購房 卻未付清房款

“她給我們的印象就是開著寶馬五系豪車的‘大款’，有購房的經濟實力。”這是買主代理人張某留給“我愛我家”經紀人們的印象。

“我愛我家”副總裁胡景暉說，這名此前并未讓公司產生過懷疑的女子張某，就在此事被媒體連續曝光的這幾日，仍與“我愛我家”公司和幾名售房者有聯系。張某自稱目前正處于懷孕期間，在北京某家婦幼醫院住院，“她覺得就算警方現在立案了，也不能把她怎么樣。”

此案要追溯到2012年年底，從那時起，在中介和擔保公司承諾擔保之下，買房人張某“以先交首付，再按合同約定時間付清尾款”的方式在多處購買房產，但在房產過戶后，多名賣房人沒有按期收到尾款，而且部分房屋被多次抵押給銀行或個人，產生巨額貸款。涉案房屋多位于朝陽區望京一帶，每套房子的買主中必有一人為張某。

據了解，張某此前因借款等曾多次被訴至法院。2011年2月，她曾以購房為由向他人借款76萬元，承諾一個月償還。因逾期未歸還，2012年借款人將其訴至順義法院，張某對借款事實予以認可，并在法院與借款人達成調解。

2011年，因買賣合同糾紛，張某也曾被訴至法院。原告稱張某將其名下一輛昂科雷汽車出售給原告，原告支付了25萬，但張某未依約交付車輛，亦未辦理車輛過戶，最終法院還是認定雙方買賣合同關系成立且有效，判決張某敗訴。

中介：

無奈之下 先行墊付尾款

“賣房被騙事件”將京城知名二手房中介公司“我愛我家”置于輿論的風口浪尖。

為破解信任危機，“我愛我家”宣布啟動業主客戶交易保障機制：集團會在3個工作日內先行支付全部尾款2286.36萬元，事后再由集團向買方追償。

對于張某以代理人身份購買多套房源的情況，胡景暉稱，這名買方購房過程經過巧妙設計，同時提供的身份證明等信息均是真實的，也給我們判斷風險帶來困難。

但需要承認，多名業主過戶后仍被拖欠大量尾款，經紀人對賣房人在交易風險提示、風險管控上沒能及時察覺制止，工作上確有做得不到位的地方。

胡景暉說，目前，“我愛我家”已經與9位賣房人簽訂債權轉讓合同書，事后再由“我愛我家”向涉嫌故意拖欠業主房款的張某追償。

至此，賣房人歷時一個多月的維權之路總算畫上了句號。

胡景暉說，業主解脫了，但我們將業主的風險轉嫁到了自己身上。我們是民營企業，民營企業說白了實際是有出資人的，這2286萬，我們支付給他們了，我們能足額追回嗎，不一定，甚至一半也不一定，那這個損失誰擔了，股東擔了，民營企業股東擔了。

進展：

朝陽法院提速受理7起案件

鑒于多套房已轉售或抵押，北京朝陽法院認為案件緊急，加快了立案速度。

目前已有4名售房人在法院提出7起訴訟，而這7起案件均指向了張某。

朝陽法院表示，考慮到案件情況緊急，為最大限度地保障當事人權益免受損失，朝陽法院特意加快了案件流轉速度，目前這些案件均已由立案庭轉交審判庭的具體承辦法官辦理。

律師點評：

賣方：過于信任中介公司

在本案中，賣房人之所以成為受害群體，根本原因在于其在此買賣交易過程中太過信任中介公司，以致于過早的與買方辦理了過戶。物權轉移后，出賣方實際上就喪失了交易的主動權。中介公司作為房屋買賣居間方，其應具備合法有效的資質。

現今有不少中介公司為了賺取利潤，業務員為了拉生意，都積極促成買賣雙方達成交易行為，對買賣雙方的條件不做嚴格審查，從而忽略了買賣雙方當事人的利益。這樣的情況有很多，一旦買方或是賣方的利益受到侵害，中介又很難保證受害人得到相應賠償。

買方：可能觸犯刑法構成詐騙

本案買主通過中介公司居間介紹，取得了賣房人的信任。在房屋過戶后，拖欠賣房人尾款，對賣房人而言，她已構成違約。

若買方積極支付給賣房人房價剩余尾款，則她只需承擔民事責任；因本案牽扯到多數賣房人利益，如果買方對于尾款百般推諉，拒不支付，則說明買方主觀上以非法占有為目的，則有可能觸犯刑法，構成詐騙罪。

中介：應嚴格審查雙方的資質

中介在本案中未對購買人做到嚴格審查的義務，中介公司作為有資格的居間服務方，應嚴格審查買賣雙方各自的資質，以保障雙方當事人的利益。

本案中，張某以買方代理人的身份購買多套房屋，中介公司在此并未對張某背后的買受人的購房資格進行核實，在限購令實行已久和國五條地方細則相繼出臺的大背景下，中介公司更應該防止買方存在規避法律而購房的問題。

假使本案的中介公司對張某以及實際買受人盡到了核查義務，便不會給多個賣房人帶來經濟損失，他們沒有從出賣人的角度衡量買賣行為的交易安全和交易風險。

律師提醒：

賣主：不要輕易喪失物權

在實際買賣交易中，賣方應對買方做個初步的審查和了解，比如買方是否具有購房資格，買方資產是否充足等。

現在在一些實行限購令的城市，購房人偽造購房資質的情況屢見不鮮，賣方應盡可能做到全面審查，以免雙方簽訂合同后發生糾紛。對于房屋買賣行為而言，賣方最終應盡的義務是配合買方辦理過戶，買方最重要的義務是付款義務，雙方都應依約行事。

合同履行過程中，賣方在做到自己履約的情況下，應盡可能催促購買方支付房款，在買方尚未支付大額房價款前，不要輕易將房屋過戶給買方，避免房財兩失的風險。

買主：挑選中介謹慎選房

買方在實際購房過程中，從挑選房屋挑選中介開始，就要謹慎行事。買方要嚴格審查出賣房屋的資質，審查房屋是否擁有他項權利，審查中介公司身份資格——一定要選擇口碑良好、資質健全、資金雄厚的中介公司，這樣才能有效地降低購房風險。

買方還要實地查看實際履行的房屋狀況是否與合同約定的相一致，如果房屋狀況沒有問題，買房還需督促賣方按照合同約定及時進行網簽和辦理房產過戶手續。

在上述過程中，如果買方在某一環節稍有疏忽，則有可能為自己帶來購房風險。對于一些低價出賣的房屋，買方要審慎購買，切勿貪圖便宜因小失大。