美國“以房養老”面面觀

“以房養老”在中國是新概念，但在美國已有些年頭，不過這種養老方式至今在美國仍不普遍，符合申請標準的老人中僅有不到3%申請了“以房養老”。

美國政府自1989年開始試點運行“以房養老”，到1998年轉為正式項目。經歷二十多年的發展后，如今每年簽約量只有7萬左右，市場空間非常狹小。

美國喬治敦大學金融學副教授詹姆斯·安杰爾告訴新華社記者，美國老人很少選擇“以房養老”，很重要的原因是不了解這種金融產品。

“以房養老”在美國被稱作“房產凈值轉換貸款”或“反向抵押貸款”，光看名字就很復雜?！耙苑筐B老”是不是意味著將房子賣給銀行？是不是子女無法繼承？老人會不會“無家可歸”？需不需要繳稅……等等一系列問題需要解釋，再加上“以房養老”的申請人只能是年滿62歲的老人，這個特殊客戶群大多不熟悉金融產品，進一步增加項目推廣難度。

其實，不管名字多么晦澀，這種金融產品的本質是一種貸款，與傳統抵押貸款不同的是，“反向抵押貸款”不需按月還款，而是在老人去世后，銀行將房子拍賣后連本帶息收回貸款，如果房產價值超過貸款本息，剩余部分歸還給繼承人，如果房產價值不足以償還貸款本息，由政府負責補足差額。

子女如想繼承房產，也可將貸款本息還給銀行然后將房產贖回。這種做法的好處就是讓老人能夠“以房養老”，同時避免“無家可歸”，只要老人健在并且這處房產是老人唯一住所，銀行就不能收走房產。

安杰爾認為，即便老人知道“反向抵押貸款”是怎么回事，也很少有人會依賴這筆收入養老。美國消費者金融保護局在一份有關“反向抵押貸款”的報告中指出，美國辦理“反向抵押貸款”的老人中超過七成選擇一次性拿到全部貸款，然后將這筆錢用于投資，而并非選擇按月領錢養老。

美國保險業巨頭信安金融集團總裁施柏文告訴新華社記者，美國人的退休收入主要有三個來源，一是政府提供的社會保障金，所有美國老人都有這部分收入，是保障最基本生活的資金來源；二是企業年金等私人養老保險項目提供的養老金，部分美國老人有這筆收入，是改善退休生活的資金來源；三是個人存款，這筆資金則因人而異。而“反向抵押貸款”更多是作為養老收入的補充，并不是核心收入來源。

“反向抵押貸款”也不是美國老人通過抵押房產獲得額外養老收入的唯一途徑。美國還有一種“房產凈值貸款”，這屬于傳統抵押貸款，即將房產凈值作為抵押從銀行一次性獲取貸款，然后按月償還本息。這種貸款沒有年齡要求，因此如果有融資需求，許多美國人會先選擇“房產凈值貸款”，不用等到62歲再申請“反向抵押貸款”。

（新華網 04）