從城市綜合體看福州

隨著福州區域經濟的發展，福州應該多增加一些在城郊接合部的城市綜合體，以及在各個區都應該有一個標志性的城市綜合體。

1930年，洛克菲勒家族開始在曼哈頓島的中部22英畝的家族土地上建造一組建筑群，這個后來被稱為洛克菲勒中心的龐大建筑群以19棟建筑的規模及配套，開啟了城市規劃新的風向標。

1958年，法國巴黎開始營造世界上第一個城市綜合體，這個被稱為“拉德芳斯”的項目雖然建設了幾十年，但它開創的HOPSCA模式卻迅速風靡全世界，成為城市綜合體的規劃設計模板。

世紀之交，國內一線房企紛紛涉足商業地產，不約而同地將“綜合體”模式引進到內地，并以此為藍本，大張旗鼓地打造經營著屬于自己的城市綜合體產品線。

自2010年7月福州金融街萬達廣場成為“福州首個大型城市綜合體”之后，福州城市綜合體的開發潮急劇升溫。同年8月6日，倉山萬達廣場奠基，萬達集團豪擲60億元，打造60萬平方米的福州在建規模最大城市綜合體。同位于浦上大道的另一座大型城市綜合體——福州紅星國際于2012年建成。與此同時，在晉安區、馬尾區、閩侯南通等非傳統商圈區域，泰禾城市廣場、海西國際物流商貿城、海西奧特萊斯等項目也在相繼建設開業中。據初步統計，未來三年內，福州至少將新增15個大規模、大體量、全業態的城市綜合體項目。

據記者了解，目前福州的一些城市綜合體項目，已經開始打上了個性鮮明的特色烙印——閩江CBD重點建設項目福州蘇寧廣場，一期商業已經進入市民的視野，業態涵括國際時尚品牌、潮流服飾、大型餐飲、休閑美食等；而位于福州市青口汽車新城的海峽汽車文化廣場主打“汽車牌”，它集汽車銷售、倉儲、物流、二手車交易、文化創意等功能于一體，建成后將成為海西乃至全國單體規模最宏大，園區功能最豐富、品牌最集中、品類最齊全、配套最完善的綜合汽車商務文化服務綜合體。

生活半徑改變

“城市綜合體實實在在給我們帶來了便利。樓上是辦公室，樓下就是店鋪，兩者之間，只要10分鐘。”對于萬千百貨某品牌代理商孔先生而言，這樣的時間配比恰到好處。

作為一名精明的商人，孔先生最看中時間。他告訴記者，當初一次性買下6套SOHO，目的就是打通用來辦公，因為店鋪就在萬達廣場里，對他來說，能10分鐘自由切換店鋪與辦公室是最佳的選擇。“在福州萬達廣場這座城市綜合體里，除了SOHO辦公外，還有六星級酒店和各式餐飲，接待客戶、朋友也十分方便。”

根據他的觀察，萬達不僅給鰲峰洲片區帶來了人氣，還增強了這里的商業氛圍。伴隨萬達的開業，周邊1公里范圍的商鋪、房屋租金均出現了上漲，漲幅普遍在20%左右。附近陸續新增了不少中高檔餐廳，其中不乏日本料理店、海鮮餐吧等，這些都昭示著一個新商圈已經崛起。

“與KIV、電玩城、六星級酒店、萬達國際影城咫尺相鄰，萬千百貨就在家門口……足不出‘戶’，10分鐘就可完成生活圈任意切換。”與孔先生不同，張小姐是一位自由職業者，崇尚自由生活態度。她告訴記者，她之所以選擇租住萬達精裝SOHO，看中的就是廣場內吃穿住用“一站式”，這在現有東街口商圈、萬寶商圈都很難遇到。

“去東街口百貨購物，想吃的美食卻在寶龍廣場，這時候就會覺得非常不便。”在張小姐看來，現在的生活方式很愜意，閑暇時，可以蝸居屋里，也可以找家咖啡店捧一本書坐一個下午，還可以和朋友相約看電影、唱KTV，結束一天的工作后還可以與姐妹坐下一起享受晚餐。

綜合體的綜合影響

對此，一部分人士認為，在海西建設的大背景下，福州的城市容量和輻射范圍正在不斷擴大。福州民間資本雄厚，市民消費能力很強，未來城市發展潛力巨大，他們對福州商業項目的發展前景有充足的信心。

而反方則認為城市綜合體“以點帶面”的輻射功能確實有助于推動福州改變原有的“單中心”城市發展模式，向“多中心”格局發展。然而，城市綜合體項目開發需要較長的培育期，也需要合理規劃和政策扶持，目前新規劃的城市綜合體大都分布在晉安、倉山，甚至馬尾、閩侯等非傳統商業區域。而城市綜合體在新區大量過早涌入，很可能會缺乏相應的需求和人口支撐。

有關專家認為，城市綜合體是城市形態發展到一定程度的必然產物，已從原來單一的地產開發模式剝離出來，綜合體建筑模式在現階段地產行業特殊發展環境中似乎更符合企業發展戰略布局。對于很多地產開發商來說，短時間內看不到調控的松動，選擇綜合體進而發揮其連帶作用來實現收益將被看好。但不得否認，綜合體的建設將要更多地實行差異化的經營模式。

“福州目前正處于城市綜合體大躍進時代，出于成本方面的考量，城市綜合體一般都位于新區，運作得好的話，每一個項目都會成為一個區域的代表。但受制于福州人口及消費總量，城市綜合體開發有‘過剩’之虞。所以各商圈要提前規劃布局，將有限的資源合理利用，形成自身的特色。”業內人士林先生告訴記者。

福州房產專家王劍超則認為，城市綜合體具備超大空間尺度和現代城市景觀設計等特征，發展城市綜合體，不僅有利于提高城市建筑水平和管理水平，對拉動區域經濟和城市經濟、遷移市中心和社會資源也將起到積極作用。