從城市綜合體看福州

隨著福州區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，福州應(yīng)該多增加一些在城郊接合部的城市綜合體，以及在各個(gè)區(qū)都應(yīng)該有一個(gè)標(biāo)志性的城市綜合體。

1930年，洛克菲勒家族開(kāi)始在曼哈頓島的中部22英畝的家族土地上建造一組建筑群，這個(gè)后來(lái)被稱為洛克菲勒中心的龐大建筑群以19棟建筑的規(guī)模及配套，開(kāi)啟了城市規(guī)劃新的風(fēng)向標(biāo)。

1958年，法國(guó)巴黎開(kāi)始營(yíng)造世界上第一個(gè)城市綜合體，這個(gè)被稱為“拉德芳斯”的項(xiàng)目雖然建設(shè)了幾十年，但它開(kāi)創(chuàng)的HOPSCA模式卻迅速風(fēng)靡全世界，成為城市綜合體的規(guī)劃設(shè)計(jì)模板。

世紀(jì)之交，國(guó)內(nèi)一線房企紛紛涉足商業(yè)地產(chǎn)，不約而同地將“綜合體”模式引進(jìn)到內(nèi)地，并以此為藍(lán)本，大張旗鼓地打造經(jīng)營(yíng)著屬于自己的城市綜合體產(chǎn)品線。

自2010年7月福州金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)成為“福州首個(gè)大型城市綜合體”之后，福州城市綜合體的開(kāi)發(fā)潮急劇升溫。同年8月6日，倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)奠基，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)豪擲60億元，打造60萬(wàn)平方米的福州在建規(guī)模最大城市綜合體。同位于浦上大道的另一座大型城市綜合體——福州紅星國(guó)際于2012年建成。與此同時(shí)，在晉安區(qū)、馬尾區(qū)、閩侯南通等非傳統(tǒng)商圈區(qū)域，泰禾城市廣場(chǎng)、海西國(guó)際物流商貿(mào)城、海西奧特萊斯等項(xiàng)目也在相繼建設(shè)開(kāi)業(yè)中。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，未來(lái)三年內(nèi)，福州至少將新增15個(gè)大規(guī)模、大體量、全業(yè)態(tài)的城市綜合體項(xiàng)目。

據(jù)記者了解，目前福州的一些城市綜合體項(xiàng)目，已經(jīng)開(kāi)始打上了個(gè)性鮮明的特色烙印——閩江CBD重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目福州蘇寧廣場(chǎng)，一期商業(yè)已經(jīng)進(jìn)入市民的視野，業(yè)態(tài)涵括國(guó)際時(shí)尚品牌、潮流服飾、大型餐飲、休閑美食等；而位于福州市青口汽車新城的海峽汽車文化廣場(chǎng)主打“汽車牌”，它集汽車銷售、倉(cāng)儲(chǔ)、物流、二手車交易、文化創(chuàng)意等功能于一體，建成后將成為海西乃至全國(guó)單體規(guī)模最宏大，園區(qū)功能最豐富、品牌最集中、品類最齊全、配套最完善的綜合汽車商務(wù)文化服務(wù)綜合體。

生活半徑改變

“城市綜合體實(shí)實(shí)在在給我們帶來(lái)了便利。樓上是辦公室，樓下就是店鋪，兩者之間，只要10分鐘。”對(duì)于萬(wàn)千百貨某品牌代理商孔先生而言，這樣的時(shí)間配比恰到好處。

作為一名精明的商人，孔先生最看中時(shí)間。他告訴記者，當(dāng)初一次性買下6套SOHO，目的就是打通用來(lái)辦公，因?yàn)榈赇伨驮谌f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)里，對(duì)他來(lái)說(shuō)，能10分鐘自由切換店鋪與辦公室是最佳的選擇?！霸诟Ｖ萑f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)這座城市綜合體里，除了SOHO辦公外，還有六星級(jí)酒店和各式餐飲，接待客戶、朋友也十分方便?！?/p>

根據(jù)他的觀察，萬(wàn)達(dá)不僅給鰲峰洲片區(qū)帶來(lái)了人氣，還增強(qiáng)了這里的商業(yè)氛圍。伴隨萬(wàn)達(dá)的開(kāi)業(yè)，周邊1公里范圍的商鋪、房屋租金均出現(xiàn)了上漲，漲幅普遍在20%左右。附近陸續(xù)新增了不少中高檔餐廳，其中不乏日本料理店、海鮮餐吧等，這些都昭示著一個(gè)新商圈已經(jīng)崛起。

“與KIV、電玩城、六星級(jí)酒店、萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城咫尺相鄰，萬(wàn)千百貨就在家門口……足不出‘戶’，10分鐘就可完成生活圈任意切換?！迸c孔先生不同，張小姐是一位自由職業(yè)者，崇尚自由生活態(tài)度。她告訴記者，她之所以選擇租住萬(wàn)達(dá)精裝SOHO，看中的就是廣場(chǎng)內(nèi)吃穿住用“一站式”，這在現(xiàn)有東街口商圈、萬(wàn)寶商圈都很難遇到。

“去東街口百貨購(gòu)物，想吃的美食卻在寶龍廣場(chǎng)，這時(shí)候就會(huì)覺(jué)得非常不便?！痹趶埿〗憧磥?lái)，現(xiàn)在的生活方式很愜意，閑暇時(shí)，可以蝸居屋里，也可以找家咖啡店捧一本書(shū)坐一個(gè)下午，還可以和朋友相約看電影、唱KTV，結(jié)束一天的工作后還可以與姐妹坐下一起享受晚餐。

綜合體的綜合影響

對(duì)此，一部分人士認(rèn)為，在海西建設(shè)的大背景下，福州的城市容量和輻射范圍正在不斷擴(kuò)大。福州民間資本雄厚，市民消費(fèi)能力很強(qiáng)，未來(lái)城市發(fā)展?jié)摿薮?，他們?duì)福州商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展前景有充足的信心。

而反方則認(rèn)為城市綜合體“以點(diǎn)帶面”的輻射功能確實(shí)有助于推動(dòng)福州改變?cè)械摹皢沃行摹背鞘邪l(fā)展模式，向“多中心”格局發(fā)展。然而，城市綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要較長(zhǎng)的培育期，也需要合理規(guī)劃和政策扶持，目前新規(guī)劃的城市綜合體大都分布在晉安、倉(cāng)山，甚至馬尾、閩侯等非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域。而城市綜合體在新區(qū)大量過(guò)早涌入，很可能會(huì)缺乏相應(yīng)的需求和人口支撐。

有關(guān)專家認(rèn)為，城市綜合體是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物，已從原來(lái)單一的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式剝離出來(lái)，綜合體建筑模式在現(xiàn)階段地產(chǎn)行業(yè)特殊發(fā)展環(huán)境中似乎更符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略布局。對(duì)于很多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，短時(shí)間內(nèi)看不到調(diào)控的松動(dòng)，選擇綜合體進(jìn)而發(fā)揮其連帶作用來(lái)實(shí)現(xiàn)收益將被看好。但不得否認(rèn)，綜合體的建設(shè)將要更多地實(shí)行差異化的經(jīng)營(yíng)模式。

“福州目前正處于城市綜合體大躍進(jìn)時(shí)代，出于成本方面的考量，城市綜合體一般都位于新區(qū)，運(yùn)作得好的話，每一個(gè)項(xiàng)目都會(huì)成為一個(gè)區(qū)域的代表。但受制于福州人口及消費(fèi)總量，城市綜合體開(kāi)發(fā)有‘過(guò)?！?。所以各商圈要提前規(guī)劃布局，將有限的資源合理利用，形成自身的特色?！睒I(yè)內(nèi)人士林先生告訴記者。

福州房產(chǎn)專家王劍超則認(rèn)為，城市綜合體具備超大空間尺度和現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì)等特征，發(fā)展城市綜合體，不僅有利于提高城市建筑水平和管理水平，對(duì)拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)、遷移市中心和社會(huì)資源也將起到積極作用。