以房養老看上去很美

隨著“老齡化”加速到來，養老金“缺口”成為學界和公眾擔心的問題。2013年國務院印發的《關于加快發展養老服務業的若干意見》明確提出“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”，引發輿論廣泛關注。

所謂“住房反向抵押貸款”是指老人將自己的產權房抵押出去，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式，在老人去世后，銀行或保險公司收回住房使用權。這種養老方式是國際上成熟、普遍的金融養老、以房養老方式之一，在國內卻剛起步。

國內條件已成熟

時至今日，全國城鎮房價普遍上漲，尤其是中國保監會準備率先試點開辦此業務的北京、上海、廣州等城市，房價普遍上漲數倍乃至十倍之多。而且我國人口老齡化已更加嚴重，其中約占老齡人口比重10%的無子女家庭和“失獨家庭”本來就沒有把住房傳給子女的需要，所以如今在我國實行住房反向抵押養老保險的各項條件均已成熟。

最早提出在中國引進這個保險產品的建議者、中國房地產開發集團理事長孟曉蘇在接受媒體采訪時表示，因房產價值不同、老人需要不同、抵押方式不同，這種保險產品的月收益也不同。這里僅根據國外標準的“抵押式以房養老”計算，如果老人以評估價值500萬元的房屋參保，每月大約可得到2-6萬元；如果老人以評估價值200萬元的房屋參保，每月大約可得到1萬元。

“首先，它可以使老年居民在人生收入的低谷期開啟“房產金庫”，將積蓄在房產上的財富分期支用，有效補償老年生活，而且活多久保險公司就會供養多久。其次，參保后老人今后就有持續穩定的收入，甚至還可以拿錢接濟子女親友，可保持子女與社會的長期尊重，讓老年人增強生活自信。”孟曉蘇說，另外，因為只有房并缺錢的老人才更愿意抵押房產養老，這樣就保證了社會弱勢群體的生活安定，也就保障了社會穩定。

孟曉蘇建議，在試點地域選擇上，應把北京、上海、廣州等城市列入，還可增加杭州等房價較高、漲幅預期穩定的城市。在試點人群選擇上，可借鑒我國臺灣地區保險業從無子女家庭開始進行反向抵押養老的經驗，首先從無子女家庭和“失獨家庭”起步。

不能成為養老主要渠道

按照傳統觀念，房產作為家庭重要的遺產，一般是老人留給子孫。針對這一點，中國國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲表示，以房養老看起來很美，但接受度低，真正做好很難。推行“以房養老”需要完善的細節非常多，其中就涉及到房產的繼承問題。

“以房養老牽扯了我們中國傳統文化中間房子繼承給兒子，目前的房子中間還牽涉了家族，‘以房養老’觀念短期難以改變。”任興洲說，另一方面，銀行、保險等金融機構為規避市場風險，針對“以房養老”的群體挑肥揀瘦，設置的門檻過高，如養老人本人須年滿55歲，累計貸款金額最高不超過所抵押住房評估價值的60%，且每月實際支付養老金額不超過2萬元，貸款期限最長不超過10年等等。這么苛刻的條件導致真正符合條件的申請人很少，最終銀行等金融機構不得不停辦該業務。

其實，國務院此次提出的“以房養老”并非新生事物，此前北京、上海、南京等地都通過不同形式進行過試點，如2007年北京石景山區“養老房屋銀行”、上海公積金管理中心的“以房養老”、2011年中信銀行基于老年借記卡的“倒按揭”業務，但最終或因養老觀念不合，或因申請門檻過高，最終都以失敗收尾。

“現在一線城市房價看漲的趨勢還是比較明顯的；二線城市目前也是漲聲一片，但是對下跌的擔憂也同時并存，三線、四線城市就不好說了，很多“鬼城”的存在就說明了這一點。這樣不確定的漲漲跌跌所造成的困擾，對保險精算也是個大麻煩。如果今年簽了“倒按揭”的協議，明年房價大漲了或大跌了，又將怎么處理？”中國社科院社會政策研究中心秘書長唐鈞表示。

夢想如何照進現實？

以房養老在國外也有長期的實踐經歷。美國是最早推行“以房養老”的國家之一，經過幾十年的發展，目前已建成世界上規模最大，制度靈活的“以房養老”體系。作為世界上老齡化最嚴重的國家之一，日本1981年開始引入“以房養老”，目前已發展出多種形式，政府、銀行、房地產公司均可參與其中。

然而，有業內人士表示，在美國，即便老人知道“反向抵押貸款”，也很少有人會依賴這筆收入養老，“反向抵押貸款”更多是作為養老收入的補充，并不是核心收入來源。美國消費者金融保護局在一份有關“反向抵押貸款”的報告中指出，美國辦理“反向抵押貸款”的老人中超過七成選擇一次性拿到全部貸款，然后將這筆錢用于投資，而并非選擇按月領錢養老。

知名財經評價家葉檀則提出，出租比抵押更靠譜。在當今中國社會的現實條件下，當老人的身體狀況到了失能失智的階段，靠子女提供服務照料實際上是比較困難的，比較好的選擇是入住老年服務機構。如果在資金上有困難，可以考慮把老人的住房租出去，用這樣的方式來獲得機構服務的資金。這樣的做法沒有改變住房的產權所屬，當老人故去時，其親屬就可以將住房收回再做處置。這個方案的關鍵是要有一個非營利的服務機構來操辦，因為租金可能并不很富余，要是走市場的路子，老人所得就寥寥無幾了。