“金九”時(shí)節(jié)購房需求旺盛

供給表現(xiàn)來看，去庫存速度加速一線城市土地市場獨(dú)秀風(fēng)騷。全國商品房屋待售面積整體依舊處于歷史高位，但銷售“旺季”的到來，使得全國去庫存速度的進(jìn)一步加快。

九月伊始，融創(chuàng)以7.3萬元/平方米刷新北京及全國單價(jià)地王紀(jì)錄，隨后又得天津地王；新鴻基217.7億刷新上海總價(jià)地王記錄。杭州華家池地塊及蘇州金雞湖地塊也分別總價(jià)和樓面單價(jià)創(chuàng)出當(dāng)?shù)匦赂摺?/p>

從土地市場過往經(jīng)驗(yàn)看，下半年進(jìn)入供地增長期，土地投資活躍。由于目前一二線住宅市場成交行情旺盛，傳導(dǎo)效應(yīng)自然導(dǎo)致重點(diǎn)城市土地市場競爭激烈。

地王爭奪的背后，折射的是融資成本差異對房企競爭力的影響。本次奪得地王的主力公司為融創(chuàng)集團(tuán)、新鴻基集團(tuán)、綠地集團(tuán)和世貿(mào)集團(tuán)，皆為香港上市公司，具有海外融資渠道，融資成本相對較低。我們認(rèn)為，隨著A股市場再融資的不斷推進(jìn)與完善，資金成本差距將進(jìn)一步縮小。

考慮目前全國土地市場批售比尚處穩(wěn)定區(qū)間、預(yù)售證制度使得房價(jià)短期內(nèi)大幅上漲概率較低、房地產(chǎn)投資和新開工漲幅有限、土地市場主要由于一線與重點(diǎn)城市帶動(dòng)等原因，我們判斷，短期內(nèi)整體調(diào)控再加碼可能性較小。

市場需求旺盛

2013年商品房銷售市場一直維持著穩(wěn)健的銷售步伐，在3月需求集中釋放遭遇政策調(diào)整，但依舊處于穩(wěn)健區(qū)間，7～8月的傳統(tǒng)銷售淡季使得漲幅放緩，但隨著業(yè)界所謂“金九銀十”期的到來，整體銷售行情提振，其中，一線與重點(diǎn)城市表現(xiàn)更佳，三四線城市在基數(shù)效應(yīng)作用下亦有較大漲幅。

在銷售一路向好，一線及重點(diǎn)城市價(jià)格漲勢強(qiáng)勁的帶領(lǐng)下，整體住房均價(jià)持續(xù)上漲，2013年9月百城住宅均價(jià)達(dá)10554元/平方米，環(huán)比8月增長1.07%，是2012年6月來連續(xù)第16個(gè)月上漲，相較之下，三四線城市房價(jià)增勢乏力。

供給表現(xiàn)來看，去庫存速度加速一線城市土地市場獨(dú)秀風(fēng)騷。全國商品房屋待售面積整體依舊處于歷史高位，但銷售“旺季”的到來，使得全國去庫存速度的進(jìn)一步加快。其中，一線城市8月銷售竣工比為1.34，與7月相比增長5%，三四線城市漲幅相對微低，為4%，不同城市間的去庫存速度差異將在9～10月繼續(xù)拉開差距。

從過往土地市場數(shù)據(jù)看，下半年進(jìn)入供地增長期，土地投資活動(dòng)也處于高位。考慮一線城市優(yōu)質(zhì)土地的稀缺與需求旺盛，在政策面較為寬松的背景下，房企加快回歸步伐，加推一線城市土地市場的空前繁華，圖7-8顯示，土地購置面積與土地成交總價(jià)上，一線城市表現(xiàn)遠(yuǎn)超全國其他。

開發(fā)投資完成額與新開工面積可以反映房企的市場信心，在資金壓力相對緩解、銷售向陽與再融資消息利好等支撐下，房企市場信心逐漸加強(qiáng)，受基數(shù)效應(yīng)與季節(jié)因素影響，8月全國開發(fā)投資完成額同比略微回落，新開工動(dòng)力稍顯不足，但9月伊始至年末，銷售驅(qū)動(dòng)下，房企開發(fā)投資完成額與新開工面積增速逐步溫和上升可能性較大。

四季度房地產(chǎn)市場走勢判斷

銷售表現(xiàn)：隨著傳統(tǒng)銷售旺季的到來，“金九”成色相對充足，政策面寬松，市場預(yù)期較為樂觀、流動(dòng)性相對中性，我們認(rèn)為，四季度整體銷售動(dòng)力充沛，但考慮上半年需求提前透支與基數(shù)效應(yīng)，四季度銷售面積漲幅大幅上升的概率較小，考慮需求與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的支撐，我們維持對一線城市的一貫看好，對二三線重點(diǎn)城市銷售也持較為樂觀態(tài)度。

價(jià)格表現(xiàn)：在一線與重點(diǎn)城市價(jià)格增長穩(wěn)健的帶動(dòng)下，我們預(yù)判四季度房價(jià)還將繼續(xù)攀升，但增速放緩。但三四線城市由于供大于需，漲勢乏力。

供給表現(xiàn)：四季度整體去庫存能力維持強(qiáng)勁，不同城市間的去庫存差距將進(jìn)一步拉開，一線與重點(diǎn)城市去庫存速度加快是大概率事件；對于土地市場，我們?nèi)匀痪S持之前的判斷，考慮資金壓力緩解，優(yōu)質(zhì)土地資源稀缺、企業(yè)布局等因素，一線城市與重點(diǎn)城市土地成交與土地價(jià)格依然熱情高漲。

房企預(yù)期：在沒有特殊政策影響下，市場需求提振房地產(chǎn)市場信心，開發(fā)投資與新開工動(dòng)力在四季度溫和復(fù)蘇的可能性較大。

政策面：根據(jù)各自房價(jià)漲幅壓力、供需壓力的不同，地方調(diào)控差異化將在中央可容忍范圍內(nèi)繼續(xù)。而11月召開的三中全會可能就房地產(chǎn)長效發(fā)展機(jī)制做相關(guān)指引，為房地產(chǎn)行業(yè)逐漸回歸理性奠定基調(diào)。