“金九”時(shí)節(jié)購(gòu)房需求旺盛

供給表現(xiàn)來(lái)看，去庫(kù)存速度加速一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)獨(dú)秀風(fēng)騷。全國(guó)商品房屋待售面積整體依舊處于歷史高位，但銷(xiāo)售“旺季”的到來(lái)，使得全國(guó)去庫(kù)存速度的進(jìn)一步加快。

九月伊始，融創(chuàng)以7.3萬(wàn)元/平方米刷新北京及全國(guó)單價(jià)地王紀(jì)錄，隨后又得天津地王；新鴻基217.7億刷新上海總價(jià)地王記錄。杭州華家池地塊及蘇州金雞湖地塊也分別總價(jià)和樓面單價(jià)創(chuàng)出當(dāng)?shù)匦赂摺?/p>

從土地市場(chǎng)過(guò)往經(jīng)驗(yàn)看，下半年進(jìn)入供地增長(zhǎng)期，土地投資活躍。由于目前一二線(xiàn)住宅市場(chǎng)成交行情旺盛，傳導(dǎo)效應(yīng)自然導(dǎo)致重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。

地王爭(zhēng)奪的背后，折射的是融資成本差異對(duì)房企競(jìng)爭(zhēng)力的影響。本次奪得地王的主力公司為融創(chuàng)集團(tuán)、新鴻基集團(tuán)、綠地集團(tuán)和世貿(mào)集團(tuán)，皆為香港上市公司，具有海外融資渠道，融資成本相對(duì)較低。我們認(rèn)為，隨著A股市場(chǎng)再融資的不斷推進(jìn)與完善，資金成本差距將進(jìn)一步縮小。

考慮目前全國(guó)土地市場(chǎng)批售比尚處穩(wěn)定區(qū)間、預(yù)售證制度使得房?jī)r(jià)短期內(nèi)大幅上漲概率較低、房地產(chǎn)投資和新開(kāi)工漲幅有限、土地市場(chǎng)主要由于一線(xiàn)與重點(diǎn)城市帶動(dòng)等原因，我們判斷，短期內(nèi)整體調(diào)控再加碼可能性較小。

市場(chǎng)需求旺盛

2013年商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)一直維持著穩(wěn)健的銷(xiāo)售步伐，在3月需求集中釋放遭遇政策調(diào)整，但依舊處于穩(wěn)健區(qū)間，7～8月的傳統(tǒng)銷(xiāo)售淡季使得漲幅放緩，但隨著業(yè)界所謂“金九銀十”期的到來(lái)，整體銷(xiāo)售行情提振，其中，一線(xiàn)與重點(diǎn)城市表現(xiàn)更佳，三四線(xiàn)城市在基數(shù)效應(yīng)作用下亦有較大漲幅。

在銷(xiāo)售一路向好，一線(xiàn)及重點(diǎn)城市價(jià)格漲勢(shì)強(qiáng)勁的帶領(lǐng)下，整體住房均價(jià)持續(xù)上漲，2013年9月百城住宅均價(jià)達(dá)10554元/平方米，環(huán)比8月增長(zhǎng)1.07%，是2012年6月來(lái)連續(xù)第16個(gè)月上漲，相較之下，三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)增勢(shì)乏力。

供給表現(xiàn)來(lái)看，去庫(kù)存速度加速一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)獨(dú)秀風(fēng)騷。全國(guó)商品房屋待售面積整體依舊處于歷史高位，但銷(xiāo)售“旺季”的到來(lái)，使得全國(guó)去庫(kù)存速度的進(jìn)一步加快。其中，一線(xiàn)城市8月銷(xiāo)售竣工比為1.34，與7月相比增長(zhǎng)5%，三四線(xiàn)城市漲幅相對(duì)微低，為4%，不同城市間的去庫(kù)存速度差異將在9～10月繼續(xù)拉開(kāi)差距。

從過(guò)往土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)看，下半年進(jìn)入供地增長(zhǎng)期，土地投資活動(dòng)也處于高位。考慮一線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)土地的稀缺與需求旺盛，在政策面較為寬松的背景下，房企加快回歸步伐，加推一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)的空前繁華，圖7-8顯示，土地購(gòu)置面積與土地成交總價(jià)上，一線(xiàn)城市表現(xiàn)遠(yuǎn)超全國(guó)其他。

開(kāi)發(fā)投資完成額與新開(kāi)工面積可以反映房企的市場(chǎng)信心，在資金壓力相對(duì)緩解、銷(xiāo)售向陽(yáng)與再融資消息利好等支撐下，房企市場(chǎng)信心逐漸加強(qiáng)，受基數(shù)效應(yīng)與季節(jié)因素影響，8月全國(guó)開(kāi)發(fā)投資完成額同比略微回落，新開(kāi)工動(dòng)力稍顯不足，但9月伊始至年末，銷(xiāo)售驅(qū)動(dòng)下，房企開(kāi)發(fā)投資完成額與新開(kāi)工面積增速逐步溫和上升可能性較大。

四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)判斷

銷(xiāo)售表現(xiàn)：隨著傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季的到來(lái)，“金九”成色相對(duì)充足，政策面寬松，市場(chǎng)預(yù)期較為樂(lè)觀、流動(dòng)性相對(duì)中性，我們認(rèn)為，四季度整體銷(xiāo)售動(dòng)力充沛，但考慮上半年需求提前透支與基數(shù)效應(yīng)，四季度銷(xiāo)售面積漲幅大幅上升的概率較小，考慮需求與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的支撐，我們維持對(duì)一線(xiàn)城市的一貫看好，對(duì)二三線(xiàn)重點(diǎn)城市銷(xiāo)售也持較為樂(lè)觀態(tài)度。

價(jià)格表現(xiàn)：在一線(xiàn)與重點(diǎn)城市價(jià)格增長(zhǎng)穩(wěn)健的帶動(dòng)下，我們預(yù)判四季度房?jī)r(jià)還將繼續(xù)攀升，但增速放緩。但三四線(xiàn)城市由于供大于需，漲勢(shì)乏力。

供給表現(xiàn)：四季度整體去庫(kù)存能力維持強(qiáng)勁，不同城市間的去庫(kù)存差距將進(jìn)一步拉開(kāi)，一線(xiàn)與重點(diǎn)城市去庫(kù)存速度加快是大概率事件；對(duì)于土地市場(chǎng)，我們?nèi)匀痪S持之前的判斷，考慮資金壓力緩解，優(yōu)質(zhì)土地資源稀缺、企業(yè)布局等因素，一線(xiàn)城市與重點(diǎn)城市土地成交與土地價(jià)格依然熱情高漲。

房企預(yù)期：在沒(méi)有特殊政策影響下，市場(chǎng)需求提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，開(kāi)發(fā)投資與新開(kāi)工動(dòng)力在四季度溫和復(fù)蘇的可能性較大。

政策面：根據(jù)各自房?jī)r(jià)漲幅壓力、供需壓力的不同，地方調(diào)控差異化將在中央可容忍范圍內(nèi)繼續(xù)。而11月召開(kāi)的三中全會(huì)可能就房地產(chǎn)長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制做相關(guān)指引，為房地產(chǎn)行業(yè)逐漸回歸理性奠定基調(diào)。